法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦民生热点，畅谈法治事件。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人宁学福。今天我们很荣幸地邀请到山东绪才律师事务所张绪才主任做客我们节目。张主任，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，非常期待您的精彩点评，在节目开始前，先跟大家问个好吧。

张绪才律师： 各位网友大家好，很高兴能和大家交流互动！

法邦网： 这几年，随着我国房地产行业的发展和壮大，很多房地产企业为了尽早把房子卖出去提前和购房者约定交房时间，签订房屋买卖合同。但是很多房地产公司却没能按照约定交房。开发商的逾期交房行为给购房者带来了很大的困扰。那么，什么是逾期交房呢？

张绪才律师： 逾期交房，顾名思义，是指商品房出卖人，即开发商，在商品房预售合同规定的交付使用期限内，没有将符合交付使用条件的房屋交付给买受人的行为。

法邦网： 2010年3月28日，邓女士在同安一个别墅区购买了一套高档住宅。当时，她与开发商签订了《商品房买卖合同》，约定以189万元的价格，购买一套面积为194平方米的商品房，开发商应于2011年12月31日前交付商品房。但是，时间到了2011年12月31日开发商却没能按期交房，开发商的行为构成违约么？违约的构成条件有哪些？

张绪才律师： 合同行为的原则是“自治原则”，即有约定按约定，无约定按法定。买卖双方在合同中约定了交房日期，开发商就应当按约定履行其合同义务，否则，如无免责事由，就应当承担合同违约责任。所谓商品房买卖合同违约责任的免责事由，是指在商品房买卖合同中，免除违反合同义务的债务人承担违约责任的原因和理由。具体包括法定的免责事由和约定的免责事由：

　　（一）不可抗力。根据我国《合同法》，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。对于因不可抗力导致的商品房买卖合同不能履行，应当根据不可抗力的影响程度，部分或全部免除有关当事人的责任。我国现行房屋预售合同或现房销售合同中一般都规定了不可抗力条款，有些甚至把施工单位逾期交工、政府批文迟延下达也约定为不可抗力。并且，只要是不可抗力造成的损失，一概免除开发商的责任，这种规定对于买方极为不利。另外，在法律另有规定时，即使发生不可抗力也不能免除责任，在此主要是指迟延履行后的责任。即：一方迟延履行债务之后，应对在逾期履行期间发生的不可抗力所致的损害负责。此外，对于不可抗力免责，还有一些必要条件，即发生不可抗力导致履行不能之时，债务人须及时通知债权人，还须将经有关机关证实的文书作为有效证明提交债权人。

　　（二）其他法定免责事由 ，守约一方未采取适当措施，导致损失扩大的，债务人对扩大的损失部分免责，我国《合同法》第119条对此有所规定。此外，当事人还可协议约定其他免责事由，但必须符合我国相关法律法规的规定。

法邦网： 邓女士在《商品房买卖合同》中约定，如果开发商未如约交房，邓女士有权解除合同。不过，后来开发商又要求邓女士签了一份《补充协议》，这一协议又将逾期交房责任改成“如果开发商逾期交房，合同继续履行”。而且，开发商只要按日向购房者支付已收房款的万分之一作为违约金，违约金金额累计不超过商品房总价款的1%。开发商让邓女士补签的协议有效么？

张绪才律师： 双方签订合同，只要是其真实意思表示，并且不违反法律的强制性规定，不侵害国家、集体和第三人的利益，不违反公序良俗，就是有效的合同，不应轻易否认合同的效力。对于合同内容条款构成重大误解，或显失公平的，可以变更或撤销，但不应轻易认定为无效。

法邦网： 邓女士觉得《补充协议》免除了开发商责任，却排除了购房者的主要权利，这样的协议“显失公平”。您怎么看？

张绪才律师： 显失公平是指，在实施某种民事行为时，一方当事人利用己方优势或利用对方没有经验，从而导致双方的权利与义务明显失衡，严重违反公平、等价有偿原则的情形。

　　设置显失公平制度的目的，在于保证合同双方在完全自愿、平等的基础上完成交易行为，督促人们遵循诚实信用原则订立和履行合同，同时赋予交易中遭受损害一方以变更或撤销合同的请求权，以维护交易的公正性。显失公平原则并不是对合同自由的否定，而是对不能体现当事人真意的形式自由加以限制，以最大限度地体现真正的实质意义上的合同自由。

　　合同双方完全出于真意而达成的合同，尽管以通常的、普遍的价值标准和公平标准来评价，双方利益出现了失衡，但对合同当事人来讲，只要他认为是公平的，法律应该尊重当事人的意思自治，而不应加以干涉。在合同关系中，公平可以理解为当事人自愿作出利益上的选择。即使一方对另一方付出的代价是低廉的，如果当事人自愿接受也是一种公平和对价。显失公平原则中所讲的“公平”应该是指当事人并不是完全出于真意，签约而导致的利益的失衡，其所以签约，是因为其欠缺交易经验、欠缺判断力，过于草率或在对方有某些方面的明显优势 的情况下做出的，如果不是这些因素的制约，他是不会与对方达成这样内容的合同。

　　《中华人民共和国民法通则》第59条规定，对重大误解或显失公平的民事行为，一方当事人有权请求人民法院或仲裁机构予以变更或撤销。最高人民法院《关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见》对显失公平的认定作了司法解释，即“一方当事人利用优势或者对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反等价有偿原则的，可以认定为显失公平。”《合同法》第54条则规定，订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

法邦网： 回到本案中，自从开发商延期不交房后，邓女士一直在外租房子住，为此花费了65000元的租金。另外她因购房付了132万元的按揭款，也产生了13万多元的利息。对于开发商的违约行为导致邓女士的损失，可以要求赔偿么？法律上，对于开发商因逾期交房导致的违约金是如何规定的？

张绪才律师： 如果开发商不是因遭遇不可抗力等特殊原因，应负下列其中之一的逾期交房责任：

　　1、按合同约定的交房日期，每超过一天，开发商应按购房人已交付房价款总数的百分之几支付违约金（具体数额由双方在合同中约定）；

　　2、按合同约定的交房日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，开发商在收到解除购房合同书面通知书之日起，按双方在购房合同中约定的时间内退还购房人已交付的全部房款及利息，并按双方在合同中约定的数额支付违约金。

　　交房按合同约定的日期，开发商逾期交房，购房人可以解除购房合同，也可以继续履行合同，不管采取何种方式，开发商均应承担合同约定的违约责任。此外，如果合同中约定有其他违约责任，开发商也应一并承担。

　　违约金及实际损失的数额，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”

　　该《解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”

法邦网： 针对邓女士的起诉，开发商答辩称，他们与邓女士签订的 《商品房买卖合同》及其《补充协议》，符合公平原则，不存在撤销情形。对于开发商的答辩，您怎么看？

张绪才律师： 所谓可撤销合同，是指因意思表示不真实，通过享有撤销权的当事人行使撤销权，使已经生效的合同归于无效的合同。

　　根据《合同法》第54条的规定，合同可撤销的原因有重大误解、显失公平、欺诈、胁迫、乘人之危五种情形。

　　构成显失公平必须具备以下要件：

　　其一，显失公平发生在有偿行为之中；

　　其次，行为内容明显违背公平和等价有偿原则，其认定应结合当事人权利义务是否对等，一方获得的利益或他方所受的损失是否违背法律或交易习惯、造成显失公平的原因是否适当等方面综合衡量；

　　再次，该不公平的产生是由一方当事人故意利用优势或者对方没有经验所致，所谓利用优势，是指一方利用其在经济上的优越地位，而使得对方难以拒绝对其明显不利的合同条件；所谓没有经验，是指欠缺一般的生活经验或交易经验；

　　最后，不公平的结果在订立合同时就已存在，如果在合同有效成立以后，非因当事人双方的过错而发生情势变易，致使合同履行将会显失公平的，则属于情势变更的问题。

法邦网： 开发商还指出，邓女士起诉时间太晚了。因为，双方签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》从签订之日到起诉时已超过1年的除斥期间，撤销权已经消灭。因此，开发商请求法院驳回邓女士的诉讼请求。那么，关于《商品房买卖合同》的诉讼时效是多久？撤销权是否确已消灭？为什么？

张绪才律师： 享有撤销权的当事人一方请求撤销合同的，应适用合同法第五十五条关于一年除斥期间的规定，不适用诉讼时效。对方当事人对撤销合同请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持。

法邦网： 针对本案，有网友认为开发商与邓女士签订的《补充协议》显失公平，依法可予以撤销。针对此问题，合同法里面是如何约定的，您怎么看待这个问题？

张绪才律师： 如前所述，显失公平的合同虽然可以撤销，但其认定标准主观性较强。本案中，邓女士在签订《补充协议》时，对于今后有可能出现的违约应当是能够预见的，违约金的计算无论从数额还是比例上也应当是普通人力所能及的，最终对其不利，也不能一概认定为显失公平。对于其约定的违约金，应可按数额过低，请求法院以其实际损失为标准加以调整，并不见得一定要撤销。

法邦网： 在经历了这么多事情以后，邓女士已经没有心思继续等待这套房屋的交付了。邓女士提出退房，那么逾期交房能否作为退房理由呢？

张绪才律师： 作为有效合同，能否解除，关键看是否已取得合同的约定解约权，或法定解约权。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。对某些合同而言，履行期限至为重要，如债务人不按期履行，合同目的即不能实现，于此情形，债权人有权解除合同。当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。此即债务人迟延履行。根据合同的性质和当事人的意思表示，履行期限在合同的内容中非属特别重要时，即使债务人在履行期届满后履行，也不致使合同目的落空。在此情况下，原则上不允许当事人立即解除合同，而应由债权人向债务人发出履行催告，给予一定的履行宽限期。债务人在该履行宽限期届满时仍未履行的，债权人有权解除合同。 买卖双方明确约定了交房日期，而出卖人在此日期未能交付房屋或交付的房屋不符合约定，则出卖人构成违约，当其违约期限达到合同约定时，守约方就取得了约定解除合同的权利。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

张绪才律师： 对于购房者来说，需注意逾期交房免责条款。首先，在签订合同之前应充分研究开发商提供的合同内容，注意其逾期交房的免责条款，并要求开发商作出说明。其次，在合同中一定要约定逾期交房的违约金数额，因为如果对逾期交房的违约金如何计算没有作出明确约定，就应当按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的买受人所购同地段同类房屋租金标准来确定。而这一租金数额是很低的，得到的赔偿是极其有限的。再次，买房人一定要在法律规定的诉讼时效内提起诉讼，即从逾期交房事实发生之日起两年内提起诉讼，超过两年，其请求不会得到法院支持。

　　在我办理的诸多类似案件中，都有相同的特点：就是当事人的风险意识不强，没有充分认识到合同的严肃性和后果的严重性，以至于草率签约，最终买房买来一堆麻烦。在此，建议大家，购房不是小事，自然应当重视，在买房签约前及时咨询律师，或请律师陪购审查合同，才是明智之举，才能保证买房买得顺心、安心！

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢张绪才主任参与我们今天关于逾期交房违约金方面问题的探讨，我们下期节目再见！

张绪才律师： 感谢网友们的支持与关注，我们下次见！