摘要 大城市的房价长期快速上涨远远超出了当地一般就业人员的收入水平。因此小产权房存在着大量的购买群。如果购买了此类房屋，一旦相关部门启动小产权房的清理工作，就会导致项目停建甚至被强拆。购房人将面临既无法取得房屋，又不能索回房款的境地。那么应该怎么面对小产权房？ 为此，《法律名人谈》特别邀请金占良律师就这一话题中网友们关心的一些法律问题与大家一起分析、探讨。
法邦网： 金律师您好！首先，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。
金占良律师： 主持人好，大家好！
法邦网： 近年来大城市房价的疯狂上涨，大大超出了当地一般人员的收入，所以相对廉价的小产权房成为越来越多中低收入者的首选，那么小产权房的概念如何界定？下面我们请金律师为大家解答。
金占良律师： “小产权房”是老百姓的俗称。所谓“小产权房”是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发，有的叫做“乡产权房”，一般叫“小产权房”。乡镇政府发证的所谓小产权房产，实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。所谓产权证也不是真正合法有效的产权证。
法邦网： 通过上面的解答，我们知道了什么是小产权房，那小产权房的类型有哪些呢？
金占良律师： 有的专家将小产权房分为三类： 第一类：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发的违法建筑。 第二类：在政府划拨或出让的土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售的房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患的不完全产权房。 第三类：在军队享有使用权的土地上进行商品房的开发，之后卖给军人以外的地方居民，俗称“军产房”。
法邦网： 金律师，您从专业的角度帮我们分析一下，村民自己建房出售房屋的这种情况是不是属于小产权房？他的这种行为违法吗？
金占良律师： 村民自己建房出售，肯定是违法的。房屋是特殊的商品，房屋的建设是有严格的要求的，比如要有土地使用证，建设许可证，施工许可证等等，只有合法的建设的房屋才能合法的拥有所有权，否则是没有完全所有权的。村民自己建房出售应该是属于小产权的一种了。当然也就不合法了。
法邦网： 面对节节攀升的房价，小产权房为什么“风景这边独好”？小产权房低价的奥秘在哪里呢？
金占良律师： 之所以小产权房暂时“风景这边独好”，主要是价格的问题，小产权房价格要比一般的商品房低的较多，现在人们普遍收入偏低，对于商品房价格飞涨的情况，多数的或者说相当一部分人对于目前的商品房只能是“望房兴叹”，所以这些人将目光瞄准了小产权房。第二的问题就是小产权房的经销者的“忽悠”使得买房者对于这里存在的风险没有意识，或者说相信了这些经销商的口头的承诺等等。小产权房的价格低的原因很多，比如没有缴纳土地出让金，建设的质量，配套服务业，环境，物业等等，都不能和商品房相比，所以价格低是由其成本低形成的。
法邦网： 目前，许多大城市展开了声势浩大的清理小产权房的运动，但是许多开发商还是“顶风作案”，继续公开出售小产权房，购房者也大有人在，那购买小产权房算是违法吗？
金占良律师： 我个人认为购买小产权房不能说这个行为违法，应该说是有很大的风险的。如果说违法的话，这些顶风作案的开发商是违法的，是应该受到严厉的惩处和制裁的。
法邦网： 就此看来，购买小产权房说到底还是个违法的问题，但许多购房者是明知违法而故意为之，那么购买小产权房还有别的什么法律风险呢？
金占良律师： 应该说购买小产权房是一个有极大风险的行为，明知有风险而为之，是利益和需求的驱使，购买小产权房的最大的风险就是没有法律保护，法律是不保护这些小产权房拥有者的财产权的。
法邦网： 有网友发来这样一个问题，城市居民购买小产权房如果遇到拆迁可否获得补偿？
金占良律师： 城市居民购买小产权房遇到拆迁是否获得补偿，这要看当地的拆迁政策了。
法邦网： 我们回到刚才的问题，现在购买小产权房的人越来越多，比如通州区张家湾镇张湾村的太玉园小区。据媒体报道，该小区目前占地面积超过2000亩，总建筑面积达240万平方米，有3万多名居民，号称全国最大的小产权房小区。此外，名单中还有不少别墅，以及打着养老中心旗号违法销售住宅的项目。会不会出现“法不责众”的局面？就是小产权房合法化。
金占良律师： 我个人认为，政府不应该被“逼宫”，如果对这些违法的行为以“法不责众”不予处罚，那么法律就是摆设了，任何事情都可以以“法不责众”放开口子，这样的结果就是社会秩序的混乱，那样将会更可怕。
法邦网： 小产权房屡禁不止，而且愈演愈烈，因此国务院决定下猛药来治理，要求‘所有在建及在售小产权房必须全部停建和停售’。金律师，您觉得小产权房下一步会不会面临全面的清理？
金占良律师： 我感到应该是要清理的，对于国家和社会利益而言，晚清理不如早清理，部分清理不如全面清理彻底清理。
法邦网： 最后，针对小产权房的现状，金律师，您有什么司法或者立法上的建议呢？
金占良律师： 法律上已经有了明确的规定，如果彻底杜绝小产权的出现，要下猛药，要有狠心和决心，对于给小产权房开绿灯的相关人都要严肃的处理，不留一点滋生小产权房的土壤。
法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？
金占良律师： 没有了。
法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢金律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。
金占良律师： 没有什么意见，希望越办越好
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金占良律师
1958年出生，中共党员，中国政法大学法律硕士研究生。1993年通过全国律师资格考试，取得了《中华人民共和国律师资格证书》，并开始从事律师工作。2005年被聘为北京首届法律援助团成员。现为北京市泓天律师事务所合伙人，北京市律师协会会员，并担任多家大中型企业的法律顾问。
擅长领域：婚姻家庭 遗产继承 损害赔偿 知识产权 著作权 刑事辩护 行政诉讼 合同纠纷
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