法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人宇俊丽。今天我们很荣幸请到北京盈科（天津）律师事务所的王传虎律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王传虎律师： 大家好！很高兴来法邦网《法律名人谈》做客，一起讨论有关离婚房产分割的问题。希望今天的讨论能对大家有所帮助。

法邦网： 现代社会，离婚变得越来越普遍。离婚时首先遇到的就是离婚财产分割问题。因为离婚财产分割纠纷而起诉到法庭的大有人在。我们知道离婚财产分割的重点是房产分割。本案中男方父母称当初给儿子的4万元首付款是投资性质，并提供了一家四口人签字的书面凭证，而女方主张该款是赠与。请问，什么情况下是赠与，什么情况下是投资或借贷呢？投资、借贷和赠与对房产分割有什么不同？

王传虎律师： 无论是赠与、借贷还是投资行为，都属于民事行为范畴，法律在给不同行为定义的时候，主要参考其行为主体主观的意思表示及客观的表现形式。而赠与与投资、借贷的最大区别表现为行为主体对于资金流动的期待利益不同。赠与人没有取得受赠与人物质回报的期待，而投资及借贷一方当事人对另一方则有较高的经济利益预期，尤其是投资行为。而判定行为性质不仅仅要分析行为人主观的意思表示，还要结合客观的表现形式，例如以赠与的形式完成买卖行为，法律在评价上可能就要综合考虑客观的形式表现了。

　　不同的法律行为，必然引起不同的法律关系。不同的法律关系，所带来的法律后果又有一定的区别。当行为人的主观与客观无法统一时，会给庭审查明事实造成不小的难度。此时，只有当事人能够以证据证明己方的观点，或驳斥对方的主张，才能得到法庭的支持。例如本案，公婆说给小两口的房屋首付款系投资性质，并提供四人共同签字的协议以兹证明。在此情况下，主张赠与的儿媳必须提供确实充分的证据，对己方的主张予以支持。如果不能提供证据，那么要承担举证不能的不利后果。

法邦网： 本案中，男方父母出资是在婚前出资，夫妻协议离婚之前房产证上登记的不是女方的名字。那么，一方父母出资购买婚房，房产证上登记的是出资方子女的名字，夫妻离婚时，房产该如何分割呢？

王传虎律师： 根据《婚姻法》及司法解释三的规定，婚前财产属于一方个人财产，并不会因婚姻的存续而产生变化。本案中，购房时的首付款系男方父母投资，并登记于男方一人名下，因此房屋所有权应归男方及其父母共同或按份共有。鉴于婚后夫妻二人共同还贷，针对此部分利益及增值利益，在不影响其他物权人的前提下，双方可协商解决。若协商不成，男方也不能私自将房屋所有权转移至女方名下，作为共有人的父母，在如何处分房屋权益上有其物权人的权利，即使男方欲将房屋份额转让，其父母尚有优先购买权。因此，本案中男方的行为是侵权行为，作为共有人的父母可以主张自己份额内的权益。

法邦网： 在现实中很多夫妻的房子是婚前一方父母买房，但是房产证上登记的是夫妻双方的名字，请问在这种情况下，夫妻离婚了，应该如何分割房产呢？

王传虎律师： 在这种情况下，一般应认定为夫妻共同财产。根据婚姻法及其司法解释，一方父母出资购房，登记于己方子女名下，视为对己方子女的赠与。而婚前为子女结婚购房，登记于夫妻双方的名下，则视为对夫妻的赠与，离婚时应作为夫妻共同财产分割。

法邦网： 随着房价的高攀不下，“有房”成为了不少女士挑选伴侣的必备条件。因此，即使是男方父母出资买的房，但房产证上登记的却是女方的名字。我代读者向您请教一下，如果这对夫妻离婚了，房产应该怎么处理？

王传虎律师： 首先说明一点，房产证对于物权归属不具有必然绝对的证明力。其仅仅是房产权属对外的公示效力，和所有权归属的“初级证明”。判断物权归属，要综合考虑买卖意图、出资情况等，不宜仅凭房产证作出最后评断。如果像你说的这种情况，要综合考虑当下社会婚姻状况，房产的出资情况等综合判断，我个人认为，这种情况应将房屋认定为夫妻共同财产。因为根据一般社会理性人的考虑，为子女结婚购房时，父母一般不会只把房屋赠与给女方，而仅仅登记女方名字的情况，在我看来，也只是对赠与女方的一种认可，即可认定为夫妻共同财产。

法邦网： 当然，并不是所有的人婚前都能买的起房子，先结婚，后买房也是比较常见的现象。如果夫妻结婚以后，一方父母出资购买房产，登记在出资方子女名下，之后夫妻感情破裂，在离婚房产分割时，房子应该怎么办呢？

王传虎律师： 我国《婚姻法》及司法解释规定的特别清楚，婚后，一方父母出资购房，并登记于出资方子女名下的，应视为对己方子女的赠与。因此，离婚时，房屋所有权应归出资方子女一方，而不在财产分割范围之内。

法邦网： 另外，除了婚后一方父母出资购买房产，登记在出资方子女名下的情况，还有一种情况是婚后一方父母出资购买房产，登记在夫妻双方名下，这时，如果夫妻离婚，房产应该怎么办？请您为各位网友解释一下吧！

王传虎律师： 在实践中，你说的这种情况是存在，如果房产登记于夫妻双方名下，且不存在房产附着其他物权的证据，例如投资协议等，应认定此为对夫妻双方的赠与，离婚时，应按夫妻共同财产处理。我曾经做过一个案子，就是这种情况，在庭审中对方（男方）提出房产虽然登记于双方名下，但却是其父母赠与他一人的财产。而依据《婚姻法》及司法解释的规定，这种情况应被认定为对于双方的赠与。

法邦网： 有时候，即使是婚后男方父母出资购买的房产，但是男方很愿意将房产证上的名字写成妻子的名字。如果后来因为种种原因，夫妻离婚，此时，房产应该如何分割？

王传虎律师： 结婚时，夫妻感情较好，出现这种情况很正常。我们说房产证具有对物权的初级证明力，还要根据案件事实综合判断。没有哪一个父母不为自己子女着想，你说的这种情况下，我个人认为房产应当属于夫妻共同财产，而登记女方名字只是对赠与夫妻双方的认可，不能推定为仅仅赠与女方。当然了，如果是投资或者其他性质，则应根据证据综合判断。

法邦网： 现实中还存在一种现象，夫妻婚后一方父母买房，房产证上的名字是买房人即父母的名字。我想请教一下您，这时候，房产还能作为夫妻共同财产来分割吗？请问，这时候怎么处理合适呢？

王传虎律师： 这种情况，所有权应归属父母。子女享受的仅仅是父母无偿给予的使用权。夫妻离婚时，房屋不在夫妻共同财产之中，也就不存在处分问题。我曾经接待过一个咨询的当事人，我们分析她的夫妻共同财产时发现房子是男方父母的名字，对于此我们也无能为力。这也是我呼吁大家一定要找专业的律师做“婚前辅导”的原因。

法邦网： 由一方父母全额出资购买婚房常见，由一方父母部分出资购买婚房也不在少数。那么，一方父母出首付款或一部分，剩下的由夫妻共同出资的情况下，夫妻离婚时，房产分割和一方父母出全资的房产分割有什么不同？

王传虎律师： 这种情况还是要看父母出资的性质，是赠与还是投资。如果是投资，那么就像今天咱们讨论的案例，父母是享有相应份额的权利的。如果是赠与，则还要分析是对子女一方的赠与还是对双方的赠与。对于夫妻共同出资的部分，如果能区分份额的，可以按照出资份额比例分割，由取得房屋所有权的一方补偿另一方或将房屋交易后分割房款。如果不能区分份额，则按各50%处理，包括增值部分。

法邦网： 在强调男女平等的今天，男女平等的思想体现在生活中的方方面面。反映在婚房购买上，有时夫妻的婚房是双方父母出资购买的，我代这些夫妻向您请教一下，这种情况下，夫妻离婚房产如何分割，跟房产证上是谁的名字有关系吗？

王传虎律师： 《婚姻法》司法解释三第七条第二款规定，由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。因此，这种情况下，房产的分割便与房产证上所登记的名字没有直接关系了。这也再次证明了，房产证并非对房屋所有权的归属具有绝对的证明力，还要综合考虑实际出资等情况。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王传虎律师： 夫妻离婚财产分割时，房子是非常重要的部分。现实生活复杂多样，房产分割也分外棘手，出现房产分割争议是十分常见的。当事人在遇到离婚房产分割的问题时，要尽量心平气和地协商解决。年轻人在结婚之前，最好找专业的律师做“婚前辅导”，为您日后的婚姻保驾护航。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王传虎律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王传虎律师： 谢谢法邦网给大家创造一个了解法律，解决生活难题的平台。希望法邦网能多多关注民生，做好百姓生活的帮手，在此希望法邦网越办越好！