法邦网—法律名人谈

法邦网： 法律的理不说不明，房子的事不说不行。各位网友大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是今天的主持人许丹丹。我们今天有幸请到上海市欣隆律师事务所的杨东律师，杨律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

杨东律师： 大家好,很高兴受邀来《法律名人谈》做客,我是来自上海的律师,希望我们就相关法律问题的讨论,能给大家带来一定的帮助。

法邦网： 在房屋买卖中，违约是房屋买卖双方都可能出现的问题，因违约而要求解除合同或认购协议的也存在不少，但是今天我们所说的这起案件，却是房产公司在房价上涨之后才以买方未能及时按约定支付首付款并签订房屋买卖合同严重违约为由要求解除认购协议，这就比较引人深思了，是房价上涨还是买方真的违约解除协议？在这里首先请杨律师为我们大家说一下商品房认购协议房产公司可以单方解除吗？

杨东律师： 就本案而言，合同解除的根本原因可能就是房价上涨，但这样的原因是不能成为解除合同的正当理由，因此房产公司只是通过合同来寻找适当的解约依据，而恰巧买方未及时付款可以构成违约，成为了单方解除合同的最好借口。

　　房产公司是否可以单方解除，关键要看合同是否存在单方解除的约定，或者法律上是否有单方解除的规定。如果有类似约定或者法定，当然可以单方行使解除权。

法邦网： 在本案中房产公司提出的“买方未按协议约定日期履行其支付首付款、与原告签署《商品房买卖合同》以及办理银行按揭手续的义务”算买方违约吗？而买方提出“在办理贷款期间一直与房产公司的售楼人员联络协商，且售楼人员曾告知买方：确定银行能够办理按揭手续再签署《商品房买卖合同》。”在这种情况下算不算违约呢？

杨东律师： 如果合同中明确约定了首付款的支付期限及签约义务，而买方未能按约支付及实际签约，那么就应该属于买方违约。

　　即便买卖双方曾协调签约事宜，但一旦发生争议，举证责任还是在于买方，换句话说，如果买方没有办法证明协商事实，则会承担不利后果。另外，买卖双方也并未对首付款支付事宜达成一致，仍因按原定协议履行，如不履约，则属违约。

法邦网： 房产公司认为，“买方是有意在拖延或者不愿意履行认购协议约定的合同义务，只要买方按协议支付首付，银行按揭不可能办不下来。”请问杨律师，买方能否以银行按揭贷款办不下来抗辩？

杨东律师： 问题的关键是法律上银行按揭系买方与银行发生的借贷关系，银行按揭成否系买方责任，与卖方无关，买方不能以此理由对卖方主张抗辩，除非房产公司做特别按揭必成的承诺。

法邦网： 按揭贷款办不下来很可能会像本案一样导致未能及时支付首付款致使房屋买卖合同不能按约定日期签署，商品房按揭贷款及时办理很重要，杨律师根据您的经验来看办理贷款应该注意些什么才不至于按揭贷款不能及时办下来？

杨东律师： 其实，买方在有意向购买房屋的时，第一时间就应该咨询银行按揭部门，根据他们要求提供相应材料，让其判断按揭能否成功。而实践中一手商品房多半系开发商指定的银行，因此可以要求开发商出具承诺，若银行按揭不成，则合同解除，买卖双方互不承担违约责任。另外，即便银行按揭没有问题，也要注意放贷时间应以银行放贷为准，切不可明确约定，防止恶意被违约。

法邦网： 有网友问，如果确定了房屋买卖是买方违约该怎么办，买方需要承担什么责任？

杨东律师： 如果构成违约的，那么应按合同约定承担相应违约责任，如果没有约定违约责任，那么可以主张实际损失赔偿。当然如果主张违约责任或赔偿责任过高或过低，相对方也可以请求法院做相应的调整。

法邦网： 本案的焦点在于房产公司解除协议是因房价上涨还是因买方真的违约。而上面我们谈论了是否属于买方违约的问题，接下来我们来说是否属于房产公司的原因。买方指控房产公司是因房价上涨而借故解约，并且买方律师指出“在本案审理过程中，房产公司曾向买方提出几个方案，其中一个是在原价基础上涨价15%则可继续卖房给买方，并且在买方向法庭起诉前，房产公司已经退回买方的定金，并表示愿意支付一定利息损失”。买方指出的房产公司的这些行为能否证明房产公司是因为房价上涨的原因单方解除合约呢？

杨东律师： 房产公司作出这些的行为，能够说明解约有房价上涨的原因在里面。但这并非是房产公司主张的解约原因。从另外一个角度来看，买卖双方之间的调解过程，一方为达成调解而作出的一定妥协的行为，是不能够成为其庭审中不利的证据的。

法邦网： 如果有证据证明房产公司是因为房价上涨而要求解除协议，房产公司的行为算不算违约呢？

杨东律师： 即便有证据证明，也不能因此认定房产公司违约，因为本案实际是买方为按约支付首付款，系买方违约在先。

法邦网： 如果确定房产公司是因房价上涨而借故解除合同，在购房合同解除后买方可以要求对方返还双倍定金吗，对于房屋升值部分能否要求赔偿？

杨东律师： 当然如果系房产公司恶意解约，则应承担相应的违约责任，就定金而言则可以主张双倍返还，对于房屋的升值部分赔偿，各地法院处理不一。按照上海高院的意见如下：《购房意向书》、《房屋预订单》等预订协议属于预约，具有合同性质。预定协议约定有定金条款及其它违约条款的，当事人不履约的，应适用定金罚则和其它违约条款。若协议中没有定金条款（违约金条款），或定金数额（违约金数额）低于实际损失，相对方主张其它损失的，应予支持。根据《合同法》相关规定的精神，缔约过失造成的损失包括直接损失（如缔约费用等），也包括间接损失（即丧失与第三人另订合同机会所产生的损失等），但损失不应超过当事人在订立合同时所应当预见到的因合同不成立、无效或者被撤销可能造成的损失；也不得超过合同成立或合同有效时的履行利益。因此，守约方要求违约方赔偿房屋差价损失的，一般可予准许，具体数额应综合考虑守约方的履约情况、违约方的过错程度、合理的成本支出等因素酌定。

法邦网： 在生活中，我们常会遇到像本案这种情况，房价上涨之后开发商想要解除合同或是提高房价，遇到这种情况该怎么办？我们在买房时应该如何预防这种情况的发生？

杨东律师： 目前而言，最好的办法就是预告登记，预告登记指当事人约定买卖期房或者转让其他不动产物权时，为了限制债务人处分该不动产，保障债权人将来取得物权而作的登记。如在商品房预售中，购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记，以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

法邦网： 对于今天的话题，杨律师还有需要补充的吗？

杨东律师： 要说的话很多，其实房屋买卖处处是风险，真要全面预防是非常难的一件事情，大家尽量多长个心眼，多点风险意识。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法律名人谈》，谢谢大家的支持，谢谢杨东律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

杨东律师： 好的，非常感谢《法律名人谈》，虽然一次访谈能内容有限，但它确实能为大家带来一些解决问题的办法，从法律上更好的保障大家的合法权益，防范抑制风险隐患。