法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会热点，解析法律现象。大家好，欢迎大家来到《法律名人谈》，我是本期主持人陈秋竹。今天很荣幸请到了北京圣运律师事务所的赵健律师，赵律师您好！首先，在我们的节目开始前，先跟大家打声招呼吧。

赵健律师： 主持人好，大家好，我是北京圣运律师事务所赵健。

法邦网： 买房不同于寻常商品，花几十万甚至上百万买一套商品房，对于不少家庭来说都是大事，所以，做足买房前的准备工作是十分必要的。现在，社会上存在着许多不法开发商，他们经常以散布虚假信息来欺骗购房者。那么，赵律师，您能和我们谈谈，开发商从事商品房销售应具备哪些条件？在买房前我们该如何审查开发商的资质呢？

赵健律师： 这里的“商品房销售”包含两种情况：一是现房销售，二是期房销售。

　　根据《商品房销售管理办法》第七条的规定，商品房现售应当符合以下条件：

　　（一）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；

　　（二）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；

　　（三）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（四）已通过竣工验收；

　　（五）拆迁安置已经落实；

　　（六）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；

　　（七）物业管理方案已经落实。

　　根据《商品房预售管理办法》第五条之规定，商品房预售应当符合下列条件：

　　（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

　　（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；

　　（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。

　　同时该办法第六条、第七条规定了商品房预售实行许可制度，即开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》，申领预售许可证时应当提交下列证件（复印件）及资料：

　　（一）商品房预售许可申请表；

　　（二）开发企业的《营业执照》和资质证书；

　　（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；

　　（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；

　　（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；

　　（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。

　　关于“买房前审查开发商的资质”的问题，我个人认为，购房者应当谨慎为上，严格审查开发商有无取得以上所列明的资质证书、规划、施工、许可，是否通过验收，防止被一些不良开发商“忽悠”。

法邦网： 买房对于普通百姓来说，是个艰苦的历程。现在卖房广告到处都是，卖房信息五花八门。有些开发商为了出售房屋，甚至打着买房可以包办户口等广告。然而，一些购房者在买到房子后，才发现到手的房子是有问题的。那么，赵律师，您能向我们介绍一下：哪些商品房可以考虑购买，哪些商品房千万不要购买？

赵健律师： 这个问题比较抽象，我个人认为，购置商品房应当是综合考虑以下几方面的因素：

　　第一，刚刚谈到的开发商资质问题；

　　第二，房屋质量问题，主要是在验收环节把好关，避免收到房屋质量存在问题的房屋；

　　第三，交通、教育、医疗等公共资源的便利程度，一些新建小区往往在远郊，公共资源及配套设施不到位，生活不便利，不要轻信广告，一定要实地考察；

　　第四，还有些房屋存在着权利瑕疵，往往面临不能办理房产证问题，这个也要注意。

法邦网： 本期节目的所谈到金女士，虽然看了20多处房子，但最后还是没买到称心的房子。要想买到满意的房子也不是一时半会就能搞定的事，在买房过程中，难免会遇到一些挫折，金女士就曾经被黑心中介欺骗。那么，为了防止在买房时掉进黑心中介的陷阱，我们该如何防范呢？

赵健律师： 谈到黑中介的问题，防范起来无非是三个方面：

　　第一，提高警惕；

　　第二，看准资质、口碑，不要选择没有资质、资质不全或者口碑差的中介公司；

　　第三，做好防范，合同尽量明确约定双方权利义务及违约责任等，避免发生不必要纠纷。

法邦网： 在购买商品房中，开发商往往会先和购房者签订认购书，然后要求购房者交纳定金。购房者签了认购书后，如果反悔不履行认购事项，那么，购房者有可能会吃亏。有时候购房者签订认购书是不迫不得已的，那么，买商品房是不是一定要签商品房认购书？签订商品房认购书有哪些风险呢？您是怎么看的？

赵健律师： 商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。买商品房并不必须一定要签商品房认购书。

　　事物都是两面的，签订商品房认购书，缴纳定金，一方面可以降低房屋被开发商卖给第三人的风险，另一方面也意味着，如果买方反悔，定金将不予退还。而且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，这种情况下就意味着买方反悔的话将承担违约责任。

法邦网： 本案中金女士签了认购书后，不知道当时自己交了的是定金还是订金，总之，现在是她不想买这处房子，但是这钱不晓得还能不能退还。赵律师，您和我们说说，买房时，我们交的是定金还是订金，这两金就一字之差，它们有什么区别呢？

赵健律师： “定金”是指当事人约定由一方向对方给付的，作为债权担保的一定数额的货币，它属于一种法律上的担保方式，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。签合同时，对定金必需以书面形式进行约定，并且实行交付生效主义。给付定金一方如果不履行债务，无权要求另一方返还定金；接受定金的一方如果不履行债务，需向另一方双倍返还债务。债务人履行债务后，依照约定，定金应抵作价款或者收回。而至于“订金”，它不具备定金所具有的担保性质，一般情况下可视为“预付款”。

　　签订商品房认购书时，缴纳的应当为定金。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

法邦网： 签订房屋买卖合同是买房中一项必不可少的步骤，然而，签订合同中有很多小细节是容易被忽视的，例如合同中存在霸王条款、违约责任规定不明等等。为了防止日后商品房买卖合同纠纷的出现，赵律师，您能和我们介绍一下，商品房买卖合同有哪些具体内容需要我们格外注意，签订时需要注意哪些事项？

赵健律师： 商品房买卖合同中需要重点注意的条款有：总价款、计款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰设备标准承诺；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；违约责任。

　　签订合同时，首先要确认开发商已经取得了相关批准许可文件，签订时如果就对方提供的合同内容有疑虑的，可以与对方协商，并就协商一致的内容做出书面约定。

法邦网： 签订购房合同后，逾期付款的购房者不计其数，对于逾期付款的情况，开发商在没把房子交给购房者前，是否可以以购房者逾期付款为理由来拒绝交房给购房者呢？什么情况下，开发商能拒绝交房？

赵健律师： 关于开发商能否拒绝交房，要视双方合同约定。如果合同约定了购房者逾期付款时开发商享有合同解除权，有权拒绝交房，那么应当遵从双方约定；如果未作特殊约定的话，一般来讲购房者逾期付款时，倘若逾期期限在双方的约定期限内的，应当由购房者支付逾期付款及其利息后，合同继续履行；如果购房者的逾期期限已经超过了约定期限，开发商可以要求买受人应当支付逾期付款、逾期付款利息、违约金，双方签订的合同继续履行；或者开发商有权解除合同，由购房者支付违约金。

法邦网： 上面所讲到的是逾期付款的情况，然而，有些购房者可能遇到逾期交付的情况，对于开发商逾期交付商品房，购房者又该怎么办？您认为购房者该怎么维护自己的合法权益呢？

赵健律师： 开发商逾期交房时，购房者可以要求开发商承担违约责任，合同继续履行；另外，如果合同中有关于解除权的约定，购房者可以在达到约定条件时行使解除权，或者依照法律规定行使解除权，并要求开发商承担违约责任。

法邦网： 随着房价的不断飙升，开发商为了提高销售业绩，于是，他们以出售廉价的期房来吸引购房者的眼球。而我们在关注现房的信息时，一位网友说：“买期房比现房好多了。因为期房不仅价格便宜，而且法律风险小，是非常值得买的。”对于这种观点，您认同吗？针对期房和现房，您觉得买哪类房子更有保障？

赵健律师： 实际生活中期房的风险往往高于现房。购买期房往往是房子还没盖好的时候就需要签订商品房买卖合同，支付价款，至于房屋建成后能否通过验收还有待证实，所以这里就存在着风险，而且一旦房屋通不过验收，房屋很可能面临着无法办理产权证、无法通过验收等情形，所以相比较之下，现房的风险较低。

法邦网： 随着房价越来越高，商品房买卖纠纷中时常出现约定房屋面积存在误差，开发商不按期办理房产证等问题，为了能买到安全放心的房子，建议购房者在买房时还是多加谨慎。在节目的最后，赵律师，您和我们能和我们介绍一下，如果出现商品房买卖纠纷，购房者该如何维权呢？

赵健律师： 鉴于房屋的价值都比较高，出现了商品房买卖纠纷时候，我还是建议大家能够咨询专业律师。这中间涉及到很多法律问题，包括合同内容认定，责任分配，证据收集，维权方案等，专业律师在审查和解决这些问题的时候，都会深入一些，有利于购房者的权益保护。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

赵健律师： 关于购房风险防控问题，很多专业人士提出过很多专业观点，我还是建议大家要谨慎，在每一个环节上都要注意做好审查防控，把风险降到最低。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢赵律师的参与。

赵健律师： 感谢主持人，也感谢大家参与，希望大家今天能够有所收获，同时也希望《法律名人谈》节目越办越好。