法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦民生百态，洞察房产纠纷。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人吴迪。今天我们很荣幸地邀请到北京圣运律师事务所的王优银律师做客我们节目。王律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，非常期待您的精彩点评，节目伊始，先跟大家问声好吧。

王优银律师： 主持人好！大家好！我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能够参加今天的访谈节目。

法邦网： 在商品房买卖中我们不难发现，从最初信誓旦旦的承诺交房，到后来的不能按时交付，这种逾期交房的现象在普遍存在，而购房者有苦难言，开发商却理直气壮。那么到底什么叫做逾期交房，开发商逾期交房的时间该如何确定呢？

王优银律师： 简单而言，逾期交房是指开发商未在双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋交付期限内，向购房者交付符合约定条件的房屋。

　　通常而言，开发商是否构成逾期交房，判断标准就是开发商与买受人签订的《商品房买卖合同》中明确约定的开发商交房时间：如果开发商在合同约定的期限内履行交付房屋义务，就是按期交房、如期交房；如果开发商在合同约定的时间内没有交付房屋，则就构成了开发商逾期交房。当然这里还有一个重要因素就是，开发商所交付的房屋必须是符合使用用途，符合合同约定条件的房屋，否则即使开发商在约定期限交房，也视为违约。

法邦网： 通过您的介绍，我们对逾期交房的定义和标准有了一定的认识，但是生活中，开发商总是会给出各种各样拖延的理由，那么开发商惯用的逾期交房的理由有哪些，您能帮我们归纳一下吗？

王优银律师： 结合以往办案经验以及司法实务来看，开发商比较惯用的理由包括：

　　第一，天气原因，这个原因是实践中开发商最常见的拖延理由，就是说开发商常常以当地连日出现多雨天气或者持续出现酷热天气导致延误施工为由，作为向购房者说明不能如期交房的借口。

　　第二，建设施工中遇到了异常困难或者重大技术问题不能及时解决。一般情况下，开发商会将这个理由写进《商品房买卖合同》中，并作为开发商不能如期交房的免责事由，然而，绝大多数购房者在签合同时往往由于疏忽而没有注意。这是一个很隐晦的理由，究竟什么是“异常困难”、“重大技术问题”，因为没有明确，所以开发商会将很多理由归结为这个理由。以后，买受人在签订合同时一定要注意这一个“霸王条款”。

　　第三，政府修改或增加法例而影响工期延误。这个可以说是政策的原因，某些情况下，因为中央政府出台的政策或修改、修订的法律法规导致开发商不能正常施工，房屋不能如期建成，最终延期交房。

　　第四，房屋未经政府验收合格。因为我们知道商品房买卖合同中一般约定房屋交付时，开发商应提供以下证书：《商品房取得面积实测技术报告书》、《商品房经分期综合验收合格》、《商品房取得商品住宅交付使用批准文件》等，这些验收证书是交付房屋的必要条件，有时开发商会以尚未取得这些证书中的一个或多个为理由不交房，并以此作为获得购房者允许自己延期交房的理由。

　　第五，开发商为了使业主得到更好的居住环境，而对房屋设计、小区规划进行修改，而致使施工任务不能按时完成。

　　第六，恰逢当地城改或者交通管制，所需建材无法如期运到建设工地，施工进度不能如期进行。

　　第七，不可抗力。比如我们常常遇到的地震、滑坡、泥石流、台风、罢工等等。这些都是开发商用来向购房者说明不能如期交房时惯用的一些理由。

法邦网： 在您列举的开发商逾期交房的理由当中有一个大家比较陌生的词语叫做“不可抗力”，请您帮我们介绍一下什么叫做不可抗力？

王优银律师： “不可抗力”是一个法律概念，是一项免责条款，在我国《民法通则》和《合同法》上，不可抗力是指合同订立时当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，这种客观情况不是由于合同当事人的故意或过失致使不履行或者不如期履行合同内容，而是客观情况使然，所以，在出现不可抗力时，不履行合同义务的一方可以免除履行合同义务的责任或者延期履行合同，且不用承担任何法律责任。通俗来讲，不可抗力就是指在合同履行的过程中，发生了双方当事人均没有过错而又无能为力的事情，比如地震、战争等。

法邦网： 那么开发商提出的“不可抗力”这个理由是否属于逾期交房的合法理由，具体表现形式有哪些呢？

王优银律师： 前面我已经提到，不可抗力属于法律上规定的免责事由之一，说它属于免责事由，根据来自于我国《合同法》第一百一十七条的规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。

　　由此可见，如果开发商逾期交房的理由当真属于不可抗力，那么当然属于合法理由，开发商可以免除逾期交房的法律责任，即开发商可以根据不可抗力免除自己逾期交房的违约责任。但是，不可抗力的认定不是随意的，在认定不可抗力时，除了要结合我前面提到的“不可抗力”的概念以外，还要注意，从我国《合同法》的规定上看，不可抗力的范围较为狭窄，主要包括两种情形：

　　第一，自然灾害。比如台风、冰雹、地震、海啸、洪水、火山爆发、山体滑坡。

　　第二，社会异常事件。比如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。当由于这些人类无能为力改变的事件发生而导致开发商逾期交房时，开发商的“违约”属于法定的免责事由，属于合法理由，纵使逾期交房，也不必承担任何违约责任。

法邦网： 除了上面提到的“不可抗力”，还有哪些理由是属于开发商逾期交房的合法理由，开发商不必承担责任呢？

王优银律师： 除了不可抗力以外，开发商逾期交房的合法理主要体现为政府行为。但并不是所有的政府行为都构成逾期交房的合法理由，要注意区分情况。

　　第一，出于公共利益的政府行为。 政府出于公共利益的考虑而做出某项行为，但直接导致开发商的施工建设不能如期进行，被迫停工，停工就可能导致开发商逾期交房。比如政府征收征用开发商建设施工的材料，影响施工进度；在建设施工过程中发现了文物遗址而导致考古队的驻扎、施工队的退出；为了迎接重大社会活动或高考、中考的顺利进行而不允许施工、建设等。若由于这些情况导致开发商逾期交房，应属于法定的合法理由，开发商不必承担违约责任。

　　第二，政府针对特定领域出台了新政策或者未履行政府的事前承诺。比如，出于某种特殊原因，政府实施新的规划调整政策，或者变更原来的规章制度，或者市政配套措施建设不到位，如供水、供电、供煤等基础设施建设没有落实致使房屋不能交付。可以说，这些因素都是开发商不能控制，也不能通过自身的努力加以避免的。当这些情况出现时，可以以民法中的公平原则为基点，允许开发商或者买受人变更或者解除合同。除了这些合理的政府行为可以成为开发商逾期交房的合法理由，还有一点，如果开发商具备了合法的交房条件，但是购房者自认为房屋不符合交付条件而拒绝接收房屋，不配合开发商履行交付房屋的义务，最终导致开发商逾期房屋，此时，购房者无合法根据拒绝接收房屋的行为也构成开发商逾期交房的合法理由。

法邦网： 经过您的介绍，我们对开发逾期交房的免责事由有了深刻的了解，排除这些理由，其他任何借口都是不成立的。那么对于其他不成立的逾期交房的理由，开发商是否属于违约，购房者可以要求开发商支付违约金吗？

王优银律师： 若开发商逾期交房，购房者可以结合双方签订的《商品房买卖合同》和我国现行民事法律的规定，确定构成开发商逾期交房的理由是否属于合法理由。如果不属于合法理由，那么开发商逾期交房的行为将构成违约，“违约”就是违反了商品房销售合同，没有按照《商品房买卖合同》中约定的交付时间交付房屋，而开发商逾期交房的行为导致购房者不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使购房者的利益受损，因此开发商需要向购房者支付违约金。但这里要注意，购买者要求开发商支付违约金一定不要超过诉讼时效，否则，也将得不到违约金。

法邦网： 既然开发商逾期交房属于违约行为，要支付购房者违约金，那么违约金的赔偿标准是什么，该如何计算呢？

王优银律师： 对于逾期交房的违约金赔偿标准问题，现行法律并没有统一的赔偿标准。实践中，一般的做法是：

　　第一，有约定的从约定，这是合同自由原则的体现。此时，赔偿标准按照双方签订的《商品房买卖合同》中约定的标准支付违约金。如果开发商延期交房构成违约，则依据双方约定支付违约金，通常按照购房者已支付房款作为计算的基数。对于按揭贷款购房的，若购房者已经依法办理了按揭购房手续，并能够证明银行已将贷款支付给开发商，则应按照首付款和贷款的总和为计算基数来计算违约金。计算时间一般为：从合同约定的交房时间第二日起，到达到交房条件并实际交房时止。

　　第二，没有约定或损失赔偿额难于确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付使用房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算。

　　此外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，若当事人约定的违约金过高或者过低，一般以造成的损失上下浮动30%为限，违约方可以分别请求减少违约金数额，和以违约造成的损失确定违约金数额。法律对违约金赔偿金额的规定，可以避免实践中违约金过高而给当事人造成过分超出预期的损失或者违约金过低导致当事人的实际损失无法弥补。

法邦网： 虽然通过您的介绍我们知道了违约金的确定标准，但是现实中我们看到，房屋买卖合同中约定的违约赔偿责任并没有对开发商形成威慑力。那么当出现开发商拒绝支付违约金的情形，购房者应该通过哪些途径来维护自己的权益呢？

王优银律师： 在具体的维权之路上，购房者可以通过以下三种途径维护自身合法权益：

　　第一，协商解决。虽然开发商拒绝支付违约金，购房者仍可以选择和开发商沟通交流的方式解决纠纷，能解决纠纷当然最好。不能的话，选择其他途径吧。

　　第二，仲裁调解。对于仲裁解决的这种办法，需要注意的是，房屋所在地要有仲裁机构，而且购房者能够和开发商达成仲裁协议。只要具备这些条件，双方才可以通过仲裁委员会解决逾期交房纠纷。

　　第三，如果双方不愿意仲裁解决纠纷或者不服仲裁的裁决结果，也可以根据《商品房买卖合同》的约定以及法律的规定，通过诉讼手段维权。

法邦网： 既然您提到可以通过向法院起诉的方式来解决问题，那么对于逾期交房纠纷的诉讼有没有时间限制，对于逾期交房违约金的诉讼时效又该从何时算起，法律是如何规定的？

王优银律师： 为督促权利人及时行使权利，不做权利的睡眠者，法律对权利人提起诉讼的时间做出了约束，这就是诉讼时效问题。根据《民法通则》第一百三十五条的规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效时间为二年，法律另有规定除外，由此可知，任何民事权利的保护都有诉讼时效的限制，逾期交房纠纷的诉讼当然也受诉讼时效的限制，即提起诉讼的时间为两年。

　　根据《民法通则》第一百三十七条的规定:诉讼时效期间从知道或应当知道权利被侵害时起计算，那么，逾期交房违约金的诉讼时效也应当从购房者知道或应当知道权利被侵害时起计算。因为购房者的权利是要求开发商按照房屋买卖合同中约定的交房日期交付房屋，所以购房者权利被侵害的时间起算点就是合同规定的交房日期，换句话说，逾期交房违约金的诉讼时间应该从合同约定的交房日期起计算，而且这2年的诉讼时效是可以适用中止、中断之规定的，即在诉讼时效期间的最后六个月内，因不可抗力或者其他障碍不能行使请求权的，诉讼时效中止，从中止时效的原因消除之日起，诉讼时效期间继续计算；诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算。

　　需要注意的是，如果涉及到诉讼时效中止或者中断，中止或者中断的相关证据是需要购房者提供的，例如向对方主张权利的证据，或者对方认诺债务的相关证据。但这并不是说过了诉讼时效，购房者就不能提起诉讼，购房者当然还可以起诉，法院也应当受理，这种情况下当事人丧失的不是起诉权而是胜诉权，如果开发商并未提出诉讼时效抗辩，这笔债务还是可以得到法院支持的。所以，建议广大购房者谨记一定要尽快尽早地维护权利，否则房财两空。

法邦网： 根据上面的介绍，我们知道了哪些情况下开发逾期交房属于违约行为，违约金如何计算，以及如何维权等问题。那么王律师，对于违约金的诉讼程序等的问题您还有其他需要嘱咐大家，需要大家注意的吗？

王优银律师： 实践中，很多购房者在面临开发商逾期交房不得不提起诉讼的时候，由于超过了法律规定的两年诉讼时效，导致权利最终无法获得救济，权益白白受损。为了使购房者在权利受损时能够依法获得足额的赔偿金，弥补损失，我建议广大购房者在签订合同时对违约金的约定不要太低，同时，如果开发商不能按照合同约定的交房日期交房，购房者应主动联系开发商，如果开发商确实不能如期交房，要么隔几个月就向开发商主张权利，且最好留下书面证据以证明自己确实向开发商主张过权利，为以后的维权之路做好铺垫；要么直接向人民法院提起诉讼，或者解除合同，或者要求开发商返回购房款，或者要求开发商承担违约责任；要么与开发商签订补充协议，约定新的交房日期，宽己宽人。

　　总而言之，各位购房者一定要谨慎处理逾期交房问题，权利遭到侵害，就要及时寻求救济，如果遇到了不知道如何解决的问题，可以向房地产专业人士咨询，寻求专业解答，避免不必要的损失。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师参与逾期交房相关问题的讨论。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 谢谢主持人！谢谢各位网友！希望以后还能有机会与大家交流，同时祝愿法邦网的《法律名人谈》栏目越办越好，更好地为公众提供优质法律服务！