法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人武灵敏。今天我们很荣幸请到安徽凯安律师事务所的陈学娟律师，陈律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

陈学娟律师： 大家好，我是安徽凯安律师事务所律师陈学娟，很高兴有这个机会做客《法律名人谈》。

法邦网： 妻子因重病需要钱，在与丈夫多次商议无果的情况下，把共同居住的房子卖了，后来丈夫以夫妻共有房屋，房屋权属不清等原因将妻子及买房人告上法庭，而争议的焦点就是“夫妻共有房屋”。那如何认定“夫妻共有房屋”呢，我国法律对此有什么规定？请陈律师为我们介绍一下。

陈学娟律师： 我们所称的夫妻共有房屋是指在夫妻关系存续期间，以夫妻共同财产购买的，登记在一方或双方名下的房屋。

　　根据现行《婚姻法》及“婚姻法解释”等的规定，结合法律实务和生活实践，属于夫妻共同所有的房屋主要有以下几种情形：

　　1、婚姻期间夫妻双方共同购买的公房、商品房、经济适用房、私有房屋；

　　2、夫妻一方在婚前承租、婚后用夫妻共同财产购买的房屋；

　　3、婚前以男女双方的积蓄共同购买的公房、商品房、经济适用房等房屋；

　　4、由一方在婚前购买或自建，婚后又以共同财产组织重建的的房屋；仅有部分改建、扩建的，改扩建部分属夫妻共同所有；

　　5，结婚前，父母出资购置的房屋，明确表示赠与夫妻双方的；

　　6、结婚后，父母出资为双方购置的房屋，未明确表示赠与夫或妻一方的；

　　7、一方或双方在婚姻关系期间继承的房屋归夫妻共同所有，但遗嘱中确定只归夫或妻一方的除外；

　　8、工作单位基于职工的劳动人事关系、职工工龄等福利分房形式分配的，并由夫妻双方出资购买的职工福利房等。

法邦网： 在本事件中，丈夫提到共有房屋需共同处分，那该如何理解房屋的共同处分权呢，对于离婚夫妻的共有房产该如何处分，我国法律对离婚夫妻共同财产分割是如何规定的？

陈学娟律师： 房屋的共同处分权是指，共有人平等的享有处分权，并且在处分房屋时，共有人应平等协商，取得一致意见。共有人在共同共有关系存续期间，未经过其他共有人同意的情况下，不得私自处分该共有房屋，否则该处分无效，给其他共有人造成损失的，应承担赔偿责任。

　　对于离婚夫妻共同财产的分割，我国《婚姻法》司法解释规定，夫妻双方可以在离婚协议中就财产如何分割达成协议，就履行财产分割协议发生纠纷的，可以向法院提起诉讼。对于共有房产中的房屋价值及归属无法达成协议时，如果双方均主张房屋所有权的，可以竞价取得；如果一方主张房屋所有权的，需给予另一方相应的补偿；如果双方均不主张房屋所有权的，可以申请对房屋进行拍卖，就所得价款进行分割。

法邦网： 我们注意到，妻子最后为治病，自行将房子卖掉，妻子的行为是否属于擅自处分共有房屋呢，如何界定擅自处分共有房屋？对此，我国法律是怎么规定的？请陈律师为我们做个简单介绍。

陈学娟律师： 本案中，妻子的行为属于擅自处分共有房屋。我国《物权法》规定，处分共有的不动产或动产，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。本案中，夫妻双方在离婚协议中对房屋问题做了约定，已经形成按份共有，但履行受阻，妻子可以向法院提起诉讼，但其在未通知丈夫更未经丈夫同意的情况下，私自将房屋卖掉，应属于擅自处分共有房屋。

法邦网： 有网友提到，妻子为治病卖房不认为是擅自，因为房子登记在妻子名下，妻子是房屋的所有权人，房屋所有权人有权利处分房屋。请问陈律师，您对网友的看法认可吗，您对这个问题有什么看法？请跟我们大家谈一谈。

陈学娟律师： 网友的这种看法是不对的。根据法律规定，只要是在夫妻关系存续期间获得的财产，如果没有特别约定时，都应是夫妻共同财产，而不论该财产登记在谁的名下。本案中，夫妻双方在离婚协议中已经对房子问题做了约定，此时双方按份额对房子享有所有权，虽然房子登记在妻子名下，但妻子不享有完全所有权，在处分时，应经丈夫同意，否则就是擅自处分。

法邦网： 还有网友问到，事件中，夫妻签离婚协议中约定，丈夫拥有房屋的四分之三份额，该如何理解房屋的四分之三归男方，对于离婚中不动产的划分，在现实中有什么划分认定标准吗？根据您多年的办案实践经验，请为我们谈一谈。

陈学娟律师： 本案中所说的四分之三份额应该是指将房屋出售后所得价款中的四分之三。对于离婚中不动产的划分，很多人会存在一种误区，认为对半分。我国《婚姻法》司法解释是这么规定的，如果双方均主张房屋所有权的，可以竞价取得；如果一方主张房屋所有权的，需给予另一方相应的补偿；如果双方均不主张房屋所有权的，可以申请对房屋进行拍卖，就所得价款进行分割。而分割的标准，一般是看，双方谁对家庭的贡献大，付出的多，贡献大的，付出多的一方，就有可能分得更多的份额。

法邦网： 上述我们分析探讨了共有房屋的权属和处分等法律问题，而在本事件中，还涉及了权属不明晰的房屋买卖问题，在房屋权属不明晰情况下，房屋所有人是否能出售这样的房屋呢，有什么法律后果吗？我国法律对此有什么规定。

陈学娟律师： 我国《物权法》规定，无处分权人将不动产转让给受让人的，所有权人有权追回。如果受让人根据善意取得制度取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无权处分人请求赔偿损失。

法邦网： 另外，买房人在不知所买房屋有权属纠纷的情况下购得房屋，买房人是否属于善意取得房屋的第三人？对善意取得房屋的第三人是怎么认定的，我国法律对此是如何规定的呢？请陈律师给我们做个简单介绍吧。

陈学娟律师： 我国《物权法》对善意取得动产或不动产所有权是这样规定的：1、受让人受让该不动产或动产时是善意的；2、以合理的价格转让；3、转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。只有同时满足上述三个条件，才属于善意取得。本案中，买房人如果仅仅不知所买房屋有权属纠纷，并没有以合理价格受让，更没有办理过户登记的话，则不构成善意取得。

法邦网： 同时，像本事件中，第三人购得房产后，得知所购房产有权属法律纠纷，并莫名其妙成了被告，这样的情况下，买房的第三人是否需承担法律责任，买房人的合法权益该如何保障呢？

陈学娟律师： 本案中，买房人是在购得房产后才知道该房屋有权属纠纷，买房人是善意的，其不应该承担法律责任，如果其符合善意取得的三个条件，则该房屋归第三人所有；如果不符合善意取得的条件，所有权人有权将房屋收回，第三人可以要求出卖人赔偿其损失。

法邦网： 现实中，若因所购房权属纠纷侵犯了购房者的合法利益及相关权益，购房者该如何有效维权，可以通过哪些渠道寻求帮助？

陈学娟律师： 针对购房者因所购房的权属纠纷，导致自身合法的权益及相关利益遭受损失的，购房者可以向法院提起诉讼要求出卖者承担违约责任，并赔偿损失。如有不解或者其他不明白的法律问题，可以咨询专业的婚姻房产律师，律师会根据自身的专业知识及实务能力，给予最专业有效的法律帮助！

法邦网： 如今，房子是人们的刚性需求，购房的渠道、方式及人们的选择面越来越多，在选择购买房子时，更需要多留心。那如何避免买到像权属有纠纷等有问题的房子呢？在选购房子时需要多注意哪些事项？请陈律师为我们多建议几条。

陈学娟律师： 我们在选购新开发的商品房时，要注意查看有无预售许可证；在购买二手房时，要注意查看房屋产权证，弄清是夫妻共同财产还是个人财产，如是夫妻共同财产，是否经过双方同意，签字确认。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

陈学娟律师： 作为婚姻中的双方，彼此需要相互扶持，同时也需要有基本的法律意识，尤其对于夫妻共同财产及分割要有清楚的认识。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢陈律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

陈学娟律师： 这个节目每期的焦点都很热门，贴近百姓生活，与百姓生活息息相关，通过节目的报道，丰富了人们的法律知识，也提高了人们的法律意识。在此，祝愿本节目越办越好，更好的为百姓解决生活中遇到的一些法律问题。