法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人武灵敏。今天我们很荣幸请到北京市雄志律师事务所的王荣香律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王荣香律师： 大家好，我是北京市雄志律师事务所的王荣香律师，很高兴来到《法律名人谈》，和大家一起探讨有关房屋买卖合同的相关法律问题。

法邦网： 新年伊始，二手房市场回暖速度出人意料的快，肆意喊价、坐地涨价的时有发生。购房者方小姐就遇上了这样的糟心事，房主竟然在房屋过户前突然涨价10万，否则房子不卖。这突然的涨价让方小姐始料不及，更添了堵，已签了购房合同的房子，房主的突然涨价是否合法又合理呢？请王律师为我们简单做个介绍。

王荣香律师： 二手房合同是指购房者与售房者在平等协商的基础上，就房屋的买卖所签订的合同；是一方转移房屋所有权于另一方，另一方支付价款的合同。合同一旦生效，即发生法律效力，在合法的范围内受到法律保护。如果一方不能在约定的时间范围内履行合同，属于违约，守约方可以要求对方承担违约金并继续履行。针对上述的情况，方小姐可以要求房主继续履行合同，对其提出的涨价10万元的不合理要求可以不予支付。也可以按照《合同法》第九十一条、第九十四条之规定，终止或解除房屋买卖合同。

法邦网： 我们知道，在二手房买卖中，买卖双方要依照相关法律规定的流程走，而本事件中，购房者方小姐被房主突然通知房子涨价，房主的做法是否违反了二手房买卖相关规定的流程？想王律师为我们介绍一下二手房买卖中，购房者的购房流程？

王荣香律师： 突然涨价肯定不符合相关流程的。二手房买卖一般需要在双方进行沟通之后，对房屋的整体现状及产权状况了解，并且该房屋合法可以买卖的情况下，需要进行以下步骤：1、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。2、当申请批准后，要缴纳税费。（在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施实施后，税费改为增值额的20%，但目前还没有相关细则。）3、办理产权转移过户手续。在缴纳完税费后，双方持各自的身份证明办理过户手续。4、买方领取房屋所有权证，然后验收房屋，最后付清所有房款。至此，双方的合同即告结束。

法邦网： 回到本事件中，购房者方小姐已于房主签订了购房合同，同时交了中介费和订金，房主在签订购房合同后，房屋未过户前突然涨价，房主的行为是否违反了购房合同中的相关约定，是否算违约呢？请王律师为我们网友做个介绍吧。

王荣香律师： 属于违约。违约行为是指合同当事人违反合同义务的行为。违约行为是违约责任的基本构成要件，没有违约行为，也就没有违约责任。双方签订买卖合同是意思一致的结果，根据《合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。上述房主在签署合同后，不按照约定履约，是违反合同义务的行为，属于违约行为。

法邦网： 在现实的房屋买卖纠纷中，我们会经常听到有关“房主违约”或“购房者违约”，那什么才算房屋买卖过程的违约行为，我国法律对此是如何界定的呢，请王律师为我们举例具体说明一下吧。

王荣香律师： 违约行为又称违反合同，是指合同当事人违反合同约定义务的行为。一般违约行为包括不履行、不符合约定的履行和其他违反合同义务的行为。在房屋买卖过程中可能出现的违约情形，针对卖方而言可能会：1、逾期交房、逾期办理过户手续；2、房屋出现质量问题；3、在交房前更换本来配置的附属设施等。就买方而言，可能会：1、逾期付款、不能办理过户手续；2、单方解除合同等。也有的是双方根据自身的特殊需要而产生的违约责任。

法邦网： 有网友问到，若一些房主利用欺瞒、诈骗的手段同购房者签购房合同或交易房屋，是否可以等同于房屋买卖纠纷中的“违约行为”？

王荣香律师： 违约行为是建立在合法合理的合同生效的前提下，只有合同合法有效，出现法律规定的违反约定的行为，才是违约；利用欺瞒、诈骗手段签订的合同，是可撤销的合同，其中可能涉及刑事犯罪或导致合同不能履行、无效等情形，欺瞒、诈骗手段签购的购房合同出现问题时不等同于违约行为。

法邦网： 对于在房屋买卖过程中的违约行为，违约方要承担什么样的违约责任，违约责任承担的多少该如何界定？

王荣香律师： 一般情况下合同会约定违约责任承担的方式，在此，我也具体列一下：1、定金罚则。如果双方约定定金的情况下，并且购买方已经缴纳定金的前提下，如果买方违约，则定金不予退还，如果卖方违约，则要双倍返还定金；2、违约金。双方在合同中约定承担违约金的情况下，可以要求违约方支付一定比例的违约金，但是在定金和违约金中，只能选择一种惩罚方式；3、继续履行。由于很多情况一方并非要解除合同，目的是要完成合同的任务，因此也可以约定继续履行；4、赔偿实际损失。在没有约定定金也没有约定违约金的情况下，守约方可以要求违约方承担实际损失。

　　违约责任承担的多少，针对逾期交房、逾期付款的情况，可以约定的时间范围内进行划分一个赔偿比例，但是针对房屋质量等违约情况，无法约定比例，只能根据具体的损失来进行赔偿。

法邦网： 有网友问，购房者若通过中介购房，房主因违约或其他原因未能与购房者完成房屋买卖交易的，除了房主要承担违约责任的，中介是否也需承担相应的违约责任呢？在现实中，根据我国法律的规定，这样的情况一般作何规定，该如何处理呢？根据您多年的实务能力，为我们谈谈这个问题吧。

王荣香律师： 中介的任务一般是提供居间服务。促成双方的合同成立即可，并不以生效为要件。因此只要中介促成双方的合同成立，其任务即完成，需支付约定的中介费用。但由于房主的原因导致房屋不能过户或者买卖合同没有完成的，只需房主承担违约责任，中介在有过错的情况下承担过错责任。

法邦网： 最后，在购房过程中，若购房者遇到类似房主要涨价或其他之前没有料及到的问题，而没有在购房合同中作相关约定的，购房者该如何更好维护好自身合法权益？根据您多年在房产纠纷领域的办案经验，为我们一些购房者提供一些合理可行的建议吧。

王荣香律师： 我们的目的是要促成买卖合同的继续履行，而不是出于诉讼的目的，因此我建议：首先，要先和房主协商，看双方能否退一步把事情解决了，也可以委托律师进行协商，并做下记录等，以免一方事后反悔；其次，看合同中的约定，是否约定了争议解决方式，可以根据约定的方式进行解决。如果双方在事后或者在合同中达成仲裁协议的，可以向约定的仲裁机构申请仲裁。最后，可以通过法院诉讼解决争议。去法院起诉前准备证据很重要，待证据准备充分后起诉。

法邦网： 若在购房过程中，房屋买卖双方出现难以协调的纠纷时，咨询专业的房产律师，通过法律手段解决纠纷既安全方便，又公平公正，可切实维护当事人的合法权益。那通过法律手段解决房产纠纷时，当事人需要准备哪些材料或证据呢？请王律师为我们具体说明一下。

王荣香律师： 在诉讼中，证据是至关重要的，有了足够有利的证据，才能保障在诉讼中占有优势。当出现违约或者不可调和的纠纷，需要准备双方签订的房屋买卖合同，已付款的凭证或未付房款的证明、拒不办理过户手续的证明材料、负有举证责任的其他证明、房管部门备案情况的证明等，还应当包括中介人员的证人证言。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王荣香律师： 诚实信用原则是市场经济活动的一项基本道德准则，是现代法治社会的一项基本法律规则，我们在民事活动中应当遵循这一基本原则。在房屋买卖过程中出现问题时，建议买卖双方换位思考，协商妥善解决争议。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王荣香律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王荣香律师： 谢谢主持人，谢谢各位网友的关注，祝《法律名人谈》节目越办越好，我们下期节目再见！