法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人崔颖。今天我们很荣幸请到北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 主持人好！大家好！我是北京圣运律师事务所王优银，很高兴能够做客《法律名人谈》和大家一起探讨郑州兰桂小区房产证事件中的法律问题，希望对大家能有帮助。

法邦网： 郑州兰桂小区业主入住3年，仍不能办理房产证，原因为楼层加盖3层，未能通过验收。业主赵先生表示，当初签购房合同时得知楼是26层，收房时才知道是29层。那么，开发商加盖属于违反《商品房买卖合同》的行为吗？

王优银律师： 开发商加盖楼层的行为违反了《商品房买卖合同》。从您介绍的情况看，业主赵先生与开发商签订购房合同时，合同中约定此栋楼房的总层数为26层，然而，在收房时总层数却变成29层，多了三层，显然与双方签订的《商品房买卖合同》中约定的层数不符。我们知道，民法遵从意思自治原则，即当事人双方履行义务以双方的约定为准，开发商在没有征得预购者的同意的情况下，违反《商品房买卖合同》的约定，擅自加盖楼房，构成违约。

法邦网： 加盖行为改变了原有设计，安全性堪忧，但危害和隐患不能明显的或立刻显现。那么，加盖楼层属于房屋质量问题吗？如果属于需要认定吗？

王优银律师： 这个问题，不能一概而论。对于加盖楼层的问题，事实上有两种具体情况：

　　第一，加盖的楼层虽然违反了《商品房买卖合同》，但是已经经过政府有关规划管理部门的批准，补办了相关规划手续,并通过了验收。。此时，加盖楼层的行为并不违背建设部有关房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房的规定，因此，开发商加盖楼层行为也就不属于房屋质量问题，业主只能追究开发商的违约责任。

　　第二，加盖的楼层属于开发商擅自改变建设工程规划许可证及其附件、附图内容的，即开发商擅自加盖楼层，超规划建设。这种情形下，如果开发商加盖的楼层超出了审批批准的合格的施工技术标准， 增加了楼体原本可以承受的重量和质量要求，致使楼体整体结构的压力加大，这就有可能导致楼体下沉，甚至出现垮塌的危险，但这些质量问题往往不能明显或者立刻显现，需要专业的房屋质量评定、检测机构加以认定、鉴定；而如果超规划建设的楼房，经鉴定不存在质量问题，那么业主就不能就房屋质量问题维权了，但这并不意味着业主不能维护自身合法权益，因为超规划建设致使业主不能办理产权证本身就构成了违约，开发商应当承担违约责任。

法邦网： 业主可以因不能办理房产证或质量问题为由要求开发商赔偿吗？开发商应如何赔偿？

王优银律师： 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”据此，业主可以因不能办理房产证要求开发商承担违约责任。

　　同时，该解释第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”本案中提到的小区业主也可以据此请求解除合同和赔偿损失。

　　对于违规建设引发房屋质量问题的情形，该解释第十二条规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”根据以上规定，如果房屋出现质量问题，业主有权要求开发商赔偿损失或者解除合同。

　　关于赔偿标准问题，如果业主依据该解释第十八条的规定要求开发商承担违约责任，应依照合同的约定加以赔偿，一方认为约定过高或者过低的，可以请求法院减少或者增加；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。如果业主依据该解释第十九条规定请求解除合同和赔偿损失的，因房价上涨对业主导致的实际损失也应当计算在内。

法邦网： 区业主张女士表示，收房时糊里糊涂的签了字，也不知收房手续是否正规，赵女士签字收房属于对开发商加盖行为的认可吗，可以作为开发商加盖的免责理由吗？

王优银律师： 因为民事法律行为的成立与生效的必备要件之一就是“当事人意思表示真实”，该事件中，业主赵女士根本就没有认可开发商加盖行为的主观意思表示，所以其签字收房的行为不能看作是对开发商加盖行为的认可。况且，加盖行为实际上违反了城市规划、商品房管理等相关法律法规的规定，已经超出了买卖双方意思自治的范畴，本案例中即使我们认定赵女士的签字行为构成对加盖行为的认可，也不能掩盖该加盖行为的违法性，开发商更加不能以此未借口不承担违约责任。

法邦网： 很多业主表示当初购买此处房屋是为了孩子上学，现在入住3年仍不能办理房产证，已经不能满足当初的购房的需求，这样情况的业主可以要求退房、解除合同吗？

王优银律师： 业主入住3年仍无法办理房产证，业主可以要求退房或者解除合同或者请求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”

法邦网： 如果业主打算退房去别处购买，3年间楼价上涨，即使开发商全额退款，业主们也不能购买同样面积的房子了。针对这样的情况，业主们可以要求开发商按市价补偿吗？

王优银律师： 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条明确，小区业主有权请求解除合同和赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。

　　开发商的加盖行为直接导致业主无法办理产权证，对业主造成的损失当然包括房价上涨损失，业主有权要求开发商就赔偿房价上涨损失。

法邦网： 在开发商与业主的博弈中，开发商始终站在强势的地位，业主往往是弱势群体，业主维权十分艰难。针对郑州兰桂小区的情况，王律师对业主维权有什么建议吗？

王优银律师： 郑州桂兰小区开发商加盖楼层的实质，属于开发商超规划建设问题。在房地产行业蓬勃发展的今天，这类事件屡见不鲜，建议建议广大购房者，为了避免不必要的纠纷和损失，在与开发商签订《房屋买卖合同》时，应明确约定办理房产证的期限、双方违约责任的赔偿标准和计算方式等具体内容，以有效规避房屋买卖的风险。当发生开发商随意改变小区规划的情形时，业主可依法维护自己合法权益。

法邦网： 有些业主可能会想与开发商纠缠不知猴年马月，不如吃点亏便宜卖了去买个有房产证的房子。针对这样心态的业主，请问王律师，业主可以卖没有房产证的房子吗，这样的购房合同有效吗？

王优银律师： 根据我国法律的规定，房产证是证明房屋所有权的唯一凭证，同时，依据《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定，“卖房人未依法登记领取权属证书的，房地产不得转让。”可见，如果业主没有房产证，从法律上讲，该业主对其所居住的房屋不享有所有权，既然业主对房屋不享有所有权，也就无权处分房屋。即，如果业主没有房产证，则不能转让该房屋。

　　如果购房者在明知欲购买的房屋没有房产证的情况下，依然决定购买，双方签订的购房合同效力待定，因为卖房者对房屋并不享有所有权，其买卖行为属于无权处分，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定，“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。即无处分权的人处分他人财产，权利人不追认或者无处分权的人订立合同后未取得处分权，则合同无效。所谓处分权，是所有权的一项权能，对于无房产证的业主出卖房屋来说，卖房的业主只有取得房屋权属证书，才依法取得房屋所有权而有权处分该房屋，因此，如果卖房人在取得房屋权属证书前出卖该房屋，房屋买卖合同的效力待定；如果发生争议时卖房人仍未取得房屋权属证书，则二手房买卖合同应认定无效。这里我需要强调一点，现在我国部分省市法院，如上海，认为不用有房产证的业主，虽然对房屋没有所有权，但享有债法上的使用权，也有权转让房屋的使用权，即无房产证的业主买卖房屋的合同有效。但这只是部分省市的做法，并没有推广到全国。

法邦网： 不能办理房产证意味着房子在某种意义上存在一定瑕疵，那么买卖这样的房子有什么风险？

王优银律师： 购房者购买没有办理房产证的房屋，本身存在众多法律风险，具体来说，主要有：第一，“一房二卖”无法避免。因为没有房产证，所以无法办理房屋买卖预告登记，这就给卖房者留下了“一房二卖”的空间，一旦有出价更高的购房者购买此房屋，卖房者极有可能将房屋出售给他人，给最先购房的人带来损失，甚至财房两空。第二，不能转让。因为购房者对房屋仍然不享有所有权，因此带来的损失只能由购房者自己承担。第三，可能面临被拆迁或被拍卖的风险。因为房屋不是自己的，如果所购房屋被强制拆除或被拍卖，业主仅能就该房屋向开发商主张权利，而无法通过法律渠道维护自身的权利。第四，无法充分行使房屋本身附带的权利。根据我国物权法的相关规定，购房者有权依法改建自己的房屋，有权在土地使用期限届满前申请继续使用土地，但对于无房产证的业主而言，这些权利无法行使，形同虚设。

法邦网： 对于购买没有房产证的房子的人，请问王律师有什么建议，如何防范风险？

王优银律师： 我刚刚已经强调，对于没有房产证的房子，尽量还是不要碰。对于那些“排除万难”也想要购买没有房产证的房子的购房者，建议大家在签订《房屋买卖合同》时，尽量明确约定办理房产证的期限、双方违约责任的赔偿标准和计算方式等具体内容。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 针对开发商擅自变更规划、设计的现象，我提醒广大购房者在购房时应与开发商就住宅规划、小区规划及违约责任等内容达成一致协议，写入双方的购房合同，并将规划设计图作为合同附件。同时，明确约定变更规划、设计所需的程序，以及开发商单方变更规划后的违约责任，可具体到损害赔偿的赔偿标准和计算方式；除此之外，购房者在交房时一定要先验房再签字，不可操之过急。针对无房产证的房屋交易问题，奉劝广大购房者尽量不要购买无房产证的房屋，如果购买的意愿十分强烈，一定要注意巧妙运用合同，尽可能地规避不必要的风险和纠纷。如果自己无法把握这些方面的注意事项，建议向专业人士咨询或者聘请专业人员亲自参加房屋买卖交易，防控风险。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王优银律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 谢谢主持人，谢谢各位网友观众！希望以后还能有机会与大家交流，在此祝愿法邦网的《法律名人谈》栏目越办越好，更好地为百姓提供优质的法律服务。谢谢！