法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人何金金。今天我们很荣幸请到山东绪才律师事务所的张绪才主任，张主任您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

张绪才律师： 各位网友，大家好，非常高兴今天有机会和大家共同交流。

法邦网： 最近，因为广州市对商品房预售证的限量发放、加强监管，房企不好过，等着买房的人也不好过！有位市民2月底看中两个市区新盘并且参加了相应团购，一直在等开盘。快半年过去了，一个楼盘依然没有拿到预售证，一个楼盘仅仅拿了几十套房产的预售证，开盘时根本抢不到，很是让人纠结。说到这预售证，就不得不说下商品房的预售，请张律师给大家解答下，什么是商品房的预售？

张绪才律师： 根据《城市商品房预售管理办法》的规定，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。房地产开发企业与买受人就上述行为所签订的合同就是商品房预售合同。

法邦网： 商品房预售是现在比较普遍的做法，但不是说想预售就能预售的！按照法律的规定，开发商开发的项目，想要预售的话，需要一套繁琐的程序走下来才可以！那么，开发商要想预售商品房需要满足哪些条件呢？

张绪才律师： 开发商预售商品房应满足以下几个条件：

　　1、已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押；

　　2、持有建设工程规划许可证；

　　3、按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25％以上，并已经确立施工进度和竣工交付时间；　

　　4、同金融机构已经签订预售款监管协议；

　　5、已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证证明，向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。

法邦网： 大家都知道，房屋买卖环节多、麻烦多，相应的，容易出问题的地方也多，尤其是购买预售的期房时，第一个比较容易出问题的环节就是签合同！我们首先来了解下，期房买卖合同应该包含哪些内容？

张绪才律师： 商品房预售合同的内容主要有：

　　1、双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名或盖章；

　　2、标的，即预售商品的位置、编号；

　　3、数量，预售商品房的数量，面积一般以平方米来计算，并明确是建筑面积还是使用面积或套数；

　　4、价款，即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；《房地产管理法》对预售款收取的数额和期限没有统一的规定，当事人应在合同中明确；

　　5、交付方式和期限，包括预售款的支付方式、期限，和房屋的交付方式、期限；

　　6、房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房；

　　7、房屋产权转移的方式、期限；

　　8、违约责任；

　　9、双方约定的其它条款；

法邦网： 这期房买卖的合同林林总总有十多项，落到纸面上估计得有一本儿杂志那么厚了，光通读一遍就得老半天，稍有个疏忽，就会出现问题，产生纠纷！那么，签订期房买卖合同需要注意哪些问题呢？

张绪才律师： 签订期房买卖合同时需要注意的问题主要有以下几个方面：

　　1、购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”，这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。

　　2、慎交定金，支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。

　　3、在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。

　　4、在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。

　　5、全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。

　　6、对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。

　　7、对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。

法邦网： 很多初次购房的朋友们都认为，签完购房合同就万事大吉了，但他们忽视了商品房预售中另一个比较常见的问题，那就是开发商一房二卖、一房多卖或者卖了以后再抵押的现象了，购房者该采取哪些措施，才能有效地防范这种问题的发生？

张绪才律师： 《物权法》第20条明确规定，“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。”所谓预告登记，就是为保全关于不动产物权的请求权而将此权利进行的登记。它将债权请求权予以登记，使其具有对抗第三人的效力，使妨害其不动产物权登记请求权所为的处分无效，以保障将来本登记的实现。简单地说，预告登记就是对申请人将会取得某项物权的事实进行公示，登记后，如果其他人再来主张该物权将是无效的。

　　办理预告登记业务，需要提交相应的申报资料，按照一定流程进行。申报资料包括：登记申请书及询问笔录（现场打印，双方签字）；购房人相关身份证件（个人购买的，提交身份证或有效身份证明复印件；单位购买的，提交营业执照或法人登记证复印件），转让方的营业执照复印件，以上证件复印件均需核对原件；已登记备案的商品房预售合同原件；当事人关于预告登记书面约定原件（在商品房预售合同中有约定的不需再单独提交）。

法邦网： 买期房的时候，很多人都是合同也签了、购房款交了、预告登记也做了，充满期望地等待着收房，早日搬进美丽的新家园！可到后来收房时发现，不是那么回事儿！这个位置不应该有个喷泉么？旁边承诺的公园哪儿去了？跟售楼广告上说的一点也不一样啊！相信大家都想知道，开发商售楼广告不实，是否应当承担责任？

张绪才律师： 许多购房者都是受售楼广告的吸引而去购房的，因此，购房者对楼盘广告的合理信赖应当得到法律的保护。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”可见广告是否应视作合同内容要看广告本身性质。如果开发商在广告中对房屋及其相关设施作了说明和承诺并且对购房因素有重大影响的，即使在签署合同时没有写入，也应作为合同条款遵守。建议购房者在签署买卖合同时，要求将广告中的主要内容作为附件订入合同，防止开发商逃避责任。

法邦网： 很多购房者签了合同买了期房，到合同规定的交房日期发现大楼还没封顶，或者是超过交房日期好几个月、好几年才交房！那么大一笔购房款被死死地套住这么久的时间，损失可不会小，对此，开发商是否应该赔偿？

张绪才律师： 《中华人民共和国合同法》规定：依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；《商品房销售管理办法》第三十条明确规定：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人，未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

法邦网： 购买期房，交房时除了延期交房外，另一个需要关心的问题就是房子本身有没有问题了，比如面积有没有误差、质量是不是合格之类的！假如出现了这样的问题：购房合同上约定的是158㎡的大三居，交房时一测，发现才130㎡，这时购房者能不能解除合同、要求赔偿？

张绪才律师： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

　　（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

　　（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

法邦网： 前期多方奔走、心力交瘁，终于到买房最后的一个环节了，那就是办理房产证！不少购房者在对办理房产证的认识上，还存在误读，请您给解释下，办理房产证到底是购房者的事儿还是开发商的事儿？

张绪才律师： 《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十九条规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”因此，办理房屋所有权证不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证既有开发商的原因，也有购房者的原因。

　　1、对开发商而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：

　　（1）利用集体所有土地开发的项目；

　　（2）未经立项批准的项目；

　　（3）未取得规划审批的项目；

　　（4）没有销售许可证又无大产权证的房屋；

　　（5）未经验收或验收不合格的房屋；

　　（6）土地或房屋未解除抵押的；

　　（7）开发商未交纳相关税费的。

　　2、对购房者而言，不能办理房屋产权证的主要原因如下：

　　（1）购房者没有交纳相关的税费；

　　（2）没有提供房屋登记发证机关所要求的相关资料及身份证明；

　　（3）委托他人办理房产证但没有出具授权委托书的。

　　对于房屋所有权证的问题，建议购房者在签订《商品房买卖合同》时就做出明确约定，比如约定房屋的所有权在房产证办理完毕后发生转移，再比如约定办理完毕房屋所有权证的时限。如果在规定的期限内不能办理完毕，那么给开发商一定的宽限期，但宽限期内开发商应承担一定的违约责任，以督促其尽快履行义务。如果在宽限期内仍不能办理完毕，那么购房者可以选择退房，并要求开发商承担总房价款一定比例的违约金。在做出上述约定的前提下，如果出现不能按期办证的问题，那么购房者就有了解决问题的依据，自己的合法权益就有了法律的保障，使自己不受损失或少受损失。

法邦网： 很多朋友都有这样的遭遇，交房好几年了，房产证还迟迟办不下来，有的甚至被告知不能办了。在这里想问您的是，是不是过了一定期限，就不能办理房产证了？如果是开发商的原因，购房者能不能要求解除合同？

张绪才律师： 最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

　　第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

法邦网： 最后回顾下咱们今天谈的关于买期房的话题，撇开没谈到的，单说咱谈到的这几个方面，就发现问题多多啊！预售证、签合同、交房收房、房产证等等，都容易出问题，当真是防不胜防！有的购房者很谨慎，签合同的时候带着律师，更谨慎些的在看房的环节就带着律师同去了，那么作为一个资深的房地产专家律师，请您给大家讲讲在购买期房时有律师介入能帮助购房者防范那些风险？

张绪才律师： 广大购房者在购买期房时面临的风险还是比较多的，包括：

　　1、金融危机下楼盘烂尾的风险；

　　2、延期交房的风险；

　　3、虚假广告宣传的风险；

　　4、面积缩（涨）水风险；

　　5、规划变更的风险；

　　6、房屋质量风险；

　　7、定金风险；

　　8、产权风险；

　　9、合同以及合同条款无效的风险；

　　鉴于购房活动和商品房买卖合同的复杂性，建议在购房、签署购房合同时聘请专业律师协助把关，以更好维护自己的权利。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢张绪才主任的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

张绪才律师： 《法律名人谈》栏目立足高端，服务民生，紧追社会热点，全面深入剖析，对于网友们的生活和工作起到了很大的帮助作用，也提供了很好的律师与公众交流的平台。我感觉这个栏目是相当不错的！祝愿《法律名人谈》栏目坚持自己的宗旨和特色，越办越好，为网友们，为社会提供更多更好的法律服务！