摘要 面对同样的高房价，中外年轻人作出截然相反的选择。在过去3年中，英国首次购房者的平均年龄已由33岁上升至37岁。日本和德国为42岁，美国首次购房年龄也达到30岁以上。然而，链家地产市场研究中心与光大银行新近合作完成的一份报告显示，北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间。今天本网特别邀请到北京市瑞中律师事务所邓泽敏律师就这个话题发表看法。
法邦网： 邓律师您好！首先，欢迎您做客法邦网。在我们的访谈正式开始之前，先跟大家打声招呼吧。
邓泽敏律师： 大家好。我是北京市瑞中律师事务所邓泽敏律师。
法邦网： “北京首套房贷者的平均年龄只有27岁，比发达国家要快一代人的时间”，一面是居高不下的房价，一面是购房低龄化，您觉得这矛盾吗？或者说是中国人太有钱？
邓泽敏律师： 这个问题不能说矛盾，只能说不正常。因为27岁的年龄通常成功者或者高收入者不多，在居高不下的房价下，购房者趋向于收入不高的人群，的确不太正常。当然，这种现象与中国人是否太有钱之间没有必然的联系。这样看似矛盾的现象，恰恰反映出我们社会在住房方面存在着巨大的问题。
法邦网： 27岁，应该是大学毕业才几年，财富应该还没积累到能靠自己买得起房子吧，那么，为什么这么年轻就买房呢？年轻人买房的法律风险有哪些？
邓泽敏律师：
婚房，以及婚房所带动的其他住房需求，恐怕是人们急于买房的重要原因之一。北京是一个外来人口居多的城市，试想一个外地人想要留在北京发展、结婚，首先想到的就是买房。而这一代又是独生子女的一代，父母跟随子女来到另一个城市也需要住房。因此，为了结婚买房，可能买的不仅仅是一套房，而是两套、甚至三套房，这种刚性需求，短时间内，至少在北京，是无法改变的事实。
买房所涉及的不仅是一个社会问题，还可能是一个法律问题。上文已经提到，很多人买房是用于结婚，那么一旦离婚就可能涉及房产的归属问题。在司法实践中，一方婚前按揭贷款购买的房屋在离婚时的归属问题常常成为焦点。此问题又包括两种情况：
一、一方婚前按揭贷款购买房屋，房产证于婚前获得。在这种情况下，此房屋属于一方婚前财产。虽然另一方在婚姻存续期间偿还了部分房贷，但这只是债权债务关系，并不影响房产的归属问题。在离婚时，对于另一方所偿还的房贷应当予以归还。
二、一方婚前按揭贷款购买房屋，房产证于婚后获得。对于这种情况，司法实践中存在两种观点。
1、根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记；未经登记，不发生物权效力，但法律另有规定的除外。”由于房屋的产权证于婚后获得这一事实，因此，此房屋应为夫妻共同财产。
2、根据物权法第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”由于房屋买卖合同是于婚前生效的，婚后获得产权证的行为不影响房屋的归属，因此，此房屋为婚前个人财产。
事实上，这两种观点都得到了部分法院的支持。因此，为了避免不必要的纠纷，应当于婚前尽量通过书面约定的方式明确房屋的归属，并注意保存交易记录、贷款支付记录等作为证据。最重要是，希望尽快出台相关司法解释，以统一全国法院处理该类房产争议时的法律适用。
法邦网： 有观点称“房贷者低龄化刺激房屋需求，成为房价居高不下的重要原因”，您是否赞同此观点？
邓泽敏律师：
这个问题我没有统计，没有发言权。但世界万物及社会现象的形成，不能归责于某一个单一的群体，他们承担不了这种社会重负。
之前还曾出现过“丈母娘住房需求”的言论。但仅仅只有丈母娘或年轻人才有住房需求吗？拥有房子，对于绝大多数中国人来说，拥有的不仅是物权，更重要的是，拥有一套属于自己的房子，就拥有了一份安全感和归属感。年轻人或丈母娘的住房需求，其实质是全中国人对房子的需求心理被特定地夸大在某一个特殊的群体身上，这对于全体年轻人或丈母娘来说是极为不公平的。更何况，就北京的实际情况而言，房子还可能关系到户口，从而牵涉小孩未来上学等一系列问题。因此，将年轻人买房归咎为“浮躁、不切实际的行为”，其实对于年轻一代来说也是不公平的。毕竟，拥有一套属于自己的房子，对于中国人来说，不是今天才有的社会心理，只不过在房价过高的今天才凸显出来。当然，面对社会经济环境的改变，我们也应当适当调整心态加以适应。
法邦网： 年轻人过早买房的现象正常吗？折射了哪些社会问题？
邓泽敏律师：
应该说不太正常。首先是恋爱、婚姻问题，目前的社会现实是，没有房子就找不着女朋友。
为了一套房子中国人可以透支几代人的财富，不在乎大半辈子为地产商和银行打工。房子在中国已经不再单单是一个住所，它是婚姻的前提、个人能力的体现、未来安全感的寄托，买房年轻化折射出的是我们全民的心态和整个住房体系的漏洞。
法邦网： 曾经有段时间就“限制80后买房”产生过激辩，您是怎么看待这个问题的？
邓泽敏律师： 法律面前人人平等，任何人都没有权利限制他人权利的行使。再比如有的买房人只有4岁左右，由其父母作为法定代理人代为购房，要是按照这种理论，这些年仅4岁的娃娃岂不是更应该禁止买房了。
法邦网： 您觉得应该如何缓解年轻人过早的购房需求呢？政府在这方面应该如何作为呢？
邓泽敏律师：
首先，年轻人应该以自立为主，不要靠父母；自己没有本钱，就不要给家庭带来过大的负担。
其次，从女性来讲，也应该摒弃中国传统观念，不应太过现实，选择男朋友不是选房，不要给男朋友过大的压力，否则吃亏的可能是自己。
第三，在自己没有实力的情况下，是否可以现实地选择租房，等买房条件相对成熟时，再买房。
为此，政府及新闻媒体等，应该施以正确的引导，对于年轻人租房，适当降低税费。但更重要的是，政府应当出台相应政策抑制房价过快上涨，提供保障性住房，取消住房与公共福利的不合理捆绑，满足广大人民群众对住房的合理需求，才是现在的当务之急。
法邦网： 再次感谢邓律师的参与。在此，也希望您对我们法邦网提一些意见或者建议，以促进我们网站更好的为律师和公众服务。
邓泽敏律师： 愿法邦网越来越壮大！
法律名人谈 是中国法制类访谈第一品牌，每期邀请知名律师、专家做客法邦网，通过主持人与嘉宾一对一的对话形式，畅谈法律热点事件，普及法律知识，传播法律精神，解答法律问题。
邓泽敏律师
邓泽敏律师，北京市瑞中律师事务所主任（创始合伙人），北京市东城区政协常委，中国致公党中央法制建设委员会委员，中国致公党北京市市委委员，致公党北京市法律工作委员会主任。北京市人大常委会“立法咨询专家”，《中国国际建筑艺术双年展》法律顾问，《北京国际商品房博览会》法律顾问.....
擅长领域：房地产 知识产权 专利纠纷 著作权 网络版权 商标纠纷 商业秘密 合同纠纷 工程建筑 国际贸易
劳动纠纷手机号码：13901011630
电子邮箱：dengzemin@sina.com
如果您生活中遇到法律问题，可与邓泽敏律师联系。
