法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会民生，聚焦法治动态。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人崔梦莹。今天我们很荣幸地邀请到北京圣运律师事务所的王优银律师做客我们节目。王律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，节目伊始，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 主持人好！大家好！我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能够做客《法律名人谈》和大家一起探讨法律事件。

法邦网： 去年4月，沈阳皇姑区居民李某看中了一套二手房，并在中介公司的工作人员带领下去看了房。随后，李某再次到中介公司时对其工作人员说并没有相中该房屋，但其工作人员却要求李某签订一份协议书，并称该协议仅是公司对员工工作量的考核依据，并不是什么合同，在对方要求下，李某也没仔细看协议书便签了字。此后不久，李某和其女儿通过该房房主自己张贴的卖房广告和房主联系上了并交易了该房屋。而当房屋中介知道李某已购买了该房屋时，认为李某违约，要求李某交纳中介费，后因双方协商未果，房屋中介遂以违约为由将李某告上法院，向李某索赔双倍中介费。王律师，在这一事件中，我想我们首先要明确一个问题，就是房屋中介的工作人员，欺骗李某签订的那份协议书的性质应该如何认定呢？是否应该视为二手房屋交易过程中的居间合同呢？

王优银律师： 通过以上表述，虽然刘某在上述合同上签字，但这不意味着这份协议书就是房屋中介公司和刘某签订的居间合同，因为这份协议书本身并不是一份有效成立的合同。从我国《民法通则》和《合同法》的规定看，合同成立需要具备三个要件：一是存在两方或多方当事人，二是标的要合法，三是要有双方真实的意思表示。这三个要件是合同成立的前提，缺一不可。

　　本案中，房屋中介工作人员欺骗刘某在协议书上签字，并称该协议仅是公司对员工工作量的考核依据，刘某并不知道这是一份居间合同，也没有与房屋中介公司签订居间合同的意思表示，所以，这份“协议书”是房屋中介公司通过欺诈手段，使刘某在违背真实意思表示的情况下签订的合同，合同不成立，更不能视为二手房屋交易中的居间合同。但是，这里存在一个举证责任的问题，刘某需要对中介公司骗签居间合同的情况承担举证责任，否则将视为双方之间签订了居间合同。

法邦网： 那究竟什么是居间合同？我国法律对居间合同有什么规定吗？

王优银律师： 根据《合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在居间合同中，居间人就是接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介服务的一方，委托人就是给付报酬的一方。要理解什么是居间合同，关键要理解什么是“居间”。简单说，居间就是中介，居间合同就是中介合同，居间的目的在于为同一商品的买卖双方建立联系，建立联系的方式有两种：一种是居间人接受委托人的委托为委托人寻找订立合同的机会，就是我们所说的“报告居间”；一种是居间人主动找委托人，并为其提供订立合同的媒介服务，就是大家提到的“媒介居间”。居间人通过这些方式为房屋买卖双方建立联系后，积极促成商品的交易，并从中取得合理佣金。

　　现今，我国法律对居间合同的规定主要表现在三个方面：第一，界定居间合同的含义。这个前面我已经说过了，就是《合同法》第四百二十四条的规定。第二，规定了居间人的报告义务。《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第三，规定了居间报酬支付与居间费用如何承担。《合同法》第四百二十六条规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。同时，第四百二十七条规定：居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

法邦网： 房屋中介的工作人员在要求李某签订该协议书时并没有明确说明这是一份合同，而是称之为公司统计工作量的依据，中介公司的这种行为是否合理呢？双方所签的这份居间合同还有效吗？

王优银律师： 中介公司的欺骗行为显然是不合理的。根据我国《民通意见》第六十八条的规定：一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。中介公司工作人员在明知自己手里待签字的文件是一份居间合同的情况下，却故意告诉刘某这只是公司统计工作量的依据，并诱使刘某在文件上签字。中介公司的行为构成了我国民法上的欺诈。

　　至于刘某亲笔签字的文件是否属于有效的居间合同，首先需要审查的就是这份合同本身是否具备合同的成立要件，即合同是否成立。因为根据民事法律规定，合同成立是合同生效的前提，如果合同本身不成立就谈不上合同的效力。前面我已经提到合同成立需要具备三个要件，双方协商一致，即双方真实的意思表示是合同成立的必备要件之一，很明显，刘某并没有与中介公司签订居间合同的意思表示，他签字是因为他认为这个文件是房屋中介机构工作人员工作量的记录，而不是要和房屋中介机构签订房屋买卖的居间合同，所以，双方所签的这份“居间合同”自始不成立，居间合同不成立就谈不上合同的效力。但是，刚刚也提到了，这里存在一个举证责任的问题，刘某需要对中介公司构成欺诈承担举证责任。

法邦网： 那么这个事件中，李某的行为是否能够认定为违约呢？房屋中介以李某违约为由，要求法院判决李某赔偿双倍居间服务费的请求能够得到法院的支持吗？

王优银律师： 根据我国民事法律的规定，要认定某人是否“违约”，我们首先要确认的是双方之间事前是否“有约”，“约定了什么”，再进一步确定“违了哪一部分约定”，换成法律术语就是，违约的前提是双方签订了有效的合同，只是在合同履行过程中，违约方违反合同约定，构成了对守约方的违约。刚才我们分析了，刘某自始至终就没有要与房屋中介公司签订居间合同的意思表示，从法律角度来讲这份居间合同尚未成立，不存在违约的问题。但是，这里一个客观情况是，该份中介提供的居间合同上有刘某的签字，如果刘某所持“对方构成欺诈”的主张不能得到法庭认可，那么这份居间合同还是非常有可能会被认定为有效的。

　　我认为，房屋中介以李某违约为由，要求法院判决李某赔偿双倍居间服务费的请求不会得到法院的支持。因为居间人能够取得居间服务费需要具备两个要件：一个是所介绍的合同必须依法成立；另一个是合同的成立要与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。但是在本案中，显然这两个要件都不具备。第一，居间合同没有成立。前面我提到，刘某和房屋中介之间不存在居间合同，李某也没有违约，没有违约就没有赔偿责任，房屋中介要求刘某赔偿双倍居间服务费的请求当然得不到法院的支持。第二， 买房者和卖房者达成房屋交易的行为与居间人的介绍没有因果关系。从主持人您刚才对案情的介绍来看，虽然中介公司带刘某看了房屋，但是刘某已经明确告诉中介公司他没有看中这套房屋，之后，中介公司没有再为刘某提供其他的中介服务。而是刘某自己在看到房主自己张贴的卖房广告后，自主联系房主并交易了该房屋。在这期间，房屋中介对双方交易房屋的行为并没有提供任何介绍性或协助性的帮助工作，即没有尽中介该有的责任，即双方签订房屋买卖合同的行为与中介公司之间没有因果联系。中介公司没有提供任何居间服务，其要求给付居间服务费的请求不应得到支持。

法邦网： 王律师，通过房屋中介买房的时候，买房者和中介都会签订居间合同以约定房屋买卖过程中的各个事项。如果双方签订了居间合同，但买房者因为中介服务费太高而不愿意再通过中介买房，那买房者可以选择与卖房者私下进行房屋交易吗？

王优银律师： 如果买房者和中介签订了居间合同，买房者当然也可以和卖房者进行私下交易，而且实践中这样的情况也普遍存在。但是，这种私下交易的做法并不会让他们如愿以偿，房屋中介机构也不会因此而丧失中介服务费的请求权。因为根据《合同法》第四百二十六条第一款的规定：居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。也就是说房屋中介机构行使中介服务费的请求权，是以买房者与卖房者的房屋买卖合同成立为前提，即使买房者与卖房者进行了私下交易，但由于双方均借助了房屋中介公司的先前协助义务，实质上享受了中介公司的服务，且事前已经与中介公司签订了居间合同。在此情况下，房屋买卖合同一旦成立，买房者与卖房者就应当向中介公司支付中介服务费，否则，有可能承担额外的违约金，得不偿失。

法邦网： 通过中介买房的方式是很多买房者都乐于选择的，但相信很多买房者都不希望遭遇此次事件中的类似情况，要有效地避免这类情况的发生就要注意防范中介买房过程中的陷阱。现在二手房屋交易市场上的中介公司有很多，很多中介公司只是打着房屋交易的旗号欺骗买房者，王律师，一般中介公司会采取哪些手段欺骗买房者呢？

王优银律师： 结合以往的办案经验和司法实务来看，一般房屋中介公司欺骗买房者的手段主要有：

　　第一，中介公司利用知名的网络媒体或者报纸等方式发布房屋交易的虚假信息，引诱买房者上钩，当买房者慕名而来，却发现广告上宣传的内容与房屋的实际情况严重不符，最终导致购房者被骗。

　　第二，不让买房者在预期的时间内看房。很多中介公司常常以卖房者不在家，没有钥匙为借口，迟迟不让购房者看房，导致购房者不能在合同约定的日期去看房，最后被中介机构反倒“咬”一口，说购房者不按照合同约定看房，从而要求买房者支付“不如期看房”的违约金。

　　第三，中介公司将押金、看房费等据为己有。一些中介公司往往打出低价房屋的幌子，诱使买房者尽快缴纳押金、看房费，之后中介机构以该低价房屋已售出，只剩下高价房为由，迟迟不退还押金，直到购房者放弃为止。

　　第四，骗取购房者的购房款。有的中介公司诱使购房者支付全部购房款，但只把房屋钥匙交付给购房者，不办理过户手续；有的公司要求购房者将购房的首付款、保证金等打到中介公司指定的账户，并非法占为己有，逃之夭夭；有的公司利用为购房人代办银行贷款之机将房产抵押给银行，然后冒用购房人的身份证件，将银行发放的贷款占为己有等等。

　　第五，居间合同中的霸王条款。这个也是实践中中介机构欺骗购房者的常见手段，表现为中介机构在违约金事项下约定：只要经本中介公司介绍的房产，委托人无论以何种方式与相对人成交，均视为居间成功，应由委托人全额支付佣金。这样的约定，加上我国现今法律并没有禁止一间房屋在多家房屋中介公司登记或者买卖，从而导致购房者即使不是通过A家中介公司而是通过B家中介公司成功交易， A家中介公司也凭合同向其追索中介服务费的情况。

　　中介公司除了采取这些欺骗手段欺骗购房者之外，还会采取很多新花样，建议广大购房者在通过中介公司购买二手房时一定要提供警惕，最好找专业人士帮忙，避免不必要的法律纠纷，毕竟买房是生活中的大事。

法邦网： 对于中介公司的这些欺骗手段，买房者应该采取哪些有效的防范措施来预防上当受骗呢？

王优银律师： 面对中介公司千奇百怪的欺骗手段，广大购房者购房时一定要有风险意识、法律意识，谨慎行事。在此，我建议购房者朋友们，要注意以下几点：

　　第一，寻找正规的品牌房屋中介公司，注意查看中介公司营业执照正、副本，同时对正、副本的真实性进行验证，不能仅看到营业执照的复印件便轻易相信，以此确保你所选择的中介公司具有合法的职业资质。这是避免所有二手房交易纠纷的大前提。

　　第二，认真核查居间人提供的合同标的物，查看卖房者的真实身份，是否是房屋的所有权人，是否有房屋的产权证书原件，同时要注意一定要与卖房者核实房屋的具体交易信息，确保房屋的质量和房屋的面积符合合同约定。与此同时，对于房屋的交付一定不要认为只要交了钥匙，房屋就是自己的。根据法律规定，房屋买卖只有在办理了房屋登记过户手续之后，买房者才能成为真正的房屋所有人。

　　第三，对于居间合同中霸王条款的避免，购房者可以在签订居间合同时对中介服务费的支付做出限制性规定，比如约定买房者与卖房者双方签订有效的房屋买卖合同时，再支付中介服务费，或者，由于委托人受到第三方的欺诈而导致中介公司与委托人签订的合同不能实现时，委托人有权要求中介公司退还已收取的中介服务费及其他违约责任。总之，关于中介服务费的支付，居间合同中约定的越详细越好。

　　第四，购房者应在购买房屋之前，通过各种渠道了解房屋交易的程序及其需要交纳的费用，必要时购房者可向专业的房地产律师咨询相关事项，做到心中有数，减少受骗的机会。

　　第五，向中介公司支付的任何一笔费用都要让其出具收据，而且一定要妥善保管自己与中介公司或者卖房者之间来往的各种文件材料，对于他们的口头承诺，最好都用笔写下来，并让双方签字，“口说无凭，书面为证”，这样才能防止纠纷发生时，自己因为没有证据而处于不利的地位。

　　第六，提醒广大购房者一定要保持清醒的，不要贪图小便宜，凡事多想多观察多思考，记住“天下没有免费的午餐”，当中介公司为你提供“特别的优惠”时，说不上这就潜伏着某种陷阱，并会给你带来更大的损失。

法邦网： 选择房屋中介购买二手房的过程中，和中介公司签订居间合同是避免不了的了，但是，只要买房者在签订合同时谨慎行事，是可以有效避免签订一份不具法律效力，且损害自身合法利益的不公平合同的。那么买房者和房屋中介签订合同时要注意些什么呢？

王优银律师： 买房者在与房屋中介签订合同之前，应首先确保中介公司具有合法经营的职业资质，并保证欲买卖房屋的真实等基本情况。对于合同签订的形式，法律上并没有明确的规定，可以是口头形式，也可以是书面形式，但为了更好地实现合同目的，我建议购房者都采用书面形式订立合同。在居间合同的条款上，订立时应当注意以下五点：第一，详细写明委托人委托中介公司居间从事的活动内容，具体可细分为活动的种类、范围和达到的要求，活动如期完成后需要支付的中介服务费的数额、支付的方式、支付的时间等。第二，详细写明中介公司应当如实向委托人告知义务的履行情况，具体包括自己能够履行的程度，需要什么条件完成委托人的委托事项。第三，写明居间的期限，何时开始何时结束。第四，详细写明居间报酬的支付、支付期限以及居间费用的承担等，这个前面我已经谈到了，一句话，越详细越好。第五，约定委托人和居间人的违约责任及争议解决方式。这些内容都是购房者在与中介公司签订合同时尤其要注意的内容，除此之外，双方还可以对合同的解除、履行或者其他情况作出详细约定。

法邦网： 此外，对买房者来说，选择一套质量好，价格合适的房屋也是尤为重要的，在实际生活中，可能很多买房者会遇到房屋质量不过关，或者房屋约定面积与合同中不一致等等问题，这种时候买房者应该怎么办呢？

王优银律师： 在房屋中介买卖中，一共有两份合同，一份是购房者与房屋中介公司签订的居间合同，一份是买房者与卖房者订立的商品房买卖合同。这两份合同的标的物都是房屋，两份合同的相对人都对房屋负有担保责任，即担保交付的房屋符合合同约定。所以，如果买房者发现对方交付的房屋质量不过关，或者房屋约定面积与合同约定不一致，说明房屋中介公司和卖房者均构成了对买房者的违约，需要向买房者承担违约责任。

　　具体而言，一方面，买房者可以向中介公司提出支付违约金、返还中介服务费的请求。另一方面，若卖房者交付的房屋质量虽然不过关，但不影响居住使用的，或者房屋面积差在房屋总面积的3%以内的，买房者可以向卖房者提出违约金的请求；若交付的房屋质量严重影响房屋的使用，比如漏水，房屋面积差超过房屋总面积的3%的，那么买房者可向卖房者提出解除合同的主张，请求支付赔偿金。

　　在维权的方法上，买房者可以首先和房屋中介公司或卖房者沟通协商解决，如果不能解决，可通过仲裁机构解决或者诉讼方式维权。

法邦网： 对于今天的话题，请问王律师，您还有什么要补充吗？

王优银律师： 买房是我们每个人生活中的重大事件，广大购房者在购房时，尤其是通过中介公司购买二手房时，一定要保持清醒的头脑，不要过于急切，更不要贪图便宜，而要时刻警惕着潜在的法律纠纷的发生。购买二手房之前，要充分了解房屋买卖的具体操作程序及需要交付的具体费用；决定购买房屋之前，一定要去区房产交易中心查询一下该套房产的现状，业主是否是房屋的真正所有人，房屋的建筑面积和使用面积是否与合同约定的一致，房屋是否抵押或已经出售，同时，一定要亲自前往房屋所在地，考察房屋的实际情况及周围环境问题；最后，这也是最重要的一点，在真正签订房屋买卖合同或者居间合同时，一定要仔细阅读合同的每一条每一款，若发现不对等的条款时，要及时提出修改建议，并签订补充协议，避免霸王条款给自己带来的不必要的损失和麻烦。

法邦网： 打造高端访谈，解读社会热点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师参与我们今天的讨论。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 谢谢主持人！谢谢各位网友的关注！在此祝愿《法律名人谈》栏目越办越好，为社会弱势群体解决法律纠纷提供优质服务。