法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人武灵敏。今天我们很荣幸请到北京圣运律师事务所王优银律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 大家好，我是北京圣运律师事务所王优银律师，很高兴再次做客《法律名人谈》栏目。

法邦网： 2013年2月，国务院出台了五项加强房地产市场调控的政策措施，称“国五条”，其中一条“二手房交易需征收差价20%的个人所得税”引发众多争议和讨论。首先请王优银律师为我们简单介绍一下“国五条”政策措施及有关二手房交易中税收政策新规定。

王优银律师： 2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了抑制投机投资购房加强房地产市场调控的政策措施“国五条”，提出了五项具体措施：（一）完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则，制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。（二）坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施，严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。（三）增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。（四）加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度，确保公平分配。2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。

　　（五）加强市场监管。加强商品房预售管理，严格执行商品房销售明码标价规定，强化企业信用管理，严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设，加强市场监测和信息发布管理。

　　有关二手房交易中税收政策，是在“坚决抑制投机投资性购房”措施中提出来的，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。

法邦网： 在“国五条”中，税收政策的变化引起媒体关注，更是引发了很多购房者及卖房者的大讨论，一个新政策的出台为什么会引发百姓如此大的热论，触动了百姓的哪些利益？请王律师为我们谈谈这个问题吧。

王优银律师： 二手房买卖中，税收问题是一个敏感问题，国家充分发挥税收政策的调节作用可以引导住房合理消费，但是这直接关系到老百姓的税负承担，关系到二手房交易双方的利益，而且也释放出国家对房地产市场调控的一些讯息，老百姓对此热论也在情理之中。

　　首先，对于很多有投资性购房需求的人来讲，这个政策释放了个国家将坚决抑制投机投资性购房的信号；对于有意出售房屋的人和有意购置二手房的人来讲，这意味着双方将承担的税负更重了，尤其是对于一些刚需人群的影响更大；此外，还涉及到一些正在进行中的交易，新政策的出台给交易带来了很多不确定性。

法邦网： 人们对房产新政策“国五条”的讨论热度不减，可紧随其后，网络上出现了“国五条避税攻略”，有些人可能认为，这就是所谓的“上有政策，下有对策”，而有些人对“避税攻略”是否靠谱疑惑不解，那请问王律师，您怎么看待这个问题？

王优银律师： “国五条”的规定相对比较宏观，尚需各地进一步出台实施细则加以规范，而且存在着新旧制度衔接问题，很难做到面面俱到。对于主持人提到的“国五条避税攻略”，我也看到了不少，其中不乏网友的奇思妙想，但是我想说的是，对待这个问题一定要谨慎，一定要对其中隐藏的法律风险有一个明确的预判。

法邦网： 说起网络上流传了“国五条避税攻略”五招，我们好奇加疑惑的同时，让我们的房产专业律师王优银律师为我们见招拆招，谈谈“避税攻略”五招中所涉及的法律风险。第一招：父母先将房子过户给儿女，再以儿女名义卖房避税。这第一招是否能达到避税的目的？请王律师为我们做一简单解析说明。

王优银律师： 这里存在一个误区，父母先将房子过户给儿女，再以儿女名义卖房的行为不能达到避税的目的。父母和子女之间的房产转移可以基于三种方式：继承、转让和赠与。这里应该不存在继承的问题。如果是赠与的话，根据规定，赠与环节应缴纳公证费、评估费、及按评估价值核定的契税。且受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，还是要按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。如果是有偿转让的话，父母子女之间的计税额和转让给第三方需要缴纳的税额无异，所以说，这个方式并不能达到避税的目的。

法邦网： 若将第一招付诸于实际，将会产生什么样的法律风险，我国法律对此有何规定吗？

王优银律师： 反观这个所谓“避税高招”，主要有几个法律风险：第一，因为不动产权利人以不动产权利登记簿记载为准，父母将自己名下的房子过户到子女名下后，子女才是这套房屋的产权人，有权对房产进行处分，父母和子女因为房款发生纠纷的案例实务中也时有发生。第二，子女与第三人间如果存在债务纠纷，这套房屋将作为子女所有财产可能被法院查封或者被作为执行标的。当然这里只列举这两个方面，但绝不意味着风险仅存在于这两个方面，大家一定要对此加以注意。

法邦网： 第二招：签阴阳合同，做低交易价格。通过签阴阳合同来避税的情况，一些购房者在与中介打交道时会听说，可在现实的二手房交易中，签阴阳合同真的可以避税吗，签了阴阳合同对购房者以后会产生什么风险，会涉及到哪些法律风险呢？

王优银律师： 实践中，不少二手房交易双方签订阴阳合同进行避税，甚至有不少中介传授所谓的行业经验。目前，利用阴阳合同能否达到规避个税的目的还很难讲，税务机关会对交易价格明显低于市场价格的二手房进行价格评估，将按照评估价格进行税费征缴。

　　而且，实践中签订“阴阳合同”是以逃避国家的税收政策为目的的，一般司法实践中会以备案合同为准，且涉嫌偷税。换个角度讲，目前二手房买卖依然是“卖方市场”，很多时候契税都是由买方来缴纳的，即便买房人用阴阳合同在此次房屋交易过程中少交了一部分税，但如果买方以后将这座房屋出售，差价更大，这部分税费还是需要买方负担。

法邦网： 第三招：虚假诉讼，借司法判决过户。借“虚假诉讼”达到避税的目的，这让人听起来有些玄乎，那该如何理解“虚假诉讼，借司法判决过户”避税的行为？这样的避税行为会导致什么样的法律后果？请王律师为我们简单介绍一下吧。

王优银律师： 举个例子：二手房买卖双方商定好价格后，买方将房款交予卖方，卖方向买方出具欠条，表明其欠买方钱，数额为房款金额，愿以房屋为抵押。事后由买方向法院起诉，要求卖方还钱，卖方则向法院表示愿以房抵债，最终由法院出具调解书，将房子判与买方所有，达到避税目的。

　　这种情形下在办理房屋过户前，该房产的所有权人仍为原产权人，一旦出现房屋价格上涨，产权人很可能否认双方之间的房屋买卖关系，选择清偿债务后对该房屋进行二次处分，买方的权利很难得到保障；而且这里涉及到房屋抵押，万一该房屋在抵押期间发生毁损、灭失情形，引发纠纷的可能性非常大。

法邦网： 第四招：假离婚假结婚。通过假结婚假离婚的方式左右房产归属或契合政策导向的情况近些年来发生了很多，我们称为“政策性的结婚离婚”，俗话说，结婚是以感情为基础，如今的结婚离婚却紧随了国家政策导向，不得不让人唏嘘。请王律师为我们谈谈通过“假结婚假离婚”的方式避税有什么风险，另外，对于茫然的跟着政策走的假离婚假结婚的人们，律师有什么奉劝的建议吗？

王优银律师： 如果说房屋买卖双方以婚姻为手段进行避税，严格说来这个并不违法，但是这里毕竟涉及到几个婚姻关系，关于夫妻个人财产的分割及家庭债务问题极有可能发生纠纷，实践中也发生过“假戏真做”的家庭悲剧。况且，婚姻应当是神圣而严肃的，用如此方法达到避税的目的还是有违社会伦理道德的，这里也奉劝有如此想法的人慎重对待。

法邦网： 第五招：过户给公司，再以公司名义售房避税。第五招的情况大家很少见，就有网友疑惑，属于个人的房产，过户到公司作为公司公用财产，这样的避税行为对个人及公司会造成什么样的潜在或实际的法律风险？请王律师为我们聊聊这个问题吧。

王优银律师： 以公司名义售房避税，风险很大。其一，个人房屋过户到到公司名下后，公司是该房屋实际产权人，公司有权处分该房屋，包括出售或者就该房屋设定抵押权利；其二，公司作为独立法人，面临很多经营风险和其他风险，一旦公司出现财务危机，其名下的房屋有可能被法院查封、执行；其三，房屋以公司名义对外出售，一旦发生纠纷，公司不免陷入诉累，需要投入较多人力、财力解决此纠纷。所以，这种方式避税，无论是对公司而言还是对个人而言都存在潜在法律风险。

法邦网： 通过王律师的具体解析，我们对网络流传的“国五条避税攻略”五招进行了法律上的拆招，看似“国五条避税攻略”是条捷径，其实暗礁重重，为了二手房交易省事而避税，到头来则得不偿失。对此，在二手房交易中有关税收的规定及缴税需注意什么，请王律师最后为我们大家建议几条。

王优银律师： 首先，二手房的税费问题是国家进行房地产调控的重要手段，每个公民都有诚信纳税的法定义务，大家不要轻信网络上谣传的所谓“避税高招”；其次，在对待二手房交易问题上大家要冷静，不要一味跟风，认清自己的需求，不要像最近新闻中看到的，大家一窝蜂排长队连夜过户。目前多地还是在施行国税发[2006]108号《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，对于对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。此外，各地都在加紧制定出台国五条实施细则，相信会对相关问题作出进一步的明确规定，大家也要及时关注。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 此次出台的“国五条”政策，是继2010年1月的“国十一条”、4月的“国十条”、9月的“9.29新政”、2011年1月的“新国八条”之后，国家对房地产市场的第五次调控升级。国家对房地产市场进行长期而稳健的调控是一个大趋势，还是建议大家认清需求，合理应对。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 感谢主持人和广大网友，希望节目能够一如既往的关注民生、关注时事，同时也希望节目越办越好。