法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注民生事件，畅谈法律知识。大家好，欢迎来到《法律名人谈》，我是本期主持人许丹丹。今天我们很荣幸邀请到了北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，非常期待您的精彩点评，节目开始前，先跟大家打声招呼吧！

王优银律师： 主持人好，大家好，我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能参加今天的访谈节目。

法邦网： 由于房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致造成的房屋买卖纠纷在生活中时常发生，而争议的焦点往往是房地产开发商是否构成违约。在我们访谈的一开始首先请王律师为我们解答一个疑问，交付的商品房与合同约定的商品房不一致就一定是违约吗？

王优银律师： 对于开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致是否构成违约，应以双方订立的合同为标准，因为“违约”中的“约”，指的主要是双方签订的《商品房买卖合同》。

　　因为我国的违约责任制度，主要是为了补偿守约方因此遭受的损失，所以存在这样一种情况，即开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致，但并不低于双方签订合同中约定的标准，实际也不影响房屋的使用功能和使用效果，也没有给业主造成任何损失，反而在整体上增强了房屋的安全性。这种情况，实践中，法官一般会认定开发商不构成违约。

法邦网： 开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致的情况有很多种，它表现在很多方面，请王律师为我们简单介绍一下房屋交付与约定不符的表现有哪些？

王优银律师： 实践中，房屋交付与约定不符的情况最主要表现为开发商交付的商品房质量不符合合同约定的标准，具体可细分为：房屋的交付面积和约定面积不符，房屋交付户型与约定不符，期房买卖中房子实际交付与签合同时看的沙盘、样板房不符，回迁房与购房合同不符等情况。此外，还经常出现的一种情况就是开发商逾期交付房屋。这些均属于开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致的情况。

法邦网： 由于开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致，业主张某将开发商告上法庭，认为交付的房屋装饰和设备与合同的约定的不一致，延期交付，属于开发商违约，要求开发商更换电梯及外墙材料，请问王律师，在什么情况下装饰和设备不合约定会构成违约？

王优银律师： 在开发商和业主已经对房屋的装饰和设备作出约定的情况下，一般而言，如果开发商没有按照合同约定进行装饰和安装设备，所使用的装饰材料和设备低于合同约定的质量标准和安全标准，影响业主对商品房的使用或者根本不能使用，此时，应认定开发商构成违约，开发商需对业主承担违约责任。

　　与此相反，实践中也存在这样一种情况：开发商虽然没有按照合同约定装饰和安装设备，但是开发商在实际施工中所使用的装饰原材料和安装的设备超出了合同约定的质量标准和安全标准，且没有给业主造成任何损失和使用上的不便，“违约”后的标准比合同标准更安全，更科学，也就是说，“违约”后的装饰和设备安装反倒使商品房整体上更加安全，法院审判时一般不认定开发商构成违约，就像案例中的情况。

法邦网： 针对以上业主的主张，开发商辩称：“公司不存在逾期交房，不应当支付违约金，电梯和外墙的材料，不影响原告的使用。”有什么法律依据吗？

王优银律师： 首先我们看看公司是否存在逾期交房问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，公司的交房时间应是2009年7月31日，但公司实际交房给业主张某的时间是2009年8月8日。我们知道民事案件遵循意思自治原则，即合同双方当事人应该严格依照双方签订的合同办事，如有违反，应承担违约责任。本案中，公司和业主张某在真实的意思表示下，自愿签订《商品房买卖合同》，依据《中华人民共和国合同法》第六十条和第一百零七条的以及《商品房销售管理办法》第三十条的规定“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任”。显然，公司逾期8天交房的行为违反了合同约定，构成违约，应当承担逾期交房的违约责任，应当向业主张某支付违约金。

　　其次，我们再来分析公司更换电梯和外墙材料是否构成违约。根据我们刚才的分析，虽然公司违反了合同约定，将装饰、设备标准改变，但是，改变后的外墙材料价格并不低于合同中约定的外墙砖价格，改变后的电梯单价反倒高于合同约定的电梯价格，安全标准和质量标准均超出合同约定，不影响房屋的使用功能和使用效果，也不会给业主张某造成任何损失，而且，专家对外墙保温的论证表明，改变后的装饰和设备更加科学，更加安全。此种情况下，应当认定公司更换电梯和外墙材料的行为不构成违约，无需承担违约责任。

法邦网： 对于这起案件，法院审理后认为，房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致，但并不低于合同约定的标准，不影响商品房的使用功能和效果，并且使竣工的商品房整体上更加安全，也没有给业主造成损失，因此不构成违约。但是在实际生活中很多业主遇到实际情况与合同不一致的情况下根本就不知道该怎么判断是否符合标准，为此像本案中业主张某这样浪费时间和金钱去打官司的情况时有发生，王律师，您给大家支支招，遇到这种情况该怎么办？

王优银律师： 对于“如何判断房地产开发商交付的商品房是否符合标准”这个问题，我们首先应该确定的是“标准”是什么，即开发商应该交付的内容包括什么。从实务中看，房地产开发承担的主要交付义务是给付商品房，但不限于商品房，还包括绿化、公共配套设施等。业主在判断开发商交付的内容是否符合标准的依据主要是双方订立的《商品房买卖合同》，即开发商是否是按照合同的约定来交付，通常而言，如果违反合同的约定，应构成违反。但正如前面我们说到的，若开发商交付的内容虽然不符合合同约定，但在质量标准和安全标准上均超过合同的约定，应该认定开发商不构成违约。在这里，最核心的一点就是开发商违反约定交付的房屋是否实际影响了房屋的使用功能和使用效果，给业主造成了损失。为谨慎起见，我建议各位业主，可以向专业的房地产人士咨询，以避免自己不必要的时间和金钱的浪费。

法邦网： 业主张某提出，合同约定的交房条件是须经设计、勘察、施工、监理、质监五大主体验收合格，但该条件一直未成就。那么房屋交付的条件是什么呢？条件未成就构成违约吗？

王优银律师： 目前，在法律上，我国房屋交付条件并没有完全统一的标准，但通常来说，房屋交付条件包括两方面的内容：一个是《商品房买卖合同》中约定的交付标准，如房屋的质量要求、房屋面积、公共配套设施、市政公用设施、园林绿化工程以及供电、给水、排水等设施的建设情况。若合同对这些方面的内容作出了明确的规定，那么达不到这些标准时，说明开发商提供的房屋不具备房屋交付的条件。另一个就是竣工备案，即《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这个备案表是由设计、监理、建设单位和施工单位四方合验后，在工程竣工15天内到质检站办理的竣工备案，只要送交备案后，开发商就必须对楼盘终生负责。这项规定是法律的强制性规定。业主在接收房屋交接时应当向开发商提出查看质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。如果开发商交付的房屋不能满足合同约定的交付标准和法律规定的强制性标准，也就是在条件未成就时交付房屋，构成违约，应当依法承担违约责任，支付违约金。

法邦网： 在房屋交付时怎样判断房屋达到交付条件？

王优银律师： 前面讲到了，业主在房屋交付时应该注意两方面的内容：一个是检验房屋本身，即双方约定的交付标准。对于这个，业主可以在验房阶段，加以确认；另一个是查看相关文件，即法律规定的强制性标准。这个可以通过让开发商提供质检站出具的《建设工程竣工验收备案表》以及该房屋的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建设工程质量认证书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》以及实测面积表等文件，要仔细审查这些文件。这里要提醒广大业主，一定要高度重视这些文件，尤其要注意查看文件应是原件而不是复印件，仔细查看各个分项有没有都备案，还有这些文件是否是合法取得的。

法邦网： 房屋交付达不到条件很可能会造成房屋延期交付的情况，房屋延期交付构成违约吗？如果开发商实际达到了交付条件，业主认为不符合合同规定拒绝收房导致了延期交付，这种情况算是违约吗？

王优银律师： 如果房屋延期交付的期限超过了合同允许的期限范围，当然构成违约，谁违约就应该由谁承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的规定，开发商负有依法交付房屋的义务，业主有依法及时验收并办理交接手续的义务。如果权威部门已经认定开发商提供的房屋满足了各项交付条件，开发商已经通知业主收房，只是业主认为条件不符合合同规定而拒绝收房，导致延期交房，此时，属于业主违约。如果业主违约的行为给开发商造成损失，需要依法承担相应的违约责任。此外，根据《商品房买卖合同解释》的规定，买房人在收到开发商收房的书面通知 ，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损，灭失的风险自书面交房通知中确定的交付使用之日起由买房人承担，当事人另有约定的除外。

法邦网： 如果开发商延期交房属于违约，延期交房的违约金该怎么算？如果业主违约，违约金怎么计算？

王优银律师： 对于延期交房的违约金支付问题，现行法律并没有统一的支付标准。实践中，绝大多数情况都是根按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准支付违约金。如果开发商延期交房构成违约，则依据双方约定支付违约金，通常按照购房者已支付房款作为计算的基数。对于按揭贷款购房的，若购房者已经依法办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。计算时间一般为：从合同约定的交房时间第二日起，到达到交房条件并实际交房时止。在这里，要注意如果业主违约导致延期交房，也是按照双方约定的标准支付违约金。计算方法同上。同时，在此也提醒各位购房者，就像前面我们提到的，根据《商品房买卖合同解释》的规定，买房人在收到开发商收房的书面通知 ，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损，灭失的风险自书面交房通知中确定的交付使用之日起由买房人承担，当事人另有约定的除外。

　　此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，若当事人约定的违约金过高或者过低，一般以造成的损失上下浮动30%为限，违约方可以分别请求减少违约金数额，和以违约造成的损失确定违约金数额。若双方合同中对违约金计算比例的约定不明确或者没有约定，则可以参照同地段、同类房屋的平均租金为标准来计算。

法邦网： 房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致这种情况在实际生活中常会发生，以您的经验来看交付房屋时应该注意哪些问题可以避免一些不必要的纠纷？

王优银律师： 对于房屋交付事项，首先，业主要注意的是及时接收入住通知书，接到通知书后，业主需要查看开发商是否如期交房，如果逾期交房，应向开发商提出索赔要求，并根据开发商的答复决定是否收房。其次，确定房屋是否符合交付条件。判断的依据前面我们已经做了详细阐述。最后，在收房的时候，业主一定要对房屋进行检验，即“先验后收”，业主应该先验收房屋，包括开发商提供的房屋产权是否有问题，房屋的质量、房屋的面积、楼盘造型、配套设施及小区的外部环境等与开发商向业主承诺的是否一致。如果验收合格，则可以填写《验收交接表》等相关文件；但如果发现房屋存在质量问题，应当及时与开发商沟通，协商解决——若属于可以整修合格的，可和开发商协商并签订整修文件，约定下次验收时间，将发现的问题在《验收交接表》上注明；若属于影响房屋使用的重大质量问题，且属于不能收楼的，则要详细注明不予收楼的理由并要求开发商签字、盖章，为以后的维权做好准备工作。当然，如果业主在交付房屋时，避免不必要纠纷和麻烦的最好措施就是直接请一位专业的律师帮您验房，以便及时发现问题及时解决问题， 并有针对性地收取证据，为防止以后出现问题时的维权打好基础。

法邦网： 如果房地产开发商交付的商品房与合同约定的商品房不一致，如果确定开发商违约，购房者该如何维护自己的权益？

王优银律师： 如果开发商违约，购房者首先应和开发商进行沟通、协商，能够协商解决，当然最好。但如果不能够协商解决，购房者可根据《商品房买卖合同》的约定以及法律的规定，通过诉讼手段维权，如要求开发商赔偿损失、支付违约金甚至解除合同。合同有明确约定的从约定，约定不明或者没有约定的，依照法律规定处理。具体的赔偿方法可以参照我前面的介绍。

法邦网： 对于今天的话题，王律师还有需要补充的吗？

王优银律师： 建议广大购房者要谨慎购房，签订《商品房买卖合同》时，要认真阅读合同中的每一项条款，在交房时要认真审查各种相关审批文件，验房时要有耐心，要考虑周全，凡是不要操之过急，同时，要严格遵循签订的合同，依约行事。一旦发生纠纷，要及时咨询专业人士，寻求法律帮助，用恰当的手段解决纠纷，尽量避免不必要的诉讼和不必要的时间和金钱的浪费。

法邦网： 打造有质量的高端访谈，这里是《法律名人谈》，谢谢大家的支持，谢谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 谢谢主持人，谢谢大家！希望以后还能够有机会再与大家交流，同时祝愿法邦网的《法律名人谈》栏目越办越好，更好地为公众提供优质法律服务！