法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人苏丹。今天我们很荣幸请到河北昊正律师事务所的高承英律师，高律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

高承英律师： 各位网友大家好，我是高承英律师，非常高兴来到《法律名人谈》节目,能够在这里与大家一起讨论今天的话题。

法邦网： 房屋一直都是人们热议的话题，离婚在当下好像也成了一种潮流，但是一旦离婚遇到房屋问题就会变得比较复杂，尤其是婚前按揭贷款购买的房产，由于其价值高，用途大，夫妻双方非得争得你死我活，高律师，我想大部分的网友还不清楚什么是按揭买房，就先请您跟我们说说何为按揭买房？

高承英律师： 所谓按揭买房，就是购房者以所购买的住房作为抵押物并由其所购买住房的房地产企业提供阶段性担保，是一种个人贷款买房方式。

法邦网： 其实我们发现按揭购房已经成为城镇居民普遍采用的一种买房方式，居民选择这样的购房方式一定是合乎他们自身购房要求的或是按揭买房确实有很多的好处，高律师，您能告诉我们，夫妻婚前按揭买房婚后还贷有什么好处？

高承英律师： 按揭买房我认为主要有三方面的优点：

　　第一，缓解资金压力。现在全国各地房价普遍偏高，对于多数年轻人来说一次性付完全款是很困难的。按揭贷款正好解决了这个问题，也就是向银行借钱，购房不必马上花费很多钱就可以买到自己的房子，所以按揭购房的第一个优点就是钱少也能买房。

　　第二，把有限的资金用于多项投资。从投资角度说，办按揭购房者可以把资金分开投资，贷款买房出租，以租养贷，然后再投资，这样资金使用灵活。

　　第三，降低风险。在部分地区曾发生过开发商携款逃跑情况，对于开发商的资质审查就很关键。办借款是向银行借钱，所以房产项目的优劣银行自然关心，银行除了审查你按揭贷款本身外，还会帮你审查开发商，为你把关，自然保险性高。

法邦网： 高律师，请问按揭买房需要哪些手续，夫妻婚前按揭买房婚后还贷注意哪些事项？

高承英律师： 按揭买房主要流程如下：

　　1、填写银行贷款的申请表，并提交相关材料。主要是经济收入证明和身份证明，购房合同等等。

　　2、银行收到申请表，对购房者提供的资料进行调查。在这里提醒大家，一定要保证自己提供的资料真实可靠，不然会承担法律责任。

　　3、银行调查后认为符合贷款条件的，进行内部审批。

　　4、批准贷款申请，通知购房者签订《借款合同》，并开立还款专用账户。

　　5、办理房屋抵押手续。一般银行会与购房者签订一份委托协议，由银行办理按揭购房所需的抵押手续。

　　6、银行向开发商支付贷款，购房者开始还款。

　　在这里提醒想要通过按揭方式买房的朋友们，在按揭贷款前，要充分考虑自身的还款能力。另外，婚前按揭买房的朋友们最好在买房前对之后的还款及房屋的归属问题就行书面约定，以免日后因此问题引起家庭不和。

法邦网： 对于夫妻离婚所涉不动产财产的分割纠纷是比较复杂的，高律师，根据你多年法律执业经验，您觉得夫妻婚前按揭买房婚后还贷的房屋到底应属于购买一方的婚前财产，还是应属于夫妻婚后的共同财产。

高承英律师： 根据我国目前的法律规定，婚前按揭买房婚后共同还贷的房屋，所有权需要分为婚前部分和婚后部分。可以肯定的是婚后共同还款部分属于夫妻共同财产。至于婚前部分首付及还款部分，需要考虑是哪一方出资，如为一方出资，则婚前部分属于一方所有。

法邦网： 现如今，房屋价格突飞猛涨，房产婚后升值已是普遍现象，如果女方婚前贷款买房，婚后夫妻共同还贷，双方离婚了，离婚后房子的增值部分怎么认定？

高承英律师： 根据我前面的分析，婚前贷款买房婚后夫妻共同还贷的房子分为婚前部分和婚后部分。同样，房子的增值部分也要分为婚前部分增值和婚后部分增值，我认为婚后部分的增值部分应该属于夫妻共同财产，婚前部分的增值同样考虑是否属于夫妻共同财产问题，如果属于则增值部分属于共同财产，反之亦然。

法邦网： 如果婚前按揭买房付首付，购房合同上写的是男方的名字，婚后房产证上却写的是夫妻双方的名字， 离婚后该房子的所有权又该归谁？

高承英律师： 如果是婚前按揭买房，婚后房产证是夫妻双方的名字，那房子的婚后部分是属于夫妻共同财产的，这种情况下，夫妻双方可以对房子归属进行协商，如果协商不成，那就需要法院来进行裁决，一般一方取得房子，需要对另一方进行补偿。

法邦网： 在我们日复一日，年复一年的生活中，不免也会出现这样的情况，夫妻婚前买房婚后还贷，其中一方不经对方的同意独自将该房屋卖掉，这样的行为合法吗？出现这种情况另一方应该怎么办？

高承英律师： 婚前买房婚后还贷，可以肯定婚后还贷部分属于夫妻共同财产，根据我国法律规定，夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。夫妻一方对夫妻存续期间的财产的处分，需征得配偶的同意。如果一方不经对方同意独自将房屋卖掉，属于效力待定的行为，如果事后得到对方的追认，则卖房行为合法有效，如果对方不同意，则可以向法院起诉要求撤销卖房行为。

法邦网： 并不是所有的夫妻都是贷款买房的，高律师，排除夫妻婚前按揭购房婚后还贷的房屋，夫妻离婚时的其它房产应该如何分割呢？

高承英律师： 除去婚前按揭购房的情况，其实还有很多种其他情况，比如婚前一方支付全款购房，婚后取得房产证也写的是付款方的名字，那这种情况则属于一方婚前个人财产，如果没有特殊说明，离婚时不进行分割。如果是夫妻婚后共同按揭购买或者全款购买的房子，则属于夫妻共同财产，一般情况下应该对房子进行估价，平均分配。

法邦网： 我们都知道房产分割将一直会是离婚诉讼的焦点，节目最后，请高律师跟我们说说，平常生活中夫妻购房时应该做些什么才能减少离婚房产的争议？

高承英律师： 其实，减少争议最好的办法就是提前预防，事前对可能产生纠纷的问题进行约定，夫妻双方在房产问题上，可以签订书面协议，明确产权问题。就像咱们常说的“亲兄弟，明算账”。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

高承英律师： 家庭是社会的细胞，家庭的稳定也直接关系到社会的稳定，而组成家庭的基础是夫妻双方的感情基础。建议各位朋友，在遇到类似问题时，以双方的感情为重。另外，就是要提前明确权属很重要。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢高承英律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

高承英律师： 法邦网组织的这个节目非常好，能将法律普及到千家万户。也非常感谢法邦网邀请我参与本期《法律名人谈》栏目，欢迎大家就相关问题做进一步交流。