法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦民生热点，畅谈法治事件。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人宁学福。今天我们很荣幸地邀请到北京圣运律师事务所的王优银律师做客我们节目。王律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，非常期待您的精彩点评，节目伊始，先跟大家问声好吧。

王优银律师： 主持人好！大家好！我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能够做客《法律名人谈》和大家一起探讨房产中介费支付的法律问题，希望对大家能有帮助。

法邦网： 去年4月初，李丽看中了皇姑区永泰小区的一套二手房源，要价65万元。无论价格还是房屋格局，李丽都感觉满意。于是，房产中介的工作人员带着李丽去看了房。同月28号工作人员以考核标准为由让李女士签订了一份居间合同。李女士不清楚这个合同的内容就签了。那么，什么是居间合同呢？

王优银律师： 根据《合同法》第四百二十四条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。在居间合同中，居间人就是接受委托报告订立合同机会或者提供交易媒介服务的一方，委托人就是给付报酬的一方

法邦网： 一般来说，大家在买卖房屋的时候都会签订合同，但是对居间合同还不是很了解。您能介绍下居间服务的特征都有哪些吗？

王优银律师： 居间人与委托人订立居间合同以后，居间人须向委托人提供居间服务工作，居间服务的特征实质就是居间合同的特征，具体来说，其特征体现在以下三方面：

　　第一，居间合同是由居间人向委托人提供居间服务的合同。居间服务就是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人是否与第三人订立合同，与居间人无关。大家知道，在房屋中介买卖中，委托人除了与居间人订立居间合同外，还需与卖房者订立房屋买卖合同，即存在两份合同——居间合同和房屋买卖合同，居间合同的当事人包括两方，是居间人和委托人；房屋买卖合同的当事人也是两方，是委托人和卖房者。所以说，居间人只是居间合同的当事人，并不是房屋买卖合同的当事人。

　　第二，居间人对委托人与卖房者之间的房屋买卖合同没有介入权。居间人只负责向委托人报告订立合同的机会或者为委托人与卖房者签订合同居中斡旋，传达双方意思，起牵线搭桥的作用，对合同没有实质的介入权。

　　第三，居间合同是双务合同，即只有两方当事人——居间人和委托人，不包括卖房者；是有偿合同，即委托人需要依据居间合同的约定向居间人支付居间服务费或者报酬；是诺成合同，即只要居间人与委托人达成一致的真实的居间服务意思表示，居间合同即告成立，也就是指只要居间人和委托人达成居间服务的合意，居间合同便达成，不以订立书面合同为充分条件。

法邦网： 在与中介签订合同以后，李丽和女儿通过房主自己张贴的卖房广告，又与该房房主联系上了，并以63万元的价格成交。在后期到房产局办理产权过户的时候遇到中介方，中介方说李丽构成违约，违反了居间合同，要求李丽缴纳中介费。您觉得这个要求合理吗？

王优银律师： 通过您的介绍，我认为中介方要求李丽缴纳中介费的要求并不合理。因为中介所获得中介费的前提是中介方向委托方提供居间服务，在委托人与房主之间居中斡旋，向双方传达交易信息，最终促成委托方与房主的房屋买卖交易成功。其法律依据体现为我国《合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”和第四百二十七条“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬”的规定。

　　本案中，虽然表面看中介方与委托人李丽“签订”了合同，但是，中介方并没有向李丽提供房屋买卖的中介服务。李丽能与房主成交的原因在于李丽和女儿通过房主张贴的卖房广告，与该房房主主动联系、沟通，最终达成房屋买卖交易。若不是中介方在房产局看见李丽办理该房屋的产权过户手续，可能中介方都不会知道这一交易的达成。由此可知，在这一交易中，中介方并没有提供约定的居间服务，即没有按着约定向委托人李丽报告订立合同机会或者提供媒介服务。所以，中介方要求李丽缴纳中介费的要求不合理，没有法律依据。

法邦网： 李丽通过房主自己张贴的卖房广告联系上房主并达成协议购买房屋，买卖双方通过自己交易的行为与之前双方签订的居间合同冲突吗？为什么？

王优银律师： 意思自治原则是民事行为活动的重要原则，任何民事主体对自己的民事活动都有选择权，他（她）可以选择自己的交易对象，也可以选择自己的交易方式、交易途径。对于居间合同，并不是只要委托人与中介方签订居间合同，就只能依据居间合同提供的中介服务购房，委托人自然可以通过其他途径获得房源信息，与房主达成购买房屋的协议。买卖双方通过自己交易的行为与之前双方签订的居间合同是否冲突的关键在于：中介方是否全面履行居间义务并促成委托方与房主订立购房合同。如果中介方不积极或者没有提供中介服务，而委托人也没有利用中介方的服务，而是自己主动寻找房源并与房主达成购房协议，那么买卖双方这种通过自己主动的交易行为就不会与之前双方签订的居间合同冲突。否则，如果委托人利用中介方的服务和提供的机会与房主达成购房协议，纵使是私底下的交易，也将与之前双方签订的居间合同冲突。

法邦网： 在房产中介提出要李丽缴纳中介费后，李丽说什么也不同意。最后，中介公司把李丽告到了皇姑区法院，要求法院依法判处李丽违约，赔偿双倍居间服务费共计3万余元。在法庭上，房产中介出示带有李丽本人签字的那份协议书。该协议约定李丽不能私下交易。请问王律师，双方在合同里面约定不能私下交易合理吗？居间人都有哪些权利义务？

王优银律师： 前面我提到，民事活动一般以意思自治原则为活动准则，尊重双方的约定。如果在签订居间合同时，委托人同意与居间人约定“不能私下交易”，也未尝不可。但是实践中，往往存在房产中介提供的“格式合同”中间隐藏着“独家居间”条款，这种情况下，委托人可以对其条款效力提出质疑。

　　从总体来看，我国民事法律并没有详尽地规定居间人的权利义务，只有三个法条，其中，《合同法》第四百二十六条和第四百二十七条主要规定了居间人的权利：第四百二十六条规定“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担”。第四百二十七条规定“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”

　　总结法律规定，居间人的权利可概括为两个方面：第一，居间人的报酬请求权。第二，居间人的费用偿还请求权。

　　居间人的义务包括：第一，居间人应履行报告订约机会或者提供订立合同媒介的义务。居间人应当将与订立合同有关的事项如实报告给委托人，积极履行居间人的中间斡旋义务。第二，居间人的忠实义务。居间人应当如实将与订立合同相关的事项如实告知委托人，不得故意隐瞒或者欺诈，否则无权请求支付报酬。第三，居间人负担居间费用的义务。居间人促成购房合同成立的，居间活动期间支付的各项费用，由居间人自行负担。

法邦网： 李丽在法庭上辩称，双方在签订合同的时候中介工作人员以此合同是老板对他们工作量的考核依据为由，欺骗李丽签订的。李丽认为中介公司违反了诚实信用原则。对此，您怎么看？居间人不能请求报酬权的因素有哪些？

王优银律师： 从合同法上看，诚实信用原则是指在合同订立、履行、变更、解除以及合同关系终止的各个阶段，合同当事人行使权利、履行义务应当讲诚实，守信用，相互协作配合，不得损害他人利益和社会利益。诚实信用原则当然包括合同当事人在订立合同时给予对方的如实告知义务。本案中，中介公司工作人员在明知自己手里待签字的文件是一份居间合同的情况下，却故意告诉刘某这只是公司统计工作量的考核依据，并欺骗刘某在合同上签字。显然，中介公司未能履行如实告知义务，违反了诚实信用原则。但是，这里存在一个举证责任的问题，刘某需要对中介公司骗签居间合同的情况承担举证责任，否则将视为双方之间签订了居间合同。

　　无论是从实践情况看，还是从法律规定看，居间人不能请求报酬权的原因主要在于居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益。这一点，就是我前面提到的居间人对委托人的忠实义务的要求，无论是在居间合同订立时，还是在促成购房合同签订时，抑或是在购房合同成立之后，如果居间人违背如实告知义务，故意向委托人提供虚假信息或者隐瞒与合同订立有关的重大事项，居间人都将丧失报酬请求权，若严重损害委托人利益，居间人可能要向委托人承担违约赔偿责任。

法邦网： 而本案中，李丽是在其看到房主自己贴的广告上找到的方式与其取得联系并最终达成买卖，而不是因为通过中介的介绍私自达成协议的。因此，有网友认为李丽不构成违约，反而是中介公司签订合同后没有履行居间服务，您怎么看？

王优银律师： 我支持网友的看法。从李丽这一方面看，李丽并没有违约，因为李丽与中介公司之间并没有任何约定。虽然中介公司工作人员带领李丽前去观看房屋，但观看之后并没有与中介公司签订“真实的”居间合同，即双方之间没有任何约定，无约定就没有违约。中介公司手里的那份居间合同是在欺骗李丽的基础上签订的，依法属于无效合同。从中介公司这一方面看，中介公司并没有履行居间服务。因为中介公司在带领李丽看房之后就一直不曾为李丽提供过任何中介服务，直到在李丽到房产局办理房屋过户手续，被中介公司偶然碰见，中介公司才知道购房交易成功。可见，纵使中介公司自认为自己与李丽之间签订居间合同，也没有履行居间服务的义务，没有积极促成李丽与房主达成购房合同。事实上，李丽并不是通过中介的介绍，私自与房主达成协议，而是在自己看到了房主张贴的卖房广告后，主动联系房主并成功交易房屋的。所以，李丽并没有违约。

法邦网： 皇姑区法院在审理时认为，中介所确实曾提供过房源信息并带李丽看过房，其为防止个别购房人“挖地沟”或“跳单”行为，限制违约并无不可。但设定惩罚性赔偿无法律依据。那么，是否可以认定该协议无效呢？

王优银律师： 在我国，违约金限于补偿性质，惩罚性赔偿只存在于特定领域，比如定金罚则，欺诈消费者的商品交易等，因为惩罚性赔偿的作用不仅仅在于补偿当事人所遭受的损失，更在于惩罚和遏制不法行为。然而，惩罚性赔偿金终究不属于法律的强制性规定，这也就表面并不是只要在合同中设定惩罚性赔偿金，协议就无效，民法还是以当事人的意思自治为原则。对于居间合同，法律并没有规定惩罚性赔偿。本案中，中介所在合同中设定惩罚性赔偿确实缺少法律依据，但是，即使惩罚性赔偿无法律依据，也只能认定协议中有关惩罚性赔偿的约定无效，属于协议中部分内容的无效，而根据《合同法》的规定，协议中部分内容的无效并不影响整个协议的效力。所以，设定惩罚性赔偿的协议并不因此无效。

法邦网： 中介公司通过欺诈等手段让被告李丽签订居间服务可以作为认定合同无效的条件吗？认定合同无效的条件都有哪些？

王优银律师： 不能依据中介公司通过欺诈手段让李丽签订居间服务认定合同无效。根据我国《合同法》第52条、第54条之规定，合同一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，只有在损害国家利益的情况下才属于无效合同，除此之外，一方以欺诈、胁迫的手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同属于可撤销、可变更合同；条本案中，中介工作人员在明知自己手中待签字的文件是一份居间合同的情况下，故意隐瞒真实情况，只告诉李丽这是一份工作量的考核依据，并诱使李丽在其上签字，其行为已明显构成了民法中的欺诈行为。但是，本案存在一个特殊情况，即中介工作人员故意隐瞒真实情况，只告诉李丽这是一份工作量的考核依据，并诱使李丽在其上签字，可见李丽并没有与中介公司签订居间合同的意思表示，她签字是因为她认为这个文件是房屋中介机构工作人员工作量的记录，而不是要和房屋中介机构签订房屋买卖的居间合同，所以，双方所签的这份“居间合同”自始不成立，居间合同不成立就谈不上合同的效力。但是，刚刚也提到了，这里存在一个举证责任的问题，刘某需要对中介公司构成欺诈承担举证责任。

　　根据《合同法》第五十二条的规定，具备下列情形之一的，都将导致合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。即，当事人订立的合同，只要违反上述情形之一的，该合同即无效。

法邦网： 法院在审理此案后，认定中介公司未履行居间服务，此协议为无效协议，中介公司败诉。从法律上来看，您觉得是否可以判定中介公司败诉？

王优银律师： 中介公司依据李丽在受欺诈的情形下签订的居间合同，要求李丽支付双倍中介服务费，我认为其诉讼请求得不到法律的支持，法院将会判决其败诉。因为中介公司能够取得中介服务费需要具备两个要件：一个是所介绍的合同必须依法成立；另一个是合同的成立要与居间人的介绍有因果关系。只有两者同时具备，委托人才负有支付报酬的义务。

　　但是在本案中，显然这两个要件都不具备。第一，居间合同没有成立。前面我提到，刘某和房屋中介之间不存在居间合同，李某也没有违约，没有违约就没有赔偿责任，房屋中介要求刘某赔偿双倍居间服务费的请求当然得不到法院的支持。第二， 买房者和卖房者达成房屋交易的行为与居间人的介绍没有因果关系。从主持人您刚才对案情的介绍来看，虽然中介公司带刘某看了房屋，但是刘某已经明确告诉中介公司他没有看中这套房屋，之后，中介公司没有再为刘某提供其他的中介服务。而是刘某自己在看到房主自己张贴的卖房广告后，自主联系房主并交易了该房屋。在这期间，房屋中介对双方交易房屋的行为并没有提供任何介绍性或协助性的帮助工作，即没有尽中介服务公司该有的中介责任，即双方签订房屋买卖合同的行为与中介公司之间没有因果联系。中介公司没有提供任何居间服务，正如法院审理认为的一样，中介公司未履行居间服务，其要求给付居间服务费的请求得不到法院支持。

法邦网： 任何人对中介所的居间服务行为均有选择权，对于那些违反买卖公平自愿原则的行为，应该禁止。目前类似的情况还有很多，我们在通过中介进行房屋买卖的时候应该注意哪些问题呢？您能给大家介绍下吗？

王优银律师： 目前，虽然在房屋中介服务市场中总体交易情况良好，但也不乏存在一些不法之徒，欺骗购房者，使购房者蒙受损失，建议广大购房者在通过中介进行房屋买卖的时候要注意以下几点：

　　第一，寻找正规的房屋中介公司，注意查看中介公司营业执照正、副本，同时对正、副本的真实性进行验证，以此确保你所选择的中介公司具有合法的职业资质。

　　第二，认真核查居间人提供的合同标的物，查看卖房者的真实身份，是否是房屋的所有权人，是否有房屋的产权证书原件，同时要注意一定要与卖房者核实房屋的具体交易信息，确保房屋的质量和房屋的面积符合合同约定。与此同时，对于房屋的交付一定不要认为只要交了钥匙，房屋就是自己的。根据法律规定，房屋买卖只有在办理了房屋登记过户手续之后，买房者才能成为真正的房屋所有人。

　　第三，对于居间合同中霸王条款的避免，购房者可以在签订居间合同时对中介服务费的支付做出限制性规定，比如约定买房者与卖房者双方签订有效的房屋买卖合同时，再支付中介服务费，或者，由于委托人受到第三方的欺诈而导致中介公司与委托人签订的合同不能实现时，委托人有权要求中介公司退还已收取的中介服务费及其他违约责任。总之，关于中介服务费的支付，居间合同中约定的越详细越好。

　　第四，向中介公司支付的任何一笔费用都要让其出具收据，而且一定要妥善保管自己与中介公司或者卖房者之间来往的各种文件材料，尽量避免口头约定。。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 如今，通过中介买房、租房已是多数人的选择，但委托人一定要谨慎对待其中的风险。如果对购房的专业性知识不甚了解，可通过事前查阅资料方式加以弥补，或者向专业人士咨询，寻求帮助，尽量避免潜在的法律风险。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师参与实体辩护与程序辩护的讨论。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 非常感谢主持人和各位网友的关注！同时感谢法邦网为百姓搭建解决民生热点事件的法律平台，为社会弱势群体解决法律纠纷提供优质服务。衷心祝愿法邦网越办越好！