法邦网—法律名人谈

法邦网： 聚焦民生百态，洞察房产纠纷。各位网友，大家好！我是本期《法律名人谈》的主持人吴迪。今天我们很荣幸地邀请到北京圣运律师事务所的王优银律师做客我们节目。王律师，您好！欢迎您做客《法律名人谈》，非常期待您的精彩点评，节目伊始，先跟大家问声好吧。

王优银律师： 主持人好！大家好！我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能够做客《法律名人谈》和大家一起探讨房屋质量保修期与房屋质量赔偿责任的法律问题，希望对大家有帮助。

法邦网： 近几年来，房产交易市场如火如荼，房屋质量纠纷也层出不穷。房屋质量不仅影响我们的日常生活，更与我们的生命和健康息息相关。那么日常生活中常见的房屋质量问题有哪些呢？请您列举一些主要问题。

王优银律师： 在日常生活中，开发商交付的房屋质量不过关问题时有发生，结合司法实务来看，主要表现在以下六点：

　　第一、房屋的隔音、隔热效果差。原因在于施工方施工时使用的墙体、屋面隔音、隔热材料厚度不够，产品质量不合格，或者施工工艺没有达到要求，从而导致住宅楼内户与户之间、户内各厅室之间隔断墙及楼板隔音、减震效果不好，达不到私秘性的要求；屋面、外墙冬天降温快，夏天升温快，达不到保温、隔热的要求。

　　第二、漏水渗水滴水问题。原因在于施工方采用的防水工艺不完善、防水材料或者水龙头、抽水马桶等质量不过关，从而导致使用人在雨季或者生活中大量用水时出现漏水渗水滴水问题，不仅破坏了房屋地面的装修，也影响到上下楼和睦的邻里关系。

　　第三、墙体或楼板出现裂缝，墙皮脱落。原因在于建筑中使用的建筑材料，比如水泥、粉刷材料等质量不符合要求，致使墙体整体的受力不均，抗压能力差，进而出现墙体裂缝、墙皮脱落现象。

　　第四、房屋的门窗变形，无法正常使用。部分房屋使用者在房屋的使用过程中会出现密闭不好、部分或整体变形问题，导致门窗无法开启或者关闭。

　　第五、房屋内部水、电、暖、气或者楼房公用设施设计不合理。比如坐便器 、电源、煤气灶等与居民日常生活密切相关的设备设计不合理，埋下了漏电、火灾的隐患；整座楼内的楼梯宽度不合适、电梯运行不稳定、公用照明设备不完善或者消防安全设施缺乏等工程质量问题。

　　第六、楼体结构不完善、不稳定。正如今天探讨的楼房倒塌事件，在建筑房屋时，房屋结构不完善，房屋承重载力不足，房屋整体强度不够，导致楼体存在着局部或全部坍塌的隐患。

法邦网： 那么针对您上面提到的房屋质量的主要问题，购房者可以要求开发商或是出售方进行维修吗？也就是说，哪些房屋质量问题可以保修？

王优银律师： 根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，建筑工程实行质量保修制度。建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。所以，如果购房者在使用房屋过程中出现前文提到的房屋质量问题，可以要求开发商或出售方维修。

　　根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，只有因购房者使用不当或者第三方造成的质量缺陷和不可抗力造成的质量缺陷才不属于房屋建筑工程的保修范围，其他的房屋质量问题都在保修范围之内，具体包括：基础设施工程、房屋的地基基础工程、主体结构工程，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，供热与供冷系统，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程等等。

法邦网： 生活中我们购买大型商品都是有一个保修期的，那么您上面提到的可以保修的房屋质量问题是否也有保修期限制，房屋质量的保修期是多久，法律是如何规定的呢？

王优银律师： 房子跟其他商品一样，都有“质保期”。根据国务院《建设工程质量管理条例》的规定，在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：基础设施工程、房屋的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年；对于没有规定最低保修期限的项目则由

　　建设单位和施工单位在合同中自由约定保修期。

法邦网： 通过王律师的介绍我们知道了针对不同的部位房屋质量保修期也是不尽相同的，那么这个保修期该如何计算，从何时起算？

王优银律师： 无论是在法律规定层面还是司法实践层面，房屋质量保修期的起算时间一直是有争议的，但占主流的说法仍然是国务院《建筑工程质量管理条例》第四十条的规定，即“建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”需要提醒广大购房者注意的是，房屋质量保修期只是建筑商对房地产开发商的保修期限，但是，等房子销售到购房者手中时，前文提到的不同部位的保修期限很可能已经过了大半，甚至超过保修期。为了弥补这一漏洞，法律规定，开发商在销售房屋时，要向用户提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，其中要明确保修项目和期限，并且不能低于上述规定的最低保修期限。这不仅表明购房者可以和开发商协商确定房屋质量的具体保修期限，也提示广大购房者在订立房屋买卖合同时，一定要仔细阅读合同附件的《住宅质量保证书》，看清楚开发商承诺的保修期限和起算时间；如果认为保修期限过短，可利用合同最后的空行进行补充约定。

法邦网： 既然商品房质量保修期是有严格限制的，那么在保质期内及时找到责任承担者是至关重要的，请问王律师，房屋质量出现问题修复责任应该由谁承担？请您从二手房和商品房这两个角度分别为我们分析一下。

王优银律师： 关于二手房交易后出现房屋质量问题，修复责任不能完全由卖房者承担，需分情况处理：

　　第一、如果欲出售的房屋已经出现质量问题，且卖房者在出卖时故意隐瞒房屋质量问题，若属于一般的房屋质量问题，购房者有权要求卖房者修复或承担修复费用；若属于房屋主体结构质量不合格或者其他严重影响居民居住的质量问题，购房者有权要求退房，并要求卖房者依法赔偿购房者的附带性经济损失。

　　第二、如果欲出售的房屋质量问题是显而易见的，或者卖房者已经明确告知购房者房屋存在质量问题，购房者依然愿意购买，那么卖房者就无需对房屋的质量问题承担维修责任。

　　第三、如果欲出售的房屋质量存在重大问题，且已经被有关部门认定为危房，即使卖房者已向购房者告知了房屋真实的质量状况，那么该房屋也不能进行买卖交易，签即使签订了房屋买卖合同，该合同也属于无效合同，一旦发生纠纷，维修责任仍属于卖房者本人。

　　不过，二手房的购买者需注意一点，要对房屋质量问题产生于何时，承担举证责任。如果房屋质量问题是在购买后的使用过程中产生的，二手房的卖房者不对房屋承担维修责任，若在商品房质量保修期内，购房者可以要求房屋的开发商承担保修范围内的保修责任。

　　对于商品房的房屋质量问题的修复责任由谁承担，关键要确定属于何种问题，是否在保修期限之内，购房者应及时向物业公司和开发商反映，要求其尽快上门进行处理和维修。如果在保修期限之内，开发商要承担维修责任和维修费用。如果已经超过质保期，一般的商品房维修工作由物业管理公司承担，购房者可以向业主委员会或物业管理单位反映，由其根据《住宅专项维修资金管理办法》的规定进行处理，或者，购房者可以通过协商的方式请求开发商负责维修，但是，购房者需要自行承担维修费用。不过，无论是否在保修期限之内，房屋出现质量问题时，购房者一定要保留证据，必要时可以采取拍照、录像、文字记录等方式保留相关证据，以便日后维权。

法邦网： 根据您的介绍，我们可以确定五质量保修期内的维修责任人，但是我们也都知道，房屋质量出现问题通常还会给房主带来不确定性的经济损失，例如管道漏水地板被淹等。那么，因房屋质量问题造成的损失，房主是否可以索赔呢？

王优银律师： 在自己购买的房屋出现质量问题时，承担保修责任和赔偿责任的主体应是开发商。对于因为房屋质量出现问题而给房主带来的不确定性经济损失，是否能向开发商索赔，关键看出现房屋质量问题的部位是否在《住宅质量保证书》中约定的保修期限内，如果在保修期限内，开发商就要承担赔偿责任，房主可以依据《房屋买卖合同》和《住宅质量保证书》的约定，要求开发商承担赔偿责任。反之，如果已经过了质保期，那么房主只能自行承担由此产生的损失。所以，提醒各位房主注意，在房屋出现质量问题时，一定要及时联系开发商，以免过了质保期，而且要注意证据的收集和保留，向开发商说明房屋出现质量问题的事实以及带来的经济损失的事实，最好能形成书面材料，同时注意保留房屋受损的现场照片或者录像等，为维权做好充分的准备工作。

法邦网： 既然因房屋质量造成的损失房主是可以要求赔偿的，那么赔偿金额到底有多少便成为我们比较关心的问题了。请问您房屋质量损害赔偿金额该如何计算呢？

王优银律师： 根据我国法律的相关规定，房屋质量损害赔偿金额的计算依据应该以房主实际发生的财产损失为主，辅之以房主为处理事故而支出的必要性费用，如误工费、交通费。房主应该针对自己遭受的实际损失列一个清单，详细记录财产遭受损害的情况，具体可包括：财产价值的灭失及减损和恢复财产原状所需要的费用。

　　此外，房屋质量出现问题时，也可能导致房屋内具有人格象征意义的特定纪念物品遭受永久性灭失或者毁损，此时，房主也可以提出精神损害赔偿。

法邦网： 通过您的介绍我们确定了房屋质量保修期与赔偿等相关问题，但是我们知道现实中很多事情执行起来并没有想象中容易，例如：对方拒付或拖延购房者要求的房屋质量损害赔偿等。那么，请问王律师，面对此类问题时房主们该如何维权，如何索赔呢？

王优银律师： 如果对方拒付或拖延购房者要求的房屋质量损害赔偿，房主可以通过以下三种途径维护自身合法权益：

　　第一、协商解决。虽然开发商拒付或拖延损害赔偿，房主仍可以选择和开发商沟通交流的方式解决纠纷，能解决纠纷当然最好。不能的话，再选择其他途径。

　　第二、仲裁调解。对于仲裁解决的这种办法，要注意的是，需要房屋所在地有仲裁机构，而且房主能够与开发商达成有效的仲裁协议。只有具备这些条件，双方才可以通过仲裁委员会解决拒付或拖延损害赔偿的纠纷。

　　第三、如果双方不愿意仲裁解决纠纷或者不服仲裁的裁决结果，也可以根据《商品房买卖合同》的约定以及法律的规定，通过诉讼手段维权。房主可依据《商品房买卖合同》的约定及法律规定，运用维权的最后一道防线向对方索赔。

法邦网： 购房者除了通过上面提到的要求维修和给付赔偿金外，还有哪些途径可以维权，例如出现哪些房屋质量问题购房者可以要求退房呢？

王优银律师： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，如果开发商交付的房屋出现的质量问题属于在保修范围内的一般质量问题，购房人要求开发商承担修复责任或者给付赔偿金即可，但是，如果交付房屋的室内空气质量不合格（尤其是精装修房屋）、主体结构质量不合格或者因房屋质量严重影响房主正常居住使用的，购房者有权请求解除购房合同和要求赔偿损失，即要求退房并赔偿损失。

　　具体而言，“屋主体结构质量不合格”包括两种情形：

　　其一，开发商在销售房屋时，不能出示该商品房的《建筑工程竣工验收备案表》，说明该工程未经验收或者验收不合格，购房者有权拒绝收房。

　　其二，房屋交付使用后房屋主体结构质量经核验确属不合格，即房屋地基基础工程和主体结构工程不合格。如果购房者认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验，确属主体结构质量不合格的，购房者才有权要求退房。但这里必须提醒购房者注意，委托核验的工程质量检测机构必须具备相应的资质，且须双方协商一致确定，如双方协商不成，应申请法院指定检测机构，否则单方委托的检测机构如果得不到另一方的认可，其检测结果则没有法律效力。

　　“房屋质量严重影响房主正常居住使用”包括三种情形：

　　第一、房屋质量问题不能通过维修解决；

　　第二、经维修后仍然存在威胁购房者人身、财产安全的因素；

　　第三、经多次维修后，房屋仍然存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响购房者的生活。

法邦网： 非常感谢王律师的细心解答。最后，对于今天的话题，您还有什么要补充的吗，例如购房者在验收房屋时需要留意哪些问题才能尽量避免日后产生房屋质量纠纷，请您为我们介绍一下。

王优银律师： 为了保护自身合法权益不受侵害和避免不必要的纠纷，购房者购房时一定要做到三思而后行，不要拘泥于价格，尽量选择品牌开发商和建筑商，验房过程中要多注意以下内容：第一，注意查验房屋是否符合合同约定的交付条件，仔细查验开发商提供的证明文件，如果发现不合理之处，及时提出，并与开发商进行补充约定。第二，查验房屋质量及其配套设施状况。主要包括：查验房屋结构是否与合同约定相符；房屋梁、柱、墙体、地面、顶棚有无裂缝，有无空鼓、起砂现象；房间内的厨房、卫生间、阳台的顶部和管道接口等是否渗漏，相关排水口是否畅通；门窗的密实度是否合适，开启关闭是否顺畅，易受撞击处是否密实；水电气等附属配套设施是否按合同配备到位；核实买卖合同中注明的设施、设备等是否齐全完好，品牌、数量是否相符。此外，对于已经装修的房屋，要查验装修是否达到合同约定标准，房屋空气质量是否达标。

　　必要的时候，购房者可以请专业人士帮忙验收，如果房屋达不到自己的要求，不要轻易接受，以防后患。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师参与房屋质量保修期及赔偿责任相关问题的讨论。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 非常感谢主持人和各位网友的关注！同时感谢法邦网为百姓搭建解决民生热点事件的法律平台，为百姓解决法律纠纷提供优质服务。衷心祝愿《法律名人谈》栏目越办越好！