法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人喻利琴。今天我们很荣幸请到我是广西崇泰律师事务所的李桂玲律师，李律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

李桂玲律师： 大家好！我是广西崇泰律师事务所的李桂玲律师，非常高兴做客《法律名人谈》，与大家一起探讨最新的买卖合同司法解释。

法邦网： 最高人民法院6月5日发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》,以应对司法实践中遇到诸多买卖纠纷新情况和新问题,对买卖合同的成立及效力、标的物交付和所有权转移、标的物毁损灭失的风险负担、标的物的检验、违约责任、所有权保留、特种买卖等具体适用法律问题作出明确规定。《解释》不仅澄清了司法实践中诸多困惑问题，还弥补了《合同法》的部分空白和漏洞，对司法实践具有重要意义。您能首先简要给我们介绍一下《解释》的亮点吗？

李桂玲律师： 好的。该解释从两方面对合同法相关制度进行完善，一是细化了买卖合同中相关法条规定，比如证明合同关系的证据认定、标的物毁损灭失的风险负担规则、标的物检验期间适用规则、细化所有权保留制度等，统一了相关规则在司法实践中的法律适用标准；二是填补了《合同法》某些领域的空白，比如预约合同的效力、一物数卖的所有权归属规则、违约责任的混合过错原则、损益相抵原则等，澄清了相关问题的法律适用困惑。

法邦网： 由于我国《合同法》对预约合同的效力及其违约责任未作出明确规定，司法实践中对此始终存在争议。此次新的司法解释第二条承认了预约合同的独立契约效力。您认为这一条会对房地产市场产生哪些影响？

李桂玲律师： 预约合同在商品房买卖中相当普遍，《合同法》中未有规定，2003年最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中也未明确预约合同的独立效力，因此同样的案件在审判实务中会有不同的结果。此次《解释》明确了预约合同的独立效力，即使商品房买卖合同未成立，当事人也有权依据预约合同追究违约方的违约责任，这对促进商品房买卖双方诚信履约提供了法律保障。

法邦网： 李先生在房交会上看好开发商的某个楼盘，双方签订了认购书，并约定在认购书签订后30日内到开发商处签订正式的《商品房买卖合同》，逾期未签订，李先生要支付2万元的违约金。后因李先生资金紧张无法购买该套房屋，未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，李先生问是否要向开发商承担2万违约金？

李桂玲律师： 根据《解释》第2条关于预约合同的规定，双方所签的认购书属于预约合同，李先生未按认购书约定签订《商品房买卖合同》已构成违约，开发商有权依照认购书的约定要求李先生支付2万元的违约金。从这个案例我们应该明白预约合同的法律效力，不要盲目签订认购书、意向书等法律文件，如不履行也是要承担法律责任的。

法邦网： 根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”也就是说，无处分权的人与第三人签订买卖合同处理他人财产，只有在得到权利人的追认后方可有效，否则，该买卖合同无效。这也是我们常说的无权处分合同效力待定。在新的司法解释下，对于无权处分的规定有何变化？您觉得今后在签订商品房买卖合同时应注意哪些问题？

李桂玲律师： 《合同法》第51条的效力待定合同并不是无效合同，此次《解释》也不过是进一步明确了无权处分合同的效力，并明确因出卖人未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人有权要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。这些规定只是对《合同法》第51条的细化，因此大家在购买二手房时还是要注意审查出卖人是否是房屋的所有权人或是取得所有权人授权的代理人，出卖的房屋是否存在共有、抵押、出租等权属限制情形。

法邦网： 罗小姐在某品牌鞋店以130元的价格购买了一双高跟靴，当时该品牌店正在做特价活动，每款参与特价活动的靴子上都贴有“特价商品不退不换”的标签。罗小姐购买的这款也是属于特价款之一。购买时，罗小姐也担心质量的问题，但是导购员告诉她特价鞋就是款式有点过时，质量方面跟新的一样。一周之后，罗小姐在正常下楼梯的过程中，靴子的跟直接从底部断掉了。罗小姐当即找到该品牌鞋店，要求退款，但是被拒绝，理由是：已经明确说明了特价商品不退不换。在新的司法解释下，案例中的卖方能免责吗？

李桂玲律师： 根据《解释》第33条，买受人在缔约时知道或者应当知道标的物质量存在瑕疵，主张出卖人承担瑕疵担保责任的，人民法院不予支持，但买受人在缔约时不知道该瑕疵会导致标的物的基本效用显著降低的除外。象罗小姐这种情况，就属于靴子的基本效用显著降低的情形，因此卖方不能免责，要承担退货或是更换的质量担保责任。

法邦网： 因增值税发票具有特殊性，在实务中，出卖人与买受人之间如不存在书面买卖合同亦无相关交货凭证等债权债务依据时，出卖人可否凭借开具给买受人的增值税发票向法院主张货款？

李桂玲律师： 根据《解释》第8条，出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。也就是说仅凭开具给买受人的增值税发票不能证明出卖人已履行了交付标的物的义务，因此货款主张也不会得到法院的支持。

法邦网： 在现实生活中，存在着大量的以无实物载体的电子信息产品为标的物的买卖合同。此类买卖合同是否适用《解释》？怎么认定这些电子信息产品的交付方式？

李桂玲律师： 在网络时代，电子信息产品的买卖越来越多，《解释》首度对电子信息产品的交付方式作出专门规定。根据《解释》第5条，如果买卖双方对交付问题有约定的，遵照其约定；没有约定或者约定不明的，当事人可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。如果按照上述规则仍不能确定的，买受人收到约定的电子信息产品或者权利凭证即为交付。

法邦网： 一物多卖是实践中非常常见的，尤其是房屋买卖中，那么“一物数卖”到底归谁呢？

李桂玲律师： 根据标的物的不同属性，《解释》对一物多卖的所有权归属做了不同的规定。

　　就一般动产的一物数卖，《解释》第9条以交付、付款、合同成立先后的顺序确立归属规则，即：（1）已交付的，先行受领交付的买受人有权请求法院确认所有权已经转移；（2）均未交付，出卖人应向先行支付价款的买受人履行交付标的物等合同义务；（3）均未受领交付，也未支付价款，出卖人应向成立在先合同的买受人履行交付标的物等合同义务。

　　就船舶、航空器、机动车等特殊动产的一物数卖，鉴于特殊动产存在登记制度，《解释》第10条以交付、登记、合同成立先后的顺序确立归属规则，即：（1）已交付的，出卖人应向先行受领交付的买受人履行办理所有权转移登记手续等合同义务；（2）均未受领交付，出卖人应向先行办理所有权转移登记手续的买受人履行交付标的物等合同义务；（3）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，出卖人应向成立在先合同的买受人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务；（4）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人有权请求法院将标的物所有权登记在自己名下。

　　房屋属于不动产，按物权公示原理和物权优于债权原理，房屋的一物数卖，以登记、交付、合同成立先后的顺序确立归属规则。

法邦网： 可得利益损失一直是民商审判实务中的难点问题，那么什么是可得利益损失，《解释》是如何认定可得利益损失的？

李桂玲律师： 简单说可得利益损失就是合同如果得到完全履行后可以获得的利益，因此可得利益及损失范围的认定存在相当的技术难度，在司法实践中一直是个难点问题。此次《解释》明确了可得利益损失认定应运用可预见规则、减损规则、混合过错规则和损益相抵规则。

法邦网： 所有权保留是买卖关系中非常重要的制度，但合同法对这一制度规定得非常原则，《解释》作了哪些可操作性的规定？

李桂玲律师： 对所有权保留的规定主要有以下几个方面：1、《解释》第34条明确规定所有权保留制度不适用于不动产买卖。2、《解释》第35条规定了出卖人的取回权，即买受人存在未按约定支付价款；或未按约定完成特定条件；或将标的物出卖、出质或者作出其他不当处分的情形，出卖人有权取回标的物。如标的物价值显著减少的，出卖人有权向买受人主张损害赔偿。当然，出卖人的取回权受如下限制：（1）买受人已支付价款达到总价款的75%以上的，出卖人不能取回；（2）出卖人的取回权受第三人善意取得制度的限制。3、《解释》第37条规定了买受人的赎回权，买受人可通过消除出卖人取回标的物的事由，回赎标的物。如果买受人未行使回赎权，出卖人可以另行出卖标的物。如出卖价款扣除取回和保管费用、再交易费用、利息、未清偿价金后仍有剩余的，应返还原买受人；如有不足，则可要求原买受人清偿。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

李桂玲律师： 人在一生中都需要买无数的物品，即便不是生意人，买卖合同也与每个人息息相关，因此人人都有必要学习和了解合同法的基本制度和规则，这样我们才能知道在商品买卖中我们的哪些权利是受法律保护的。当然经济生活是复杂多样的，当我们的权利受到侵害时，还是要向律师寻求专业的法律帮助，才能更好地维护自身的合法权益。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢李桂玲律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

李桂玲律师： 谢谢法邦网给我这样一个与大家交流的机会，希望法邦网越办越好，提供更多让公众和法律人学习法律、交流经验的空间。