法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人喻利琴。今天我们很荣幸请到北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 主持人好！大家好！我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能够做客《法律名人谈》和大家一起探讨利用闪婚规避限购令的法律问题，希望对大家能有帮助。

法邦网： 新闻中报道：中介公司找来的京籍女子裴莉和购房者许昌赫签订协议，而后闪婚，裴莉当日得2万元好处费，帮助许昌赫取得在京购房资质。这次交易中，裴莉只需出场4次，即可拿到3万元好处费；许昌赫则需要回原籍先与原配妻子离婚——与陌生京籍人士结婚——再闪电离婚，以此绕过在京购房的政策限制，顺利购房。其实这样的新闻并不是第一次见，但是这则新闻还是会引起大家的广泛关注，因为它揭示了当下买房难的热点问题。那么这个事例中的购房程序都是合法的吗？它钻了哪些法律空子？

王优银律师： 这个案例实质上就是非京籍男子与京籍女子假结婚真骗房，从法律层面看，该事例中的购房程序并不存在违背法律的地方，因为我国公民有婚姻自由权，无论是结婚还是离婚，都是当事人说了算，他人无权干涉。非京籍男子许昌赫先与原配妻子离婚，之后与陌生京籍女子裴莉结婚，再闪电离婚。这件事情中，男方为了获得北京的购房资格而愿意出钱，女方为了获得高额的“好处费”而与陌生男子结婚，在此后的购房行为中，许先生提供的婚姻证是真实的，北京户口也是真实有效的，可以说他们是依程序而办事的，所以，该案例中的购房程序并不存在违法之处。

　　但是，这并不说明许先生的行为就是我们所推崇的，因为他们钻了法律的空子，

法邦网： 这场暗地里的交易看似天衣无缝，三方各得所需，甚至于连北京市住建委购房违规投诉热线工作人员都称“目前的政策确实没有说这种状况是违法的”。那么这场交易背后又存在哪些法律风险呢？

王优银律师： 虽然这场暗地里的交易看似天衣无缝，但从长远上看，背后仍存在一定的法律风险，结合以往的办案经验看，其风险主要表现在两个方面：

　　一方面，虽然许先生和裴女士在协议中特别约定，在离婚协议书上，裴女士须声明自动放弃此房产，但是，由于双方合法领取了结婚证，是合法夫妻，那么他们的婚姻就是受法律保护的，将来如果裴女士拒绝按照协议分割财产，而是要求分割许先生的房产或者其他的共同财产，就很可能造成财产分割不清的麻烦。这样，许先生将会陷入漫长的诉讼纠纷中，或者需要许先生再支付高额的费用以息事宁人。

　　另一方面，结婚、离婚有可能“弄假成真”。因为许先生若与裴女士结婚，就需要与其原配妻子离婚，但是，一旦房子到手，如果许先生或裴女士中的任何一方拒绝依照协议离婚，必将导致原来的婚姻关系随之破裂。这样的情况也时有发生，对于只想依照协议办事的当事人来说，实在是得不偿失。

法邦网： 京籍女子裴莉和购房者许昌赫签订的协议有效吗？如果出现纠纷，双方可以依据协议来维护自己的利益吗？

王优银律师： 我国《合同法》第52条明确规定了合同无效的五种情形，许先生和裴女士私下签订的协议并虽然规避了国家政策，但是其并不属于合同法规定的无效情形，个人认为，其协议应属有效。一旦其中一方不按协议行事而发生纠纷，双方可以依据其来维护自身合法权益。

法邦网： “国家有政策，中介有对策”，房产中介帮助无购房资质的外地炒房客和刚需客户做虚假的“5年完税证明”和“社保证明”。无论多么严厉的限购政策，房产中介似乎都有应对的对策，似乎没有他们办不到的。这种现象说明了什么？中介的做法存在哪些风险？

王优银律师： 这不仅说明北京购房难，居民买房难的状况，更在深层次上反应出我国的限购政策仍存在很多漏洞，在行政管理上存在诸多不足。

　　房产中介在帮助无购房资质的外地人办理虚假证明的过程中，无疑在铤而走险，不乏有中介联系出具虚假社保证明或纳税证明，帮当事人规避限购政策，这些很明显属于违规行为，针对中介机构及从业人员相关违规行为，一旦被查实，主管部门将会做出严肃处理，如通报批评、信用扣分、暂停中介机构及分支机构资质、取消中介机构及分支机构资质等。

法邦网： 有网友说“当人民把责任、道义放在一边，利益放在最前面，这个国家的政策肯定出了大问题”。对于假结婚经济怪象的出现，您认为目前的限购令政策有何问题？

王优银律师： 实质而言，我国出台限购政策的目的在于改变房屋的供求关系，并通过供求关系的变化影响市场的交易量和交易价格。可以说，自限购政策出台至今，无论是住房成交量还是房价上涨的速度都有了不同程度的下降。但目前的限购政策仍反映出很多问题，比如：像案例中提到的，很多人会采用假结婚或假离婚的方法骗取购房资格，借用他人名义购房，通过补税获得购房资格等等，这些采取欺骗手段获取到购房资格的事实说明，现行的限购政策并不能从实质上平衡房屋的供求关系，只能解决形式问题，是为了救市而采取的临时性措施，其本身存在的弊端必将导致限购政策在适当的时候退出市场。此外，实践证明，限购令的出台已经导致我国二三线城市的房价快速上涨，工薪阶层人员的购房压力再次增加。从整体来看，限购令总体上增加了中国人民的购房成本。

法邦网： 在“曲线买房”似乎形成一种畸形经济现象之时，为买房闪婚闪离的情形已经司空见惯。相关部门在明知这些现象存在后就没有什么应对措施来确保政策的公平实施吗？

王优银律师： 据称，相关部门正在出台配套措施，确保政策的公平实施。据我所知，北京市住房建设部门正要会同公安、税务、民政、社保等部门，完善信息共享和购房人资格核查机制，也就是民政部门的系统正要与整个资格核查系统进行连接。比如说，社保部门表示在即将实现的信息联网制度下，单位或者个人只要输入个人身份证等信息，就能核查出其参加社保的真实记录，社保不再是“想补就补”，这样房产中介将无法出具虚假社保证明或纳税证明，也就无法帮助当事人规避限购政策。民政部门也表示在办理婚姻登记时，要加强多看多问，甚至会问到房屋门牌号等细节，以识别假离婚。我想，如果这样的政策出台了，购房人若想骗购，首先就不能通过网签，更不能办理房产证，由此带来的经济损失，不仅需要购房人自己承担，而且，其骗购的行为也将体现在个人的信用记录上。如此一来，对于那些想通过“假结婚”或“假离婚”购房的人便无法如愿了。

　　

　　　　

法邦网： 中国的户籍制度一直以来都是被人诟病的，您怎么看待北京的限购令与户籍制度的挂钩？

王优银律师： 北京的限购令规定拥有两套以上的北京市居民家庭和一套以上的非北京市居民要暂停购房，非北京市居民家庭连续提供五年以上的北京市交纳社保或个人所得税证明才能在北京市购房。这样，非京人员除非在北京连续缴纳五年的社保或者个人所得税，否则不能在北京购房。对于这样的政策规定，我认为这不仅将导致社会人员在北京购买房屋的不公平，造成对非京人员购房权利的剥夺和歧视，而且也背离了我国户籍制度改革的方向。我国户籍制度改革要求减少户籍制度的附加功能，比如入学、就业、医疗、社保等，让限购令与户籍制度挂钩的做法无疑使限购令承担了过多的附加功能，从长远看，北京的限购令必将随着形势的发展，在适当的时候被取缔。

法邦网： 在美国，为打击假结婚骗绿卡，移民局的官员会询问移民者其配偶的大量生活细节，以验证真伪。那么在我国，为了各种目的而为的“假结婚”能不能防呢？

王优银律师： 从现在的政策规定或者法律规定上看，即使有人想通过“假结婚”的方式骗取购房资质，但是现有体制对这种行为却无可奈何，不过，前面我已经讲到了我们国家正在筹划相关政策的出台，比如民政部门在办理婚姻登记的时候将“多问”“多看”，通过询问当事人的生活细节问题，观察当事人的言行举止，来探究当事人是否属于假结婚。从这一点上来讲，与美国移民局的做法是有相似之处的，相信，通过不断完善相关制度，目前存在的通过“假结婚”达到购房目的的行为一定可以得到遏制。

法邦网： 对于那些想走“捷径”买房的人或者钻法律政策空子的人，您对他们有何建议和忠告？

王优银律师： 对于这些购房者，我最想说的就是：也许你们办理“假离婚”、“假登记”行为为你们获得了在京买房的资质，表面上“突破”了房产调控的限制措施，但是，表面合法的购房行为背后却隐藏诸多法律风险，一旦发生纠纷，其中的利害关系更是严重。所以，我建议大家重视这其中的法律风险，不要因为购房心切而走“歪”路。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 北京出台的“京十五条”在客观上对北京市房地产市场起到了调控作用，促进了房地产市场的平稳健康发展，但是，该限购令中存在的漏洞也是有目共睹的，当这些漏洞得不到及时的弥补，就难免有趋利避害的人钻制度的漏洞。对于这些漏洞，我们一方面期望国家出台新的政策、法律，辅佐限购令的施行，直至该制度的消失。另一方面，我们每一个人也要一切以诚信为准则，不要忽视潜在的法律风险。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 谢谢主持人，谢谢大家！希望以后还能够有机会再与大家交流，同时祝愿法邦网的《法律名人谈》栏目越办越好，更好地为公众提供优质法律服务。谢谢！