法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会民生，聚焦法治动态。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人崔梦莹。今天我们很荣幸地邀请到山东绪才律师事务所张绪才主任做客我们节目。张律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，节目伊始，先跟大家打声招呼吧。

张绪才律师： 大家好，我是山东绪才律师事务所主任张绪才，很高兴来到《法律名人谈》节目。

法邦网： 其实在现实生活中，“一房二卖”的现象经常出现，很多购房者遇到“一房二卖”的情况都不知道应该怎么办。本期我们就主要探讨“一房二卖”的相关问题，教教大家在遭遇“一房二卖”的权属纠纷时，应该如何维护自己合法权益。首先，就请张律师为各位网友解释一下什么叫做“一房二卖”。

张绪才律师： “一房二卖”，顾名思义，是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人。又称房屋的二重买卖。这种情况在房屋买卖过程中经常出现，引发了诸多的纠纷。比如说在我代理的案子中，有一位济南的李先生看中了某楼盘的一套未建成的房子，并和开发商签订了房屋买卖合同。但在房子建好之后，李先生去看新房时，却发现他人也持有这套房屋的买卖合同，于是两人就对这套房屋的所有权产生了分歧。这种类似的情况在全国各地肯定也不少。

法邦网： 那么具体在哪些情况下，购房者比较容易遇到“一房二卖”呢？

张绪才律师： 一房二卖的情况在商品房和二手房的买卖中都出现过。商品房买卖中，一是开发商资金紧张，为获取更多流动资金，在卖房的同时又拿房产去抵押贷款。二是因为所有权不明晰，主体混乱，如合作建房等。三是存在债权债务纠纷，如开发商拖欠建筑商工程款，拿房屋抵债。四是开发商为了敛财，而不守诚信，实施欺诈，一房二卖。

　　二手房买卖中，主要是因为合同不规范，交易过程不规范，一是交易当时未取得房产证，二是虽有房产证，但为了节省规避税费，因而当时未办理过户手续，后因房价上涨，出卖人悔约，将房屋另售他人。

法邦网： 张律师，我们都知道“一房二卖”的行为其实是侵犯了买受人的合法权益，但究竟是侵犯了哪些权利呢？请您给我们介绍一下。

张绪才律师： 侵犯了哪些权利，这得从买受人在不同情形下享有哪些权利具体分析。首先，买受人支付价款购买房屋，其目的是为了得到物权，由于一房二卖，可能会导致其物权难以实现，因此，在一定程度上讲是侵犯了买受人的物权请求权。

　　其次，当物权不能实现时，买受人就要寻求替代的救济方式，只能要求解除合同，由出卖人返还房款，承担违约责任，赔偿损失等，此时就转化为债权请求权。出卖人占有着买受人的钱款，则实质上侵犯了买受人的财产权。

法邦网： 那么“一房二卖”房屋究竟是归谁所有，怎么确认“一房二卖”房屋的所有权呢？

张绪才律师： “一房二卖”的表现形式有多种，其主要的表现形式：一是出卖人与前买受人订立合同后，因房价上涨等原因，又与后买受人订立合同，赚取利益，这种情况下，往往出卖方会积极协助买受人办理房屋过户手续，此时受侵害的往往是前买受人。二是出卖人与前买受人订立合同后，因为办理抵押、抵偿债务或恶意欺诈等原因，又与后买受人订立合同，敛取钱财，但都未予办理过户。

　　在第一种情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的：后买受人已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，但因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去了法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据 《合同法》第一百一十条之规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。 此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

　　在第二种情形下，两次买卖均未完成过户登记，房屋所有权仍为出卖人享有，而两次买卖的买受人均未取得房屋的所有权。买受人只能通过债权保护方法保护自己的权益。基于先后买卖合同而生的此二重债权，系处于平等地位，并无位序关系，前买受人与后买受人均可随时向出卖人请求履行债务。首先应当以请求办理过户登记的先后，确认买受人中先行使请求权方的优先权；同时请求的，应以约定的履行期届至日的先后，确认履行期先届至的买受人行使登记请求权的优先权；一合同约定了履行期限，另一合同没有约定履行期限，可确认没有约定履行期限的买受人行使登记申请权的优先权；均没有约定履行期限的，原则上认为两合同的买受人自合同成立时起即可行使登记申请权，但订立在先的合同的买受人获得登记申请权的时间在前，应以订立合同的先后，来保护订立在先的合同。但这种保护并不是确认前买受人拥有房屋所有权，而是保护前买受人得以行使登记请求权的优先权，登记机关应优先受理前买受人的登记申请，法院可判决强制出卖人履行前一合同，督促其及时办理登记手续。

法邦网： 如果购房者在房屋交易过程中遭遇了“一房二卖”的权属纠纷应该怎么办呢，是否可以运用法律手段来维护自己的合法权益？购房者究竟应该如何维权？具体的维权方法又有哪些呢？

张绪才律师： 如果买受人遇到“一房二卖”的情形，可以也应当用法律来维护合法权益，让不良开发商付出相应的代价。早在2003年最高人民法院就出台了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中对于房地产开发商的“一房二卖”明文作了惩罚性赔偿规定，在一定程度上保障了购房者的合法权益。但因为该解释中明确规定出卖人是房地产开发企业的情形，因此二手房的交易或售房者是其他法人、自然人的情况明显不能直接适用该司法解释。该司法解释第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担违约责任。前买受人根据合同约定如期支付了定金和购房款，出卖人没有按约履行为其办理房产证或过户的义务，并将房屋卖给他人，导致合同目的不能实现，理应承担以下违约责任：

　　（一）双倍返还定金。定金是一种债权的担保，具有惩罚性质。《合同法》对此作出了明确规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。出卖人作为收受定金的一方，明显违约，依法应双倍返还定金。

　　（二）赔偿损失。《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，损失包括买受人房款的利息损失、装修损失、还有因此而导致另购房屋的差价损失等。

　　（三）除民事法律责任外，如果开发商恶意欺诈，还可能构成刑事犯罪，依法被追究刑事责任。

法邦网： 我想任何人都不希望遇到“一房二卖”引起权属纠纷，购房者除了要知道如何维权，更要懂得未雨绸缪，要在“一房二卖”纠纷还未出现时就将其扼杀在摇篮中。那么张律师，购房者要如何防止遭遇“一房二卖”的权属纠纷呢，可以采取哪些防范措施？

张绪才律师： 在实际生活中，购房者要防止遭遇“一房二卖”应该注意以下几点：

　　（一）购房者要特别重视预告登记，在签署合同前应先去查清所买房屋是否有预告登记，如果有预告登记，请勿购买。

　　（二）购房者在买房时要认真签署购房合同，仔细研读合同条款，防范合同条款的法律陷阱。要及时网签，严格采取资金监管及资金托管的形式进行交易。同时，在签订购房合同时,应尽量能够明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。

　　（三）购房者要调查所购房屋的产权，及时查阅不动产登记簿的登记信息，提存房屋产权证。从签订房屋买卖合同到正式办理房屋产权变更登记手续之间还有一段时间，由于房地产市场价格的波动，卖房者有可能在这段时间内将房屋以较高价格转让给第三人。为了避免这种情况的发生，购房者可以调查所购房屋产权，提存房屋产权证对卖房者的“一房二卖”行为加以防范。

　　（四）购房者应尽量要求在房屋交易中心登记后再向卖房者支付首付款。这样可以避免部分卖房者通过对房屋“一房二卖”而诈骗购房者的购房款，使购房者蒙受巨大经济损失。

　　（五）国家住房和城乡建设部出台的《房屋登记办法》，施行房屋预告登记。因此，在签订房屋买卖合同时要约定预告登记，并及时进行申请预告登记。

　　（六）最好能请律师陪购，让律师审查合同，到房产登记部门调查房屋原始登记资料，利用专业知识和职业经验判断房子是不是第一次出卖。

　　（七）要及时办理不动产物权的颁证、过户等相关手续，不留后患。

法邦网： 我们了解到，在这次贵阳市即将出台的新的房屋登记条例中，主要是新增了五种登记类型，而其中的预告登记就是为了能够有效防止“一房二卖”。那请问张律师，为什么预告登记能够防止“一房二卖”呢，预告登记和一般的不动产登记有什么区别吗？

张绪才律师： 《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。

　　《房屋登记办法》第六十八条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该房屋申请登记的，房屋登记机构应当不予办理。预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。

　　预告登记的效力：《物权法》第二十条中规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。

　　预告登记是为了避免房屋或者其他不动产买卖过程中出现“一房二卖”现象，当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权，可以申请预告登记。一旦进行了预告登记，房管部门的系统档案中就有记载，开发商在此期间内不得将房子卖给其他人。即便开发商将房子“一房二卖”，第一位购房者仍可取得房屋所有权。实行预告登记可以保证登记人的优先购买权，有效打击某些开发商“一房二卖”的恶意行为。

　　预告登记与通常的物权登记的区别在于“预告”。预告登记只是一种预先的登记，其本意和作用在于加强房屋交易的监管，防范“一房二卖”等欺诈行为，保障交易安全，保证登记人的优先购买权。通常的登记是对物权的确认和公示，产生排他的物权效力。登记的载体不仅有房产证，还有房屋登记簿，内容比房产证更全面，而且房产证与登记簿不符时以登记簿为准。法院在审理房产登记纠纷类案件中，将不以房产证作为房屋所有权的唯一证据。房屋登记簿证据效力将高于房产证。《房屋登记办法》第26条也规定，登记薄如果与产权证记载不一致，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。

法邦网： 由此看来，预告登记也不失为预防“一房二卖”的一种有效手段，那么预告登记要怎么办理，需要提供哪些材料呢？

张绪才律师： 申请预购商品房预告登记，应当提交的材料有：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人的身份证明；

　　（三）已登记备案的商品房预售合同；

　　（四）当事人关于预告登记的约定；

　　（五）其他必要材料。

　　预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。

　　预购人单方申请预购商品房预告登记，预售人与预购人在商品房预售合同中对预告登记附有条件和期限的，预购人应当提交相应的证明材料。

法邦网： 对于今天的话题，请问张律师，您还有什么要补充吗？

张绪才律师： 在多年的执业过程中，遇到关于房产买卖合同的纠纷比较多，当然不仅仅是“一房二卖”的情形。买房子对老百姓不是小事，资金数额也比较大，有的是多年的积蓄，还得按揭贷款。但很多买房人对此没有足够的重视，以为和菜市场买菜一样简单，不加调查，有的轻信房屋中介，草率签订房屋买卖合同，等出现了纠纷，才后悔不迭，才想到请律师咨询或代理诉讼，但已经造成了损失，甚至难以挽回。在此，建议购房者在购买房屋时，一定要请有经验的专业人士陪同，多查多问，慎重签约，避免各类风险。

法邦网： 打造高端访谈，解读社会热点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢张律师参与我们今天的讨论。

张绪才律师： 很高兴能通过《法律名人谈》这个节目和大家一起探讨法律问题，希望这个节目越办越好！