法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦民生热点，畅谈法治事件。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人魏芳君。今天我们很荣幸地邀请到北京国纲华辰（杭州）律师事务所执行主任、党支部书记的刘涛律师做客我们节目。刘涛律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，在我们的访谈正式开始之前，先跟大家问声好吧。

刘涛律师： 大家好，主持人好！我是北京国纲华辰（杭州）律师事务所的律师刘涛，来自浙江杭州，很高兴今天受邀来参加 《法律名人谈》这一期的节目。

法邦网： 刘律师，杭州单女士花了190万买房，可等她全额支付了购房款并办理了房产证之后，却发现购买的房子里有一位与原房东签了20年租赁合同的租客。在这种情况下，单女士有权以新房主的身份要求租客搬出房屋吗？

刘涛律师： 首先，该套房屋是单女士用其女儿、女婿的名义购买的作为俩个小辈的结婚用房，根据《物权法》的相关规定，从法律角度，该房屋的所有权人为该俩小夫妻。因此如有需要行使相关权利的主体只能是该对小夫妻。

　　其次，根据本案的实际，该小夫妻是不能以新房东的身份要求提前解除房屋租赁合同并要求租客搬出房屋的。这是因为我国《合同法》第二百一十四条对于租赁期限不得超过二十年期限的租赁合同作了相关的规定，如果双方在自愿的前提下，租客与原房东签订的20年的房屋租赁合同系合法有效的。同时，该法第二百二十九条也作了规定：该租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。也就是通常所说的“买卖不破租赁”原则，旨在充分保护承租人的利益。结合本案，原房东与单女士（小夫妻）之间的房屋买卖行为不影响事先的租赁合同，就算房主变动，租客仍然有权继续租住，直至租赁合同履行完毕；另，根据《合同法》二百三十条规定：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。最高法院《民通意见》一百一十九条规定，私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原合同对租赁人和新房主继续有效。　

　　最高法院关于审理房屋租赁合同适用法律的司法解释第二十条也详细的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。

　　以上几点都说明了现行合同法中“买卖不破租赁”这一基本原则与规定。

法邦网： 听了刘涛律师的解释，也就是说，我国现行合同法规定了 “买卖不破租赁”这样一项原则。这一原则到底具有什么样意义呢？

刘涛律师： 关于“买卖不破租赁”这样一项原则，这里还应包括赠与、互易等形式的所有权变更情况。在保护承租人权利的同时，也应当考虑保护房屋买受人的权利，两者的权利在法律上是平等的。该原则最先产生于德国，当时由于二战后居住房屋紧张，为保护居住人的利益而创设了“买卖不破租赁”的法律规定，以后一些国家也将“买卖不破租赁”作为自己的法律，我国就是如此。应该说，租赁合同由于其准物权的特性，“买卖不破租赁”有其一定的法理基础。它有利维护社会公共利益和正常的交易安全，促进社会的稳步发展，意义非常深远。

法邦网： 这一原则虽然对租客进行了很好的保护，但是却限制了房主和买受人的权益，这个原则是不是绝对的呢？买卖不破租赁有没有例外呢?

刘涛律师： 民商事活动的一个基本原则就是充分尊重当事人的意思表示，我国法律规定，当事人有约定的依照约定，无约定的按照法定办理。因此说，当事人可以约定排除。但随着经济的发展，当初的立法理由已经日渐弱化，特别是大量商业租赁的存在与当初保护居民居住权的立法意图不相一致。在保护承租人利益的同时，如何保护买受人的利益成为值得思考的问题。例如《上海市房屋租赁条例》第十五条第二款关于“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人”的规定，使我们得以将两者利益予以平衡。当租赁合同未予登记，或者买受人不知道系争房屋租赁事实的，相应的法律后果不能由买受人承担。承租人也不能以“买卖不破租赁”为由，对抗买受人对房屋处分的权利，不能要求房屋租赁合同继续履行。同时，出卖人未向买受人告知租赁事实，导致承租人不能主张“买卖不破租赁”而合同不能继续履行的，应当认定出租人违约。承租人可以向出租人主张相应的违约责任。

　　同时，最高法院的司法解释第二十条也作了例外规定：(一)房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的，则不适用“买卖不破租赁”。

　　因此，在日常生活中，当事人要尽可能最大程度地依法律的相关规定处理相关事务，以避免造成不必要的麻烦。

法邦网： 单女士看来要让租客搬出去这条路是行不通了，那么单女士是通过房屋中介购买的房子，在这种情况下，单女士能否要求中介公司承担责任呢？

刘涛律师： 单女士等完全可以要求中介公司承担责任。作为中介公司，根据有关规定，它的开办是有前置条件的，从业人员必须经过考核获得经纪人资格考试，且有相关的专业知识和技能，是要按操作规范与相应流程办理事务的。绝非就居间而居间，简单撮合双方就收取中介费完事。本案中中介公司：一在受理出卖人申请和委托时，既没有详细向委托人了解房屋的现状也没有让其担保陈述的真实性，有否抵押、查封、出租等情形存在；二是没有前往房管部门进行对房屋有否抵押、查封、出租等情形存在的查询；三是没有到房屋所在的物业管理部门查询现状，是否存在出租、人员的居住等情况，水、电、煤气等交纳的情况；四是中介公司违约放款，根据房屋转让合同约定，主要房款是要在三证变更登记并且进行实际交房确认后才能同意支付房款的，但中介公司却先行放款后通知交房，至少构成违约放款，同时不排除涉嫌恶意串通所为，给当事人造成巨大损失。对此，中介公司存在过错未尽谨慎审查之义务，既构成违约也构成侵权，应当承当赔偿责任。

法邦网： 卖房人对于房屋已租赁的情况肯定是明知的，其对单女士故意隐瞒了这一情况，这对双方签订的二手房买卖合同的效力是否产生影响呢？

刘涛律师： 是的。由于原房东的委托代理人即抵押权人和中介公司，从各自利益出发，对单女士隐瞒了房屋已被出租的事实，却还将房屋挂牌出售及促成交易，在法律上已违反了诚实信用的基本原则，并且构成欺诈，致使该合同属于可撤销合同。本案单女士在对合同效力的认定上，以及是否继续履行，还是行使撤销权恢复原状即要求原房东和中介公司退款、赔偿，需由其根据自身实际情况作出权衡选择。

　　另外，还有一点补充，单女士等除了行使撤销权外，还可以主张合同无效。因为，该房屋处置时的实际控制人是抵押权人王某，也就是所谓的委托代理人，他对房屋的占有取得，实际是通过流押方式取得的，其行为无效，不能取得房屋处分权，故，由其签订的房屋转让合同无效。对此情况，王某与中介公司都是明知而故意为之。

　　这里顺便给大家介绍一下“流押”的概念，流押是指抵押合同的双方当事人在抵押合同中约定，当债务履行期届满抵押权人未受偿时，抵押财产归债权人所有。《物权法》第一百八十六条、《担保法》第四十条都对流押作出了禁止性规定。因为原房东当时在向王某借款办理抵押时，就与之约定并且还经过公证办理了特别授权委托书，届时还不出钱，该房屋就归王某所有。为便于其处置，遂在办理抵押的同时他们也一起办理了公证委托书。为此，从表象上看，似乎是王某代理房屋转让，但实际上是王某以“流押”取得的房屋的转让，与上述法律相悖。故，导致原房东与单女士（小夫妻）之间的房屋买卖行为无效。

法邦网： 如果单女士选择撤销与原房主签订的二手房买卖合同，除了要求原房主返还购房款之外，还能不能要求额外的赔偿呢？

刘涛律师： 可以的。本案中，实际上有多种以上的方案可供她们选择：一是她们现在已付之行动的诉讼方案：要求确认合同有效；继续履行合同要求原房东交房；中介公司退回中介费；要求租客搬出房屋等，但该方案既不能立即拿到房屋，更不能获得赔偿，更会陷入四种法律关系的旋涡，即原房东与单女士（小夫妻）之间的房屋买卖合同、单女士（小夫妻）与中介公司之间的居间合同、原房东与租客之间的20年房屋租赁合同、原房东与租客之间的借款合同，等让法院审理清楚这些法律关系，一是费时，二是会冲淡原告的诉讼请求，三是还会遇到租客的全力维权，形成作用力与反作用力，会直接导致一审、二审与再审以及执行过程中的难度，既不能顺利拿到房屋用于结婚、也不能及时赚到损失，这种方案费时费力不一定能达到预期效果；三是主张撤销房屋转让合同，要求原房东和中介公司退款、赔偿，在执行过程中可以先执行中介，由其先行退款、赔偿，一旦中介公司无力支付与赔偿时，还可以拍卖房屋用于退款、赔偿；四是也可以主张合同无效，恢复原状即要求原房东和中介公司退款、赔偿，一旦中介公司无力支付与赔偿时，还可以拍卖房屋用于退款、赔偿；相比之下第二、三方案可能会比较现实与容易执行与实现诉讼目的，除了要求原房主返还购房款外，中介公司承担连带责任，还可向他们主张在相同地段购买替代房屋的差价、违约金等，以及因此给单女士造成的相应经济损失。

法邦网： 在买卖二手房的过程中，我们除了将面临，所买卖房屋可能已被租赁的风险，此外还有没有其他的什么风险呢？

刘涛律师： 除了将面临房屋可能被租赁的情况外，另外还有房屋被抵押或一房二卖的现象，如果是学区房，很有可能该房已经有小孩挂名读书、户口牵制和注册的公司经营地址等。

法邦网： 那我们在买卖二手房的过程中应该如何来规避这些风险呢?

刘涛律师： 在此提醒大家，在买二手房之前，一定要去相关房管部门对房屋进行调查，尤其是价格明显低于市场价的二手房，不要因小失大。如果是找中介的，一定要找具有相关资质的合法中介公司，在签合同之前也一定要慎重，严格按照程序办事。

法邦网： 随着我国城镇化进程不断加快，二手房买卖也日趋活跃，作为购房者，购买二手房需注意哪些重点事项，刘涛律师给我们一些好的建议吧。

刘涛律师： 好的。第一点，从房源入手，先要核对房主身份，确定交易对象是否是房屋的有权处分人，如果遇上本案中所谓的公证委托书的全权代理人出面的，则格外要引起高度重视，在这种情况下的房屋，极有可能是社会上的高利贷者以“流押”取得的无权处分人；第二点要注意的就是必须去相关房管部门查清房屋的目前状况，是否被抵押或是否有债务，如果买家看中的是学区房，也要注意是否已有小孩挂靠；第三点要注意的就是在签订合同时，一定要审查清楚，严格按照程序办事；第四点，关于房屋是否已被出租，如果原房主与租客未进行公证或登记，那么以防万一，在与原房主签订合同时，可添加一个相关的补充合同或补充条款，用来进行救济。第五点，要到物业、电力、水务、煤气管理部门查询交纳水、电、煤气等交纳的情况，以察觉有否隐瞒租赁等情况；第六点，有可能的话，还要进一步到到工商部门查询有否被登记注册的公司经营地址，当地派出所查询户口登记等情况。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢刘涛律师参与实体分析与程序分析的讨论。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

刘涛律师： 好的，非常感谢！希望你们的节目越办越好，希望有机会可以为广大网友提供优质法律服务。谢谢，再见！