法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人喻利琴。今天我们很荣幸请到山东绪才律师事务所张绪才主任，张主任您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

张绪才律师： 大家好，很高兴能有机会和大家交流分享法律问题和观点！

法邦网： 众所周知，开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告。但在目前，房地产发展商虚假的销售广告引发了大量的纠纷。售楼的广告宣传是开发商通过媒体对其开发的楼盘进行形象展示，如果是期房的话，购买者完全就是凭广告宣传的内容来认识这个楼盘。在一定程度上来说，广告描述的内容就是购买者购买的商品房的具体形象，购买者是从广告来了解楼盘的。那么，售楼广告在法律上是如何定性的？开发商的口头承诺、广告能否像买卖合同那样具有法律效力呢？

张绪才律师： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

法邦网： 房地产开发商在发布售楼广告宣传楼盘时应该遵循哪些原则或规定？

张绪才律师： 按照国家工商行政管理局发布的《房地产广告发布暂行规定》之规定，开发商在发布房地产广告时应注意以下几点：

　　1、房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义精神文明建设要求，不得欺骗和误导公众。

　　2、房地产预售、销售广告，必须载明以下事项： （一）开发企业名称； （二）中介服务机构代理销售的，载明该机构名称；　（三）预售或者销售许可证书号。

　　3、不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。

　　4、涉及所有权或者使用权的，所有或者使用的基本单位应当是有实际意义的完整的生产、生活空间。

　　5、对价格有表示的，应当清楚表示为实际的销售价格，明示价格的有效期限。

　　6、房地产中表现项目位置，应以从该项目到达某一具体参照物的现有交通干道的实际距离表示，不得以所需时间来表示距离。 项目位置示意图，应当准确、清楚，比例恰当。

　　7、广告中涉及的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件等，如在规划或者建设中，应当在广告中注明。

　　8、广告中涉及面积的，应当表明是建筑面积或者使用面积。

　　9、广告涉及内部结构、装修装饰的，应当真实、准确。

　　10、广告中不得利用其他项目的形象、环境作为本项目的效果。

　　11、广告中使用建筑设计效果图或者模型照片的，应当在广告中注明。

　　12、广告中不得出现融资或者变相融资的内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。

　　13、广告中涉及贷款服务的，应当载明提供贷款的银行名称及贷款额度、年期。

　　14、广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺。

　　15、广告中涉及物业管理内容的，应当符合国家有关规定；涉及尚未实现的物业管理内容，应当在广告中注明。

　　16、广告中涉及资产评估的，应当表明评估单位、估价师和评估时间；使用其他数据、统计资料、文摘、引用语的，应当真实、准确，表明出处。

法邦网： 常见的房地产虚假广告有哪些？

张绪才律师： 根据以上规定可知，凡是规定中不允许而开发商在广告中出现的，就肯定是虚假广告。常见的虚假广告可以简单列举如下：一是对配套设施夸大其词。承诺小区有健身房、幼儿园、停车场、商店等设施，楼书上显示大面积的绿地。二是随意承诺一些东西，但最后无法实现。一些开发商在售楼广告中声称小区将达到什么交通条件，附近将有学校、医院、市场等设施。实际上，这些事项属于国家有关部门管理，开发商根本无权办理。三是开发商在广告中主观臆断该小区将在未来升值及获得投资回报，借以提高该房产的形象价值。四是开发商虚假承诺买房送户口。……事实上，开发商为了提高销售业绩，在广告上花样翻新，只有我们想不到，没有开发商办不到！但因为是期房，买受人无从考察验证，好多也只能是等到最后现实与广告差距太大时，双方才引发争议纠纷。

法邦网： 现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商，房产代理商为了完成销售任务、追求销售额，往往在促销广告上夸大其词，购房者一旦签订房屋买卖合同，其任务便已完成。购房者发现自己上当后，就存在到底应向谁追究责任的问题。那么售楼广告的承诺究竟由谁来兑现呢？

张绪才律师： 代理，这个词已经说明了这个问题，最终的承诺都应当由被代理人，即开发商来兑现和承担责任。因此，开发商不能放任代理商随意做虚假广告，虚假承诺，否则，如尽不到审慎的监督义务，最终苦果只能由开发商自己品尝。

法邦网： 众多售楼广告铺天盖地的同时，开发商也惟恐广告存在隐患，影响楼盘的销售或造成后期买卖双方的纠纷，为此大部分开发商在发布广告的同时，均备注“以上图片、文字、数字等资料仅供参考，一切以实际情况为准；且本合同不构成要约，不作为商品房买卖合同的内容，开发商对广告全部内容保留最终解释权”等类似内容，以求发生纠纷时开发商掌握主动。那么，要约与要约邀请有何区别？那么这种备注有效吗？能避免因售楼广告承诺不实引发的买卖纠纷吗？

张绪才律师： 根据我国《合同法》规定，要约与要约邀请主要区别在于，要约是对特定人发出的、希望订立合同的意思表示，要约一经受要约人承诺即对要约人具有法律约束力；而要约邀请则是向不特定的多数人发出的、希望他人向其发出要约的意思表示，要约邀请对发出人没有法律约束力。由于房地产广告是向不特定多数人发出的，其目的是希望有购买房屋意向的人向开发商提出订立房屋买卖合同的要约，因而，从法律性质上分析，房地产广告应属于要约邀请，不能算作要约，不能视为商品房买卖合同的内容，所以也就对开发商没有法律约束力。

　　但如果房地产广告的内容符合要约规定的（即开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的），则视为要约。也就是说，即使开发商在发布广告时作了如上的备注，如果广告内容对商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，也不能如开发商所想不作为合同内容，不能约束开发商。其所提出的“仅供参考……保留最终解释权”等等限定均归无效，不能对抗法律的明文规定。

法邦网： 因为售楼广告的原因，购房者与开发商发生纠纷，那么什么情况下是可以撤销买卖合同的？什么情况下是该追究违约责任的？

张绪才律师： 所谓可撤销合同，就是因意思表示不真实，通过有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的意思表示归于无效的合同。我国的民法通则第五十九条规定：下列民事行为，一方有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销：(一)行为人对行为内容有重大误解的；(二)显失公平的。被撤销的民事行为从行为开始时起无效。还有一种情形就是.一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背对方真实意思的情况下订立的合同。具体到个案，能否撤销或变更，要看合同的约定内容。但实践中，开发商的虚假广告，一般并不影响房屋本身，而是与房屋有关的外延部分，再说，买房的过程相对复杂和漫长，所以，大部分房屋买受人并不会因此要求撤销合同，而是要求开发商承担相应的违约责任，这更是大多数人无奈的现实选择。

法邦网： 既然为了保证自身利益不受侵犯，最有效的办法是把售楼广告中的内容作为合同条款写入购房合同，那么实际操作时应该如何约定呢？

张绪才律师： 理论上讲，是应当把广告内容写入商品房买卖合同，但现实中，开发商出示的都是格式合同，存在“霸王条款” 和“店大欺客”的心理，供买受人修改的余地并不大。因此，买受人如能修改合同最好，如不能修改合同，也应保留好开发商的售楼广告。因为法律规定也考虑到这个问题，并不强求这些内容非得写入合同，即使独立存在，也视为合同的组成部分，是受法律约束和保护的。

法邦网： 现实中确实有不少房产广告内容虚实难辨，让不明就里的购房者上当受骗。那么买房如何做到不会被广告所“忽悠”呢？作为律师，您对广大购房者有何建议？

张绪才律师： （1）深入实地考察：购房者到楼盘所在地进行广泛的调查，对楼盘地段位置、环境质量、交通条件、商服设施、建筑质量、房型结构、配套设施、物业管理等方面就可了解得清清楚楚。如果是期房．也应了解工程实际进度、施工情况、预计交房时间等。

　　（2）详细询问房价和付款方式：应该向房产商问清楚最低价、最高价和平均价及楼层、朝向系数，你感兴趣的房间单价和总价。如果有多种付款方式，自然要把每一种都搞清楚，回来后精打细算，看看哪一种方式对自己最有利。

　　（3）订立合同约束：购房者如果对开发商在广告中的承诺心存疑虑，可要求把承诺条件写入购房合同，如不能或不按约定履行合同就应承担违约责任。

　　总之，一是理性，不贪便宜，就不会吃亏上当，不要跟风，要有自己独立的判断。二是涉及技术和法律等专业性的问题，最好还是咨询专业人士，以免权益受损。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

张绪才律师： 我执业多年，办理过大量的房屋买卖合同纠纷案件，感觉购房对大部分人，无论是从金钱数额还是对生活的影响来说，都是一件大事，而且具备复杂性和专业性强的特点。但很多买房人还没有充分重视，把买房当作市场买菜，而且把希望寄托在开发商身上，开发商说什么，买受人就信什么，俗语说就是“很傻很天真”！没有养成购买前先咨询专业人士的习惯，只能是等争议纠纷发生了，再请律师代理维权，但已是“亡羊补牢”了，损失不可避免！合同已经签订了，很多时候，律师也是回天无力，看到当事人后悔不迭的表情和蒙受损失的苦恼，我作为律师，心里真不是滋味！因此，在此提醒大家：购房非小事，签约须谨慎，虑事当周全，多询专业人！

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢张绪才主任的参与。在此，也希望您对我们栏目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

张绪才律师： 栏目办得非常好，贴近老百姓的生活和法律需求，既能解决大家的现实法律问题，更能普及法律知识，让更多人受益，避免上当受骗。希望也相信你们会再接再励，越办越好，更上一层楼！谢谢！