法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人喻利琴。今天我们很荣幸请到北京市雄志律师事务所的王荣香律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 大家好，主持人好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师。很高兴来到《法律名人谈》和大家一起探讨收房的问题。

法邦网： 您能首先给我们广大业主介绍一下一般的收房程序是什么吗？什么情况下可以拒绝收房？

王荣香律师： 收房一般都是按照业主和开发商的约定，拿齐材料（包括身份证明材料、购房合同、收据等）即可收房。一般的程序是：1、开发商会核实一下业主的材料；2、业主领取《竣工验收备案表》、《房屋土地测绘技术报告书》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，这些文件必须是原件；3、业主领取钥匙并签署《住宅钥匙收到书》；4、业主进入新房对房屋进行综合验收，双方协商并达成书面协议，根据协议内容解决交房中存在的问题。无法在15日内解决的，双方应当就解决方案及期限达成书面协议；5、业主签署《入住交接单》。上述的手续进行完毕，即完成了收房。

　　交付房子与交付条件不符，业主可以拒绝收房。比如规划设计发生了变更、合同或者楼书不符、交付逾期、基础配套设施与公共配套设施不符等情况下，业主是可以拒绝收房的。

法邦网： 开发商有时会说：只要通知你收房了，就算交房了。这种观点对吗？

王荣香律师： 这种观点是有问题的。通知收房，并不代表开发商向业主交房。因为其间还要对房屋进行验收，确保符合合同约定的前提下才能收房。开发商通知了，要经过业主验收才能完成交房。

法邦网： 在办理交房手续时，购房者首先需要查验哪些证件呢?应注意些什么？

王荣香律师： 需要查验《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《管线分布竣工图(水、强电、弱电、结构)》、《面积实测表》、《房屋土地测绘技术报告书》等证件，其中《竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》必须是原件，不得是复印件。

法邦网： 购房者进行入户检查时，都应注意哪些细节问题？

王荣香律师： 购房者所购房屋一般都是毛胚房，在入户检查时，需要进行仔细查看：首先要从整体看起，即观察外立面、外墙瓷砖和涂料、单元门、楼道。其次要检查内部结构，即检查入户门、内门、窗户、天棚、墙面、地面、墙砖、地砖、上下水、防水存水、强弱电、暖气、煤气、通风、排烟、排气。最后要检查一下水表、电表以及楼上楼下邻居的相连部位。

法邦网： 购房者在收房时发现当初售楼广告和售楼员承诺的水景、绿化、健身设施等等配套设施都没有，遇到这种情况该怎么办？

王荣香律师： 在购买期房时，如果已有明确的约定，开发商原本承诺了却并没有兑现的配套设施等，就属于开发商违约。依据《合同法》以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》等相关法律的规定，开发商违反合同约定应依据法律规定，并按合同约定的条款承担违约责任。

法邦网： 若在收房中，发现房子的产权面积与合同约定面积不符该怎么办？

王荣香律师： 由于房屋时人工制造出来的，在法律上是允许存在些微的误差的，可能在收房时，有的房屋面积较之产权面积大，有的相对缩水，依据《商品房管理办法》第二十条规定按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。

　　合同未作约定的，按以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％）的，据实结算房价款；

　　（二）面积误差比绝对值超出3％时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人补足；超出3％部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3％以内（含3％）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3％部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。

法邦网： 我们知道业主在领取住宅钥匙后便视为收房。目前，开发商在交房时，一般都要求业主先办理手续，缴纳相关费用之后，才允许业主验房。那么“先收后验”与“先验后收”在法律后果上有何区别？

王荣香律师： 在买卖合同中，“先验后收”是通常的交易习惯，而“先收后验”的交易习惯可能存在，但一定是一种非正常现象，具有典型的霸王条款性质，业主作为消费者，对产品和服务享有知情权，“先收后验”的情况对于买受人是不公平的，买受人的知情权无从保障，因此监管部门也应当加强监管。只有“先验房、后收房”才会更有利于市场稳定，保证交易安全。

法邦网： 由于房屋是手工制作产品，因此，从某种程度上说，即使再好的开发商、再好的运作团队，也难保交房时不会有一点瑕疵。那么，出现问题怎么办？有“瑕疵”和有“质量问题”在处理方式上有何不同？

王荣香律师： 一般情况下，误差在法律规定的范围内是合理的，出现问题双方应当积极协商解决。只要是双方能够接受，总有解决问题的办法。有瑕疵可以进行修补。有质量问题双方要充分重视，将问题尽早尽快的解决，以免出现更大的问题。

法邦网： 收房时，物业能代表开发商吗？物业往往列出一大堆费用要购房人来交，而且态度坚决：“不交钱就不交房！”这种说法合理吗？

王荣香律师： 由于楼房开盘时，没有业主入住，很大一部分的物业都是由开发商另聘而来的，开发商和业主是房屋买卖合同的双方当事人，物业没有权利代替开发商收取不合理费用。因此物业“不交钱就不交房”的说法是不合理的。

法邦网： 开发商逾期交房的，开发商应该支付违约金，那么这个违约金可以从物业费中扣吗？

王荣香律师： “从法律角度看，违约金必须以现金的方式进行支付。”在法律上，业主同开发商，业主同物业公司属于两个不同的合同关系，是不能相抵消的。另外业主入住之后是可以成立业主委员会对物业进行监督或者任免，一旦开发商将违约金折抵成多年物业费的话，业主就失去监督物业公司履行服务职责的能力，以及对不负责的物业公司解雇的权利，势必造成日后小区的物业水平下降，侵犯业主的权益。

法邦网： 购房者在收房时有必要请专业的房产律师吗？

王荣香律师： 一般购房者对购买房产的相关法律问题不是很了解，去售楼处的时候，开发商会开出各种具有诱惑力的条件，比如赠送车位、赠送花园等，很多人经不起诱惑就草草签合同，口头承诺没有写在合同里，到时开发商不能履约时会产生各种麻烦。建议可以聘请专业的律师提供相关的服务。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么有补充的吗？

王荣香律师： 在业主支付了全部房款的前提下，开发商应无条件向业主交付符合合同约定的房屋，否则应视为开发商违约，如果开发商拒不交房，应承担逾期交房的责任。无论是依据法律的规定和大部分购房合同的约定，缴纳公共维修基金、契税等费用均不能作为开发商交付房屋的前提。对于开发商的无理要求，协商不成，必要时可以通过法律途径解决。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王荣香律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 谢谢大家，祝《法律名人谈》越办越红火！