法邦网—法律名人谈

法邦网： 关注社会热点，解析法律现象。各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人董晓芳。今天，我们很荣幸请到广东凌信律师事务所的杨杰律师，杨律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

杨杰律师： 主持人好，网友好！很高兴又来到《法律名人谈》这个平台跟大家分享和讨论法律问题。

法邦网： 近日，发生在浙江义乌的一起居间合同纠纷案引起了不少网友的关注：杨先生因结婚找中介买房，三家中介公司向他推销同一套房子，杨先生最终通过第三家公司与房东达成购房协议，这时，第一家中介公司却以一份“看房确认书”将杨先生告上了法庭。理由是杨先生已与他们签订了居间合同，并且他们也提供了房源做了咨询服务。生活中这样的例子不胜枚举，但很多人对居间合同方面的法律问题则是陌生的，那么，在我国合同法上居间合同有哪些特点呢？首先请杨杰律师为我们做一个简单解释。

杨杰律师： 根据我国《合同法》第四百二十四条的定义，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。

　　居间合同首先是与赠与合同、保证合同这类无偿合同相对的有偿合同，即委托人需要向居间人支付报酬；是诺成合同，合同当事人间意思表示一致即可成立生效，现实交付不是居间合同的生效要件，这是由居间合同的标的是行为这一特点决定的；居间合同还是非要式合同，即居间合同的成立无须采用特定的形式，可口头可书面或者是某个行业延续下来的习惯等等都可以成为居间合同订立的形式；居间合同的报酬给付具有不确定性，根据《合同法》第四百二十六条、四百二十七条的规定，居间合同虽然是有偿合同，但是居间人只有在促成合同成立的情况下才能按照合同约定获得居间报酬，否则只能向委托人要求支付从事居间活动支付的必要费用。

　　以上是居间合同的定义和相关特点，希望网友看完后能够对居间合同有初步的了解。

法邦网： 在居间合同中居间人扮演的是代理人的角色吗，两者有什么区别？

杨杰律师： 居间合同中居间人扮演的不是代理人的角色，居间产生的初衷是当事人双方在进行交易时，对对方不了解需要中间人介绍，来促进双方交易。所以居间人更像是一个中介、媒介，他以自己的名义为委托人提供服务，不代表委托人，也不代表相对人。代理是基于委托人的授权获得代理权限后，以被代理人的名义，为了被代理人的利益而从事法律活动。

法邦网： 既然居间人只是在当事人之间充当“牵线搭桥”的媒介作用，很多人便会想到行纪合同，两者都是属于提供劳务性质的合同，应该如何区分呢？

杨杰律师： 居间合同的定义上文我们已经提过。根据《合同法》第四百一十四条的定义，行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人按约定支付报酬的合同。两者虽然都是提供劳务性质的合同，但是差别还是很明显的。

　　两者合同的标的不同。行纪合同的标的是行纪人为委托人进行贸易活动，是基于与委托人的约定和指示与第三方进行交易；居间人只是为委托人提供信息或者中介服务，买卖能否做成，在委托人和第三方决定。日常生活中超市里面卖的很多商品，就是超市与供货商之间签订了行纪合同，而常见的房屋中介、按揭抵押中介则是委托人与中介方签订了居间合同。

　　两者的法律后果不同。居间人只是提供订立合同的机会或者媒介服务，只要居间人按照合同约定提供了服务，委托人与第三方在居间人的参与下签订下来的合同，居间人不享有也不承担该合同的权利义务。但是行纪人是以自己的名义为委托人从事贸易活动，是直接与第三人订立合同的，行纪人对该合同直接享有权利、承担义务。

法邦网： 我们注意到本案有一个细节，中介与杨先生签订“看房确认书”时没有尽到明显的告知义务，相反还挡住了确认书的具体内容，用这种方式签订的合同有效吗？

杨杰律师： “看房确认书”具有合同性质，其订立应遵循合同订立的平等原则、自愿原则、公平原则、诚实信用原则和善良风俗原则，尤其是由中介单方制订、重复使用的“看房确认书”，应属于格式合同。

　　对于格式合同，我国《合同法》第三十九至四十一条对格式合同作了详细规定，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。

　　本案签订“看房确认书”时的细节，明显违反订立合同应遵循的平等、公平、诚实信用原则，显失公平。从中介的行为来看，也有故意隐瞒真实情况、诱使对方当事人作出错误意思表示的欺诈性质。无论属于哪一种性质，杨先生均可以申请人民法院或者仲裁机构变更或撤销该合同，合同在变更或者撤销（又或者过了行使撤销权的除斥期间）的，合同依然有效，并非当然无效。但对于签订合同过程中的细节问题并非随时可以取得，如发生纠纷，存在举证困难。

法邦网： 抛开签订合同的形式，就此确认书而言，是不是购房者只要签订了“看房确认书”就意味着必须支付中介服务费呢？

杨杰律师： 未必。支付中介费的前提一是“看房确认书”合法有效，二是促成合同成立。支付中介费用的前提是《看房确认书》成立并生效，签订《看房确认书》最多只能说明具有缔约能力的合同双方当事人达成了合意，但想要合同成立并生效还要让《看房确认书》的内容不违反法律和侵害社会公共利益。如果《看房确认书》违反了《合同法》第五十二条的规定，合同无效；如果违反了《合同法》第五十四条的规定，合同经过变更或者撤销后，原来的约定无效；如果作为格式合同的《看房确认书》违反了《合同法》第四十条的规定，条款无效。所以，即使购房者与中介签订了《看房确认书》，在《确认书》违反法律规定的情况下，是不必支付中介费用的。

　　根据《合同法》对于居间报酬的规定，居间人只有在促成合同成立的情况下才能按照合同约定获得居间报酬，否则只能向委托人要求支付从事居间活动支付的必要费用。

法邦网： 既然如此，居间人从事居间活动支出的费用应该由谁承担？

杨杰律师： 居间人促成合同成立的，居间活动的费用由居间人承担；居间人未促成合同成立的，可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

法邦网： 杨杰律师以上提到的即为居间人的费用偿还请求权，与之相对应的是报酬请求权，那么，居间人的报酬怎么确定？应该由谁来支付？

杨杰律师： 根据居间合同的特点，居间人的报酬具有不确定性。居间人的报酬一般根据约定标准、交易金额等因素和是否促成合同而定，在订立居间合同之时，居间报酬并不确定。在促成合同成立的情况下，居间人获得合同约定的报酬，否则只能要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。

　　因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，居间报酬由谁支付，有约定的从约定，无约定的由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。并且居间人从双方取得的报酬总额不应超过国家和地方规定的指导价。

法邦网： 我们知道，根据合同法的规定：居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担；未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。就本案例而言，第一家中介公司并未促成合同成立，但确实也做了一定的服务，那么，他让杨先生支付费用的请求能成立吗？

杨杰律师： 抛开《看房确认书》的效力问题，第一家中介公司虽未促成合同成立，但确实也做了一定的服务，他让杨先生支付合理必要费用的请求可以成立。

法邦网： 如果居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况会有什么法律后果？委托人此时享有哪些权利？

杨杰律师： 居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。相应的，委托人此时具有拒绝支付报酬的权利以及损害赔偿的请求权。

法邦网： 实践中，像杨先生一样随手在一份协议上签字，最后惹来一身官司的大有人在，请杨杰律师为大家支支招，签订居间合同应该注意哪些法律问题防止被欺诈？

杨杰律师： 签订合同过程中的一些事实行为虽然可以影响合同的效力，但一旦发生争议时可能存在举证困难、对自己不利。

　　合同涉及到自身权利义务，签订居间合同前最好还是仔细阅读合同条款，遇到表述有歧义或者不明白的地方应该询问居间人，重点留意里面居间人与委托人的权利义务部分，看看有没有杨先生在《看房确认书》中那样的霸王条款，如遇到霸王条款或者权利义务不对等、不公平的条款，应要求修改，确实还拿不定主意签还是不签的，可以咨询律师或者专业人士。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

杨杰律师： 在房屋中介提供居间服务过程中，往往需要委托人在各种文件上签字。委托人应该仔细看完文件上的条款后再签字，不能因为文件繁多嫌麻烦而草草签名。《看房确认书》是房屋中介为了防止客户“跳单”普遍会提供给委托人签字的一份文件，里面的内容无非是确认居间人首次提供了某套具体房屋的信息并对委托人未来购买该房屋的行为提供了约束，如果非独家代理、或者委托人故意规避义务，这种约束对委托人而言是超过了限度，会成为对委托人不利的霸王合同。所以，在签订《看房确认书》时应慎之又慎。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢杨杰律师的参与。

杨杰律师： 谢谢大家！