法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会热点，解析法律现象。各位网友大家好，今天很荣幸邀请到北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 主持人好！各位网友好！我是北京圣运律师事务所的王优银律师，很高兴做客《法律名人谈》，并和大家一起探讨房屋公证与房产继承的相关法律问题，希望对大家有所帮助。

法邦网： 七旬继母欲抵押房屋贷款治病，老人的辛酸和无奈谁能体会？近日，长沙市雨花区人民法院审理的一个案件引起了很多人的关注，人们在谴责这几位继子女的同时更加同情这位年迈的老人，不过，老人的胜诉或多或少能带给人们一丝安慰。据了解，77岁的刘丽在33年前与方斌结婚，方斌比刘丽大18岁，有6名子女。结婚后，两人共同出资买了一套房屋，但房产证上只写了方斌一个人的名字。王律师，像这种情况，夫妻共同出资买房，但房产证上只署一个人的名字，那这套房子归谁所有呢？是夫妻共同财产吗？

王优银律师： 本案中，年过七旬的刘丽在33年前与丈夫方斌共同出资买房，其购房行为属于夫妻婚后共同出资买房的行为，即使房产证上只署了方斌一个人的名字，但从法律上看，他们所购买的房屋的产权属于夫妻共同财产，即购买的房屋属于刘丽和方斌共同所有。

　　在这里我要强调一点，就是刘丽与方斌结婚证的领取日是本案的关键点，如果刘丽能够提供结婚证，并且证明结婚证的领取日在购买房屋之前，那么，无论房产证登记在谁的名下，所购买的房屋都属于夫妻共同财产。而为了确保妻子刘丽能够有效行使该房屋的所有权，刘丽应该去房管局办理房产证加名手续，以防后患。

法邦网： 听了王律师的解释，我们对夫妻房产归属有了一定的了解，但在现实生活中，因为房屋归属产生的纠纷不胜枚举，为避免法律风险，没有在房产证上登记名字的夫妻一方会选择在房产证上加上自己的名字，请问王律师，房产证上加名的程序是怎样的，有哪些问题需要注意？

王优银律师： 在房产证上加名字，分为两种情况：第一种是婚后夫妻双方或是一方购买的房屋，登记时产权证上只有一方的名字，另一方提出增加自己的名字；另一种情况是婚前一方的房子，后添加另一方的名字。对于第一种情况，在办理房产证加名手续时，当事人只要凭房产证、结婚证、夫妻双方身份证到房产交易所申请即可，手续比较简单。因为婚后购买的房产，原本就属于夫妻共有财产。

　　对于第二种情况，根据最新《婚姻法解释三》的规定，在房产证上加名的程序与买卖房屋类似，而且需要征收更名契税，税费为“房产评估价格一半的3%”，即总房价的1.5%。除了这两种情况，如果要增加配偶以外的人的名字，只能以买卖或赠与的形式办理。在这里，我提醒想要在房产证上加名的夫妻，一定要依照法定程序办理，不要为了眼前的些许利益而铤而走险。

法邦网： 可惜的是，婚后妻子刘丽并没有在房产证上加上自己的名字，导致2010年丈夫方斌去世后，其子女要求行使部分房屋继承权，请问王律师，其子女有继承权吗？

王优银律师： 根据我国《继承法》第十条的规定，“遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。……继承开始后，由第一顺序继承人继承……本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。”根据该法条的规定，我们可以看出，无论是继子女还是婚生子女，都是父母的法定的第一顺序继承人。

　　在本案中，当方斌去世后，该房屋便成为方斌的遗产，其子女属于第一顺序的继承人，在不具有丧失继承权的法定情形时，其子女当然依法享有继承权，并有权要求行使部分房屋继承权。

法邦网： 王律师，有这样一个情况，刘丽方斌在结婚的时候就遭到了其子女的反对，为此，两人特地签了一份协议，协议约定：方斌婚前所有财产归前妻子女所有，如果方斌去世，婚后一切财产归刘丽所有。我们也知道，房产证上只写了方斌一个人的名字，基于这一点，这套房屋谁享有继承权呢？

王优银律师： 对于这种情况，我们首先应该判断刘丽与方斌在结婚的时候签订的协议的性质，从内容上看，该协议约定的内容实质上是不同时期方斌财产的归属问题，“如果方斌去世，婚后一切财产归刘丽所有。”这短短的一句话本质上属于遗嘱，即方斌对自己死后遗产的分割做出的约定，方斌的这句话排除了其子女对其遗产的继承权，其全部遗产应由其妻子刘丽一人合法继承。其法律依据是《继承法》第十六条的规定“公民可以依照本法规定立遗嘱处分个人财产……公民可以立遗嘱将个人财产指定由法定继承人的一人或者数人继承。”

　　同时，根据《继承法》第五条的规定，“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗嘱办理。”即原则上遗嘱继承的法律效力优先于法定继承。如果被继承人生前立有遗嘱，应依照遗嘱分割被继承人的遗产。由此可见，在方斌生前已对其死后财产作出明确约定的情况下，其遗产应由其妻子刘丽一人依法继承，作为其遗产一部分的房屋，也只有刘丽享有继承权。

法邦网： 我们知道，根据法律规定，要把被继承人所遗房产转归继承人必须先到公证处办理房产继承公证手续，请问王律师，房产继承公证手续是怎样的？

王优银律师： 无论是法定继承还是遗嘱继承，都不能直接进行房地产权属变更的登记，而应先到被继承房产公证处办理房产继承公证，再到房产交易中心办理房产继承手续。

　　第一，办理“继承公证”手续。继承公证需要带两个证明和两个证件，即

　　1、到被继承人所属派出所开被继承人的死亡证明；

　　2、到死者所在单位(或者居委会、村委会)开具继承人证明；

　　3、继承人的身份证明；

　　4、被继承的房产证或其他证明文件。如果法定继承人不只一个，而房产只过户给其中一人的话，还需要有其他人的书面同意证明，表示放弃对房产的继承；

　　5、被继承人生前所立的遗嘱(遗嘱继承的情况)。需要注意的是，办理继承公证时，需要所有第一顺序的法定继承人到公证部门签字同意，包括逝者父母(如果在世)、配偶、所有子女(若有子女先其去世的，由子女的子女到场，子女的子女若为未成年的，由其法定监护人到场代理)。

　　第二，到房产交易中心办理房产继承所需提交的资料。房屋所有权证书；继承公证；继承人身份证及复印件；房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。

法邦网： 听了王律师的介绍我们知道，要办理房产继承公证需要所有第一顺序法定继承人到公证部门签字同意，但是刘丽的几个继子女却拒绝签字，请问王律师遇到这种情况有补救措施吗？如果部分继承人拒绝签字房产继承公证该怎么办理？

王优银律师： 办理房产继承公证需要所有第一顺序的法定继承人到公章部门签字同意，这是法定程序，必须遵守。

　　本案中，如果刘丽的几个继子女拒绝签字，刘丽的房产继承公证手续就无法办理。我们知道，办理房产继承公证的目的是为了把被继承人所遗房产转归继承人，也就是将被继承人的房屋过户到继承人名下。在刘丽无法获得房产公证书的情况下，刘丽可以将其继子女起诉到法院，先由法院解决遗产继承的分配问题。判决生效后，刘丽可以手持生效的判决书直接到房管局办理房产继承过户手续。此时，因为有了法院生效的判决书，房管局可以依据判决书办理过户手续，房产继承公证就不必要。

法邦网： 王律师，如果继承公证手续能够顺利办妥，那么该如何办理房屋继承呢？其程序是怎样的？

王优银律师： 根据我国《继承法》的规定，房屋的继承是指被继承人死亡后，其房产归其遗嘱继承人或法定继承人所有。如果继承公证手续能顺利办妥，实践中，在涉及房屋继承问题上，法院的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，法院一般会考虑双方住房情况、照顾抚养子女的一方。在双方条件等同条件下，则照顾女方。

　　在具体程序上，办理房产继承手续必须经过房屋评估、继承公证、申请产权登记等办理程序。继承人持房地产权证、继承公证书、房屋测绘等证明到房地产交易中心申请继承登记手续。填写《房地产产权登记申请书》，并递交上述资料后，办案人员将收件立案受理，并核发回执。待一切资料审核后，即发放已更改权属人的房产证明。

法邦网： 我们知道，在本案中刘丽之所以要将房屋过户到自己名下是因为她年老体弱，疾病缠身无钱医治，想从银行抵押贷款治病，请问王律师，办理房屋抵押贷款需要哪些条件呢？

王优银律师： 办理房屋抵押贷款必须具备一定条件，不论是银行还是其他各金融机构的要求基本类似，具体要求如下：

　　1、是具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。

　　2、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力。

　　3、愿意并能够提供贷款人认可的房产抵押；房产共有人认可其有关借款及担保行为，并愿意承担相关法律责任。

　　4、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。

　　5、所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证。

　　6、抵押物所有人可以是借款人本人或他人。以他人所有的房产做抵押的，抵押人必须出具同意借款人以其房产作为抵押申请贷款的书面承诺，并要求抵押人及其配偶或其他房产共有权人签字。

法邦网： 从王律师的解释中我们知道，贷款人需是具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人，且在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁。但是如今刘丽已是77岁高龄的老人，那么她能从银行办得贷款吗？

王优银律师： 根据相关抵押贷款条件的规定，一般要求贷款人的年龄为至贷款到期日时的实际年龄不超过65周岁，这是银行的要求，从该规定看，已年满77岁的刘丽，从银行获得贷款的可能性很小。

　　但是，我们也应该看到这属于“一般”规定，而不是绝对的硬性规定，凡事都有例外。本案中，如果刘丽能够提供稳定的收入来源（如固定且稳定的退休金等），且贷款期限较短，如在一年或半年之内，银行有可能会考虑其治病的个人需要，放宽条件要求，给刘丽办理房屋抵押贷款。不过，是否能够获得贷款，还要看银行的规章制度要求。

法邦网： 其实，在生活中像刘丽这样因为在买房的时候没有将自己的名字加进去，进而影响到以后的房屋继承、房屋抵押的事时有发生，还请王律师为大家讲解一下买房时应该注意哪些问题才能防止以后的一系列法律风险呢？

王优银律师： 广大购房者在购买房屋的时候，除了要注意我们熟知的房屋地段、房屋周边配套、房屋价格、购买面积、房屋座向(最好坐北朝南)、采光通风(看楼间距)、房屋整体结构、房屋内部设计以及留意开发商的“五证”（国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证）之外，尤其要注意的就是房产证的登记，就是房屋产权人的名字。无论是夫妻关系还是父子关系，为了避免日后不必要的法律风险，建议购房的出资人都要在产权证上署名。如果无法署名，也要办理产权登记，为纠纷发生后的解决提供有力的证据材料。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

王优银律师： 今天我们探讨的案件的发生，就在于七旬老人刘丽当年购房时没有在产权证上署名，并由此引发了一系列的法律问题。为避免我们不再被这些法律纠纷所困扰，建议购房者除了在购房时慎重外，更要在产权证上格外留意，依法办理相关手续，以确保自己的权利能够得到有效保护。同时，也提醒那些想贪图他人“便宜”的人，在当今的法治社会中，违法的成本很高，依法办事最重要，最“便宜”。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢王律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

王优银律师： 谢谢主持人，谢谢各位网友！希望以后还能与各位网友继续交流，希望对各位网友能有所帮助！在此祝愿法邦网的《法律名人谈》栏目越办越好，更好地为公众提供优质的法律服务，为百姓解决纠纷提供高效的法律平台。谢谢！

法邦网： 关注社会热点，解析法律现象。各位网友大家好，今天很荣幸邀请到北京圣运律师事务所的王优银律师，王律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

王优银律师： 主持人好！各位网友好！我是北京圣运律师事务所的王优银律师，很高兴做客《法律名人谈》，并和大家一起探讨房屋公证与房产继承的相关法律问题，希望对大家有所帮助。

法邦网： 七旬继母欲抵押房屋贷款治病，老人的辛酸和无奈谁能体会？近日，长沙市雨花区人民法院审理的一个案件引起了很多人的关注，人们在谴责这几位继子女的同时更加同情这位年迈的老人，不过，老人的胜诉或多或少能带给人们一丝安慰。据了解，77岁的刘丽在33年前与方斌结婚，方斌比刘丽大18岁，有6名子女。结婚后，两人共同出资买了一套房屋，但房产证上只写了方斌一个人的名字。王律师，像这种情况，夫妻共同出资买房，但房产证上只署一个人的名字，那这套房子归谁所有呢？是夫妻共同财产吗？

王优银律师： 本案中，年过七旬的刘丽在33年前与丈夫方斌共同出资买房，其购房行为属于夫妻婚后共同出资买房的行为，即使房产证上只署了方斌一个人的名字，但从法律上看，他们所购买的房屋的产权属于夫妻共同财产，即购买的房屋属于刘丽和方斌共同所有。

　　在这里我要强调一点，就是刘丽与方斌结婚证的领取日是本案的关键点，如果刘丽能够提供结婚证，并且证明结婚证的领取日在购买房屋之前，那么，无论房产证登记在谁的名下，所购买的房屋都属于夫妻共同财产。而为了确保妻子刘丽能够有效行使该房屋的所有权，刘丽应该去房管局办理房产证加名手续，以防后患。