法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会民生，聚焦法治动态。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人崔梦莹。今天我们很荣幸地邀请到湖北协立律师事务所的周好律师做客我们节目。周律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，节目伊始，先跟大家打声招呼吧。

周好律师： 各位网友大家好，我是湖北协立律师事务所的周好律师，很高兴能够来到《法律名人谈》栏目与大家一起探讨法律问题。

法邦网： 现代社会，男女双方在结婚前，由一方缴首付，房屋产权登记在自己名下，但婚后夫妻共同还贷买房的这类情况很常见。然而由于各种原因，随着夫妻双方感情的破裂，究竟应该如何分割这类由一方婚前购买，婚后共同还贷的房屋是很多网友都非常关注的问题。本期，我们就将一起来说说离婚房产分割的那些事儿。我们知道夫妻离婚时，主要是对其共有的房屋进行分割，那么像这类由一方在婚前按揭购买，房屋产权登记在出资方名下，但婚后由夫妻共同还贷的房屋应该界定为一方的婚前财产呢还是夫妻的共同财产呢？

周好律师： 首先可以明确的是，这肯定属于一方的婚前财产。

　　《婚姻法》司法解释三第十条规定：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。

　　依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　但本条有适用的前提：1、一方婚前签订不动产买卖合同；2、以个人财产支付首付并在银行贷款；3、不动产登记于首付款支付方名下的。在双方协商不成的情况下，认定为一方的个人财产。上述案例符合以上前提，所以毫无疑问，属于一方的婚前财产。

法邦网： 既然这类房屋是属于一方的婚前财产，那么另一方在婚后帮忙还贷岂不是为他人做嫁衣？另一方在离婚时能否要求对方偿还自己在婚姻关系存续期间所偿还的贷款呢？

周好律师： 呵呵，这个嫁衣也会保值增值的哦。《婚姻法》司法解释三第十条对这种情况也予以了明确，双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定，即对夫妻共同财产由双方协议处理，协议不成，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。由产权登记一方对另一方进行补偿。

　　因此，另一方不仅可以要求对方偿还自己在婚姻关系存续期间所偿还的贷款，还可以就增值部分要求对方予以补偿。

法邦网： 有的网友认为，虽然房子是由一方在婚前按揭购买，产权证上也只有出资方一人的名字，但婚姻关系的产生使得该房产转变为了夫妻的共同财产，并且由于房屋的部分贷款是由夫妻双方共同偿还的，因此该房产是属于夫妻共同所有的房屋，应该参与离婚时的财产分配。周律师，对于网友的这种说法，您是怎么看的呢？

周好律师： 呵呵，前面说到嫁衣，我就借衣服打个比方，假如男方买了件很昂贵的西服，是大师珍品，能够保值增值。但只有后来掉的扣子是女方买的，女方能说这件西服是共同财产吗？显然是不行的。

　　《婚姻法》第十八条规定，一方的婚前财产为夫妻一方的财产。所以说财产不会因婚姻关系的产生而自然转化。但是婚前财产可以通过赠与方式转变为婚后共同财产。就像我说的这件西服一样，男方可以赠与给女方，那么就是女方的了。当然需要注意的是房产属于不动产，它比较特殊，所以需要进行登记才能对抗第三人，否则可能只涉及债权债务，而不转移房产的所有权了。

法邦网： 现在很多房产经过了一段时间以后都会增值，有些离婚夫妻就对房屋增值的这部分又产生了争议。对房屋拥有产权的出资方认为该房屋属于自己的个人财产，因此房屋的增值部分理应也属于自己，是自己的个人财产，不参与离婚时的财产分配。那么周律师，这类婚前财产的增值部分到底是不是属于一方的个人财产呢？

周好律师： 我就继续以衣服打比方。这件西服很昂贵，是大师杰作。当然掉的扣子也很值钱，你补上了这颗扣子，让他能够保值增值了，那么你有你的贡献啊，对这部分你当然可以享有相应的权利。因此这部分增值是共同享有的，不属于一方。

　　《婚姻法》解释三也规定了：双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，即：离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。由产权登记一方对另一方进行补偿。

法邦网： 对于房屋的增值部分，另一方有权要求对此进行分割吗？

周好律师： 有权分割，至于婚前房产的财产增值部分，新的《婚姻法》司法解释三第十条对此也做了规定。根据法院的实际操作是这么计算的：婚后共同还贷额所对应的增值部分=共同还贷额/房屋成本（实际购买价+还款利息+装修成本）×房屋增值（自结婚至离婚时）。

法邦网： 此外，还有一种婚前房产是属于一方在婚前购买时就已经付钱了全部房款，对于这类房产，又应该如何界定其性质呢？这类房产在夫妻离婚时应该归谁所有呢？

周好律师： 这类就很简单了，婚姻法也规定了一方婚前的财产属于个人财产，并不会因婚姻关系而发生转化。因此这类房产在离婚时当然归一方所有，不存在分割。

法邦网： 有网友提问说，如果房子的全部房款是由一方在婚前就已付清，但房屋的产权证是在婚后才办下来的，是不是就应该属于夫妻共有的房产呢？

周好律师： 在我国，房产属于不动产，它需要登记才能对抗第三人。但这不影响房产的归属，既然全部房款已经付清，也就是说一方在婚前已经完全取得的这套房的财产权利，婚前已经权利义务已经完成，所以房屋实际的所有权仍属于购买方。

法邦网： 离婚夫妻因房产分割问题而产生的纠纷可以说是不胜枚举，周律师，相信您有着这么多年的办案经验，对如何避免这类纠纷是很有发言权的，请您给网友们支支招，教一教广大网友应该从哪些方面采取有效措施来避免这类纠纷的发生。

周好律师： 呵呵，这个问我就问对了，根据我的办案经验，我教大家三招，保证管用：

　　第一招：婚前买房应依据实际情况进行署名。

　　签合同和办房产证间隔有比较长的一段时间，一般区分共同财产是以合同的付款时间为主。区分财产是自有或共同财产是以付款时间和付款人为准。如买房者是共同置业，最好写两个人的名字。如是自己买房，最好写一个人名字。

　　第二招：父母“赞助”最好留下凭证。

　　年轻人在父母的资助下所置的房产，实际上是父母的财产你在用。如果觉得有必要，每一笔资金都应留下收条和借条，来证明自己房款的真正来源是父母而非自己或其他人。

　　第三招：婚前财产最好事先公证。

　　结婚前，男女双方可以依法到公证机关对各自的财产、债务的范围、权利归属问题进行公证，经过公证的财产约定将会得到法律直接认可。

法邦网： 对于婚前房产这个问题，很多网友是赞同您上面提到的，建议夫妻双方对各自的婚前财产做个公证，以明确各自的财产所有，从而避免双方离婚时因财产分割问题而产生的争议。但是也有人持反对意见，认为婚前财产公证会伤害夫妻感情，那您是怎么看待婚前财产公证这个问题的呢？

周好律师： 其实婚前财产公证这个事做不做没有对错之分，关键取决于双方的理念。当然了，如果不做婚前财产公证，又有所担心，我前面教的三招，朋友们就可以根据自己是实际情况采用了，同样也能够很好的保护朋友们的权益。

法邦网： 对于今天的话题，请问周律师，您还有什么要补充吗？

周好律师： 婚姻是天作之合，是在平等基础上建立起来的爱情和亲情的综合体。当感情不再时，彼此站在对方的角度多些考虑，本着公平的原则，我想财产问题终究不是什么大问题。

法邦网： 打造高端访谈，解读社会热点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢周好律师参与我们今天的讨论。

周好律师： 谢谢主持人，谢谢各位网友的关注，婚前婚后财产都是大家关心的问题，经常接到这方面的咨询电话，希望今后能进一步扩展这方面的法律知识探讨，作为婚姻家庭专业律师，也希望能与广大朋友们相互交流意见，谢谢各位。