法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人何金金。今天我们很荣幸请到北京林鑫沃邦律师事务所的魏国鹏律师，魏律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

魏国鹏律师： 网友朋友们，大家好，很高兴和大家一起探讨商品房买卖的相关法律问题。

法邦网： 火爆的楼市让众多购房者害怕抢不到房子，明明大楼还没影儿呢，就不得不与开发商签了认购书。商品房认购制度也实行多年了，但还是有很多朋友由于平时接触少而对认购书什么的了解不多，那么，就先请您给大家介绍下，什么是商品房认购书？

魏国鹏律师： 好的！商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认。

法邦网： 就像我们上面所说的，由于不了解，很多朋友将商品房认购书当作了商品房买卖合同，认为签了认购书就等于这房子买下了。这个商品房认购书到底是什么性质的呢，是商品房买卖合同么？

魏国鹏律师： 其实，商品房认购书和商品房买卖合同不是一回事，商品房认购书是指买卖双方对于商品房买卖关系签订的一个意向书，而商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

法邦网： 虽说这商品房认购书不是商品房买卖合同，但还是经常在新闻报道中看到有开发商、购房者将其视为了商品房买卖合同用来维权，法律对此是否有相关的规定？

魏国鹏律师： 在特殊的情况下，消费者是可以将商品房认购书视为商品房买卖合同进行维权的，法律的相关规定是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”

法邦网： 有些朋友们平常听说身边发生不少因为认购书而引起的纠纷，打心底里就对其防范三分，不愿与开发商签订认购书。那么，购买商品房是否必须要签订商品房认购书？

魏国鹏律师： 目前的法律是没有规定购买商品房是否必须要签订商品房认购书的，之所以普遍签订商品房认购书，是由于开发商针对目前市场行情的特点，例如房源紧张、供不应求等现象的出现，自行制定的一套交易规则，即要求消费者在签订正式的商品房买卖合同前，先和开发商签订商品房认购书。对于是否同意签订认购书，消费者是有选择权的。

法邦网： 商品房认购书是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，它应包括哪些内容呢？

魏国鹏律师： 认购书常见于商品房交易中，由其引起的法律纠纷也不少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条第一次以规范的形式对认购书进行规定。商品房认购书属于对房屋交易主要事项的约定，它主要包括以下的事项：

　　（一）买卖双方当事人的基本情况；

　　（二）房屋的基本情况（如房屋位置、面积等）；

　　（三）房屋价款计算；

　　（四）定金；

　　（五）签署正式买卖合同的期限。

法邦网： 商品房认购书总是无法如商品房买卖合同那样令大家信服，购房者在签订商品房买卖合同后心里就会有很足的底气，能从容面对任何纠纷，但认购书就没有这么大的魔力。商品房认购书都有哪些法律效力？

魏国鹏律师： 商品房认购书是不完全等同于商品房买卖合同的，其法律效力与商品房买卖合同相比来说较弱，主要具备如下法律效力：

　　（一）预约购房的法律效力。购房者和开发商签订认购书后，购房者可以根据认购书的约定，确定购买某套房屋，这个可以排除其他消费者购买该房屋的权利。

　　（二）定金担保的法律效力。认购书虽然不等同于正式的商品房买卖合同，但是双方一经签订认购书，即在法律上双方应该按照合同法规定的定金条款履行该认购书，在没有法定理由的情况下，双方是不能反悔的。

法邦网： 签订商品房认购书时，一个不得不面对的问题就是定金了。比较常见的疑惑就是，商品房认购书中约定的定金和订金有什么区别呢？

魏国鹏律师： 在签订商品房认购书时，定金的确是一个不可回避的问题，那么这个定金和订金的主要区别是定金具有担保性质，订金具有合同预付款的性质。

　　定金是指买卖双方为了履行商品房买卖合同，由买方交付给卖方的具有担保性质的资金，如果买方违约，将无权收回定金，如果卖方违约，则应该双倍返还买方定金。

　　订金是买卖双方为了履行商品房买卖合同，由买方向卖方支付的预付款，在签订正式的商品房合同后，该订金可以折抵房款。

法邦网： 签订商品房认购书的目的就是为了签订正式的商品房买卖合同、买房，实践中有不少购房者到签订买卖合同的时候后悔了，或者说合同中某些条款无法跟开发商达成一致，从而导致买卖合同无法签订，此时该怎么办，定金如何处理？

魏国鹏律师： 商品房认购书签订以后，买方和卖方之间形成的是定金协议法律关系，如果双方发生争议导致合同无法签订的，应该适用定金法则处理，法律依据是《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”

　　由于认购书也是合同的一种，双方签订后，均应该按照认购书的约定履行相应的义务，如果购房者在签订合同的时候反悔不愿购房，那么购房者的行为就属于违约，根据合同法规定的定金罚则，就无权要求开发商返还定金了。

法邦网： 买房的时候很多人都会碰到“一房二卖”的事儿，如果开发商拿同一套房子先后与两个购房者签订商品房认购书，这算不算“一房二卖”，购房者该如何维权？

魏国鹏律师： 合同一经签订，关于房屋买卖的法律关系就具有唯一性和排他性，开发商又将房屋卖给他人，属于严重的违约行为，购房者在选择签订购买该房屋，事先可能是付出了一定的财力和精力的，如果不能购买该房屋再选择其他房屋，也会给购房者带来一定的市场风险，所以开发商一房二卖的情况下，购房者可以到法院起诉开发商，要求开发商继续履行双方签订的认购协议，同时还有权要求开发商支付违约金。

法邦网： 只要是合同、协议之类的文件，其中都有些风险需要防范。那么，签订商品房认购书有哪些注意事项，如何防范风险？

魏国鹏律师： 任何合同都是具备法律风险的，在签订商品房认购书中，应该审查开发商是否具备商品房开发资质，即是否具备“五证”和“二书”，“五证”是指《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《国有土地使用证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》。“两书”主要是指：《住宅质量保证书》，《住宅使用说明书》。

　　在签订商品房认购书中可以采取下列措施防范法律风险：

　　（一）多观察。即购房者应该到房屋施工现场观察房屋施工的进展情况，审查该施工是否正常进行。

　　（二）多询问。即在签订认购书的现场，购房者应该和其他购房者多交流，从多方面了解该房屋是否存在其他瑕疵问题，尽最大限度防范法律风险。

　　（三）找救济。即在发生开发商违规操作或者其他违法行为可能侵犯购房者的利益时，应该尽快委托专业的房产律师进行咨询、出面和开发商协调解决，以及通过法律途径解决问题。

法邦网： 很多购房者由于缺乏相关的法律知识，被商品房认购书给套牢了，面对开发商不公平的条件，不得不签订购房合同。对此，想请您以多年来丰富的房产方面的经验，给大家提供一些建议，让广大购房的朋友少走些弯路。

魏国鹏律师： 购房者在开发商面前属于消费者，是弱势群体，如果开发商强制购房者签订商品房认购书，为避免购房者受到损失，可以要求开发商在签订购房合同外，再签订一份补充协议，约定如果开发商隐瞒和商品房买卖有关的信息，或者因为开发商的原因致使合同不能履行的，可以要求开发商赔偿合同约定的总购房款的20%左右的违约金。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢魏国鹏律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

魏国鹏律师： 《法律名人谈》栏目自开办以来，立足于服务大众，坚持公平和正义，为广大网友解决了很多切实问题，我在此祝这个栏目越办越好，成为法邦网和广大网友的一座连心桥。