法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人何恒恒。今天我们很荣幸请到北京盈科（上海）律师事务所的徐桐律师，徐律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

徐桐律师： 大家好，我是北京盈科（上海）律师事务所的资深律师，徐桐。很高兴做客《法律名人谈》，接下来我将从法律专业的角度和大家一起探讨房屋租赁相关问题。

法邦网： 住房问题关乎国计民生，不容忽视。然而近年来，一路飙升的房价让很多人望而却步，买房难！于是，不少人开始由买卖房屋转向成本更为低廉的租赁房屋，为此上海市还特地出台了相关惠民政策。大家都知道，房屋买卖合同是一种要式合同，也就是说买卖房屋一定要以书面的形式签订合同。那么，房屋租赁是否同房屋买卖一样，若想建立租赁关系必须签订书面的房屋租赁合同？首先请徐律师为大家做一个简单介绍。

徐桐律师： 我国《合同法》规定，当事人订立合同，可以采用书面形式，也可采用口头形式或其他形式，但法律、行政法规明确规定采用书面形式的，应当采用书面形式。

　　房屋租赁期限在6个月以上的，应当采用书面形式来订立房屋租赁合同。如果当事人未采用书面形式订立房屋租赁合同的话，根据法律规定，该房屋租赁只能视为不定期租赁。在这种情况下，租赁当事人可以随时终止租赁关系，即出租方有权随时要求承租方归还房屋。承租方也有权随时将房屋归还出租方。所以房屋出租要尽量签订书面形式的租赁合同，以减少租赁纠纷隐患。

法邦网： 既然房屋租赁出租人和承租人应当签订书面租赁合同，那么根据相关法律规定，一份合法有效的房屋租赁合同应当包括哪些必备条款？如果缺少一些必备条款，会否对合同的效力产生影响？产生什么样的影响？

徐桐律师： 房屋租赁合同是指住房出租人和承租人在租赁住房时签订的、用来明确双方权利和义务的协议。作为住房的承租人，既要清楚自己的权利，也应了解自己的义务。具体来说，房屋租赁合同应包括以下条款：

　　1、双方当事人的情况，合同中应写明出租人和承租人的姓名及住址等个人情况。

　　2、住房具体情况住房的具体位置，写明住房的确切位置，如位于某路某号某室；住房面积；住房装修情况，简要说明住房的墙壁、门窗、地板、天花板、厨房和卫生间的装修情况;配备设施和设备，简要列举住房内出租人为承租人准备的家具、家用电器、厨房设备和卫生间设备等；住房的产权及产权人，写明这套住房为何种产权，产权人是谁，出租人与产权人的关系及是否得到产权人的委托出租住房。

　　3、住房用途主要说明以下两点：住房是用于承租人自住、承租人一家居住、还是允许承租人或其家庭与其他人合住；住房是仅能用于居住，还是同时可以有其他用途，如办公等。

　　4、租赁期限，由于承租人不希望频繁搬家，而出租人也不希望在短时间内又要寻找新的房客，双方都需要有一段比较稳定的时间，所以需要在合同中约定一个期限。在这个期限内，如果没有特殊情况，出租人不得收回住房，承租人也不得放弃这一住房而租赁别的住房。期限到了之后，承租人将住房退还给出租人。如果承租人要继续租赁这套住房，则要提前通知出租人。经协商，出租人同意后，承租人可继续租赁这套住房。如承租人要搬走，但是没有找到合适的新住处，出租人应酌情延长租赁期限。

　　5、房租及支付方式住房租金由出租人和承租人协商确定，在租赁期限内，出租人不得擅自提高房租。租金的付款方式大致有按年付、按半年付、按季付。如果一次付清较长期限的房租，可以和出租人讨价还价，要求给予一些优惠。但从承租人的经济承受能力角度考虑，按月或按季付款造成的经济负担相对较小。

　　6、住房修缮责任出租人是住房的产权人或产权人的委托人，所以修缮住房是出租人的责任。承租人在租赁前应对住房及其内部设施进行认真检查，保证自己今后能够正常使用。如果在正常使用过程中住房或设施损坏，承租人应及时通知出租人请物业管理公司予以维修。但如果是因为承租人使用不当而造成损坏的，由承租人负责维修或赔偿。出租人无力对住房进行修缮的，承租人可与其共同出资维修，承租人负担的维修费用可以抵偿应交的租金或由出租人分期偿还。

　　7、住房状况变更承租人应该爱护住房和各种设施，不能擅自拆、改、扩建或增加。在确实需要对住房进行变动时，要征得出租人的同意，并签订书面协议。

　　8、转租的约定有的承租人租房的目的并不是自住，而是想通过转租取得租金收入。由于这种转租行为影响到出租人的利益，所以双方应该在合同中对转租加以规定。如果允许转租，双方可以协商确定一个分享转租收入的比例;如果不允许转租，而承租人擅自转租，出租人则有权终止租赁合同。

　　9、违约责任在签订合同时，双方就要想到可能产生的违反合同的行为，并在合同中规定相应的惩罚办法。例如，如果承租人不按期交纳房租，出租人可以提前终止合同，让其搬离；如果出租人未按约定配备家具等，承租人可以与其协商降低房租等。

　　10、租赁合同的变更和终止如果在租赁过程中出租人和承租人认为有必要改变合同的上述各项条款，如租赁期限、租金等，双方可以通过协商对合同进行变更。如果承租人由于工作等的变动需要与他人互换住房，应该事先征得出租人同意，换房后，原租赁合同终止，出租人和新的承租人签订新的租赁合同。如果合同未到期时出租人和承租人中有一方要提前解除合同，则要提前通知对方，并按照合同约定或协商给予对方一定的补偿。如果合同到期，那么该合同自然终止。

　　如果缺少如果缺少一些必备条款，肯定会对合同的效力产生影响。比如可能会导致房屋租赁合同无法正常的履行，甚至会导致合同的无效。

法邦网： 房屋租赁合同内容的缺失会影响合同的效力，同样，程序上存在问题也会导致合同无效或不成立。登记备案是否为房屋租赁合同成立的必经程序？如果一份房屋租赁合同没有经过登记备案，是否会影响到合同的成立和生效？对此，上海地区有什么特殊规定？

徐桐律师： 一、未登记备案对房屋租赁合同效力的影响

　　1、未登记备案不影响合同效力

　　依据在于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条的规定当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持；

　　2、当事人约定，将登记备案作为房屋租赁合同生效要件的，则依照约定，房屋租赁合同将在登记备案后生效；

　　3、当事人约定，将登记备案作为房屋租赁合同的生效要件，但一方履行主要义务另一方接受的，纵使未登记备案，合同效力也不受影响。

　　二、房屋租赁合同未登记备案的法律风险

　　1、对出租人的风险

　　（1）出租人不办理房屋租赁合同登记备案的，按规定将会被处以行政处罚。《上海市居住房屋租赁管理办法》（2011年7月7日上海市人民政府令第68号公布）第三十二条（对租赁当事人未按规定登记备案的处理）规定，“租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。”

　　（2）出租人不办理房屋租赁合同登记备案，如果造成承租人因合同目的无法实现而遭受损失的，还将会承担相应的民事责任。

　　2、对承租人的风险

　　（1）承租人不办理房屋租赁合同登记备案的，按《上海市居住房屋租赁管理办法》的规定，亦将会被处以相应的行政处罚；

　　（2）未登记备案的合同不得对抗第三人。《上海市房屋租赁条例》第十五条规定“房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。”在这种情况下，如果针对同一房屋上存在数个租赁合同，承租权将由已登记备案合同的承租人取得；

　　（3）未登记备案将会进一步制约相关手续的办理。

　　例如：对于商业租赁而言，在办理工商登记或申请设立的相关证件时，相关部门会要求提供已登记备案的租赁合同，未登记备案将会导致相关手续无法办理；对于住宅租赁而言，在申请上海市居住证时会被要求提供已登记备案的租赁合同，未登记备案也将会导致相关手续无法办理。

法邦网： 一份合法有效的合同是租赁关系各方权益的保障书，租赁合同生效后，各方就需要按照合同约定履行义务，承担责任。徐律师，对于支付了租金，但房屋的所有权却仍归出租人的承租人来说，他们对其承租的房屋享有哪些权利？

徐桐律师： 当事人依法签订房屋租赁合同后，承租人即享有以下一些权利：

　　1、请求出租人交付租赁房屋并使租赁房屋保持合同约定使用的状态。

　　2、对租赁房屋享有占有和使用的权利。

　　3、买卖不破租赁的原则。最高人民法院《关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的 意见（试行）》第19条中规定：“私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或者继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效”；即承租人仍享有 该房屋的租赁权。

　　4、优先购买权。国务院《城市私有房屋管理条例》第11条规定：“房屋所有人出卖租出房屋，须提前三个月通知承租 人。在同等条件下，承租人有优先购买权”。

　　5、许可转租权。承租人在征得出租人的书面同意后，可以转租。

　　6、同住家庭成员的续租权。如在承租人死亡后，有关政策及司法实践一般均承认与承租人生前同住的家庭成员享有继续租住的权利。

　　7、承租人对第三人的独立抗辩权。在审判实践中，当承租人依法行使占有、使用租赁物的权利及派生权利如通风、采光、排水等相邻权，受到来自出租人以外的第三人的侵害 时，承租人有权以停止侵害、排除障碍为由向人民法院提起诉讼，甚至对单位自管公房分配后引起的纠纷，最高人民法院有关司法文件亦认为，“职工根据单位分房 决定，与公房出租人建立房屋租赁关系后，第三人抢占的……向人民法院起诉的，人民法院可以受理”。

法邦网： 如上所述，通过租赁关系的建立，承租人只是获得了房屋的占有权和使用权，所有权仍归出租人。在此种情形下，如果租赁期间内由于第三人原因房屋遭到损害，出租人应该向谁主张侵权赔偿？

徐桐律师： 租赁期间内由于第三人原因房屋遭到损害，出租人应该向谁主张侵权赔偿？

　　判断出租人向谁主张侵权赔偿，要看承租人是否存在违约行为，如果承租人不存在违约行为，不应承担违约责任。租赁房屋的毁损因第三人侵权导致，由第三人承担侵权责任。

法邦网： 在房屋租赁期间，第三人造成房屋损害的侵权行为是存在的。同样，承租人在实际占有承租房的情况下，也可能会对房屋进行装修或改造。那么，承租人对房屋进行装修或改造时，是否应该征得所有权人的同意？在租赁期间届满时，承租人因此而支付的费用，能否从受益的房屋所有人处获得补偿？

徐桐律师： 承租人对房屋进行装修或改造时，应当征得所有权人的同意， 承租人未经出租人同意装饰装修构成侵权，承担侵权责任。

　　1、承租人装修经过出租人同意的。

　　如果承租人装修房屋经过了出租人的同意，租赁合同是正常履行期满解除的，装修物一般将不予返还。这是因为承租人之所以装修承租房是基于自已利益最大化的考虑，对于租赁期间是早已根据合同的约定而预知的，那么承租人势必会考虑清楚装修的适当投入、租赁期间的价值回收比等问题。当房屋租赁合同期满正常终止后，装修利益的穷竭是承租人应当承受的风险，与出租人无关。此时，承租人再要求返还装修利益，法律是不会支持的。

　　如果承租人装修房屋经过了出租人同意，但租赁合同是非正常解除时，法院将结合双方对于合同解除有无过错来决定装修物的归属及补偿。若提前解除是由于承租人违约，出租人将取得装修的价值，对于承租人的损失不予补偿。反之，合同的提前解除是由于出租人违约造成，不能拆除的装修将归出租人所有，但出租人应对承租人所受的实际损失给予货币补偿。

　　另外，对于不可抗力或双方协商一致解除合同的情况，装修物的归属将根据民法的公平原则进行处理。由于双方对解除合同均无过错，法院将依据装修物的剩余价值、装修的初期投入、房屋的租赁期限以及实际受益等综合因素，再根据公平原则来进行判决。原则上，会酌情由出租人给予承租人适当的经济补偿，以维护当事人之间的利益平衡，体现公平原则的要求。

　　2、承租人装修未经过出租人同意。

　　根据《物权法》及《合同法》的相关规定，未经财产所有权人同意，即在他人的财产进行添附行为，属于侵权行为，侵权人应承担恢复原状或赔偿损失的责任。因此，对于未经出租人同意的承租人装修行为，出租人可以要求承租人恢复原状或是赔偿损失。如果出租人未要求恢复原状，承租人也不能要求出租人补偿自已装修所损失的利益。

法邦网： 虽然，承租人在承租房屋期间，会因上述的行为给房屋出租人带来一些困扰。但是不可否认，有时候房屋出租人的某些行为也会让租客非常懊恼，而最让人头疼的，莫过于“一屋多租”。您能根据《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，并结合自身的司法实践谈谈“在出租人与多名承租人签订房屋租赁合同的情形下，该出租屋的最终承租人如何确定”？其他承租人的合法权益应该如何救济？

徐桐律师： 根据《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》，并结合司法实践，我认为，有人将同一间房屋以各种方式出租，同时与多个承租人签订租房合同，以牟取利益。当所有的承租人都要求履行合同时，应当先履行哪个合同，往往会成为各个承租人之间争执的焦点。为此，该司法解释明确履行合同承租人的顺序：

　　1、已经合法占有了租赁房屋的(即已经入住或使用该房屋的)；

　　2、已经办理登记备案手续的；

　　3、合同成立在先的。对于那些无法取得租赁房屋的承租人，如果请求解除合同、赔偿损失的，按照我国《合同法》的相关规定，出租人应当对承租人承担损害赔偿责任。

法邦网： 房屋租赁期间的麻烦远不止上述提及的，因此很多人在遇到问题时，会通过解除合同关系来快速地从纠纷中抽身。那么，出租人能否以承租人不交或迟延交纳租金而解除合同？出租人解除房屋租赁合同有哪些情形？

徐桐律师： 当然可以。出租人主张解除合同的，主要有这几种情形：

　　1、承租人未按照约定的方法或租赁物的性质使用、收益租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

　　2、承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

　　3、承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

法邦网： 大家都知道，在上海这样的大都市，选择租房的大多数是外来的务工人员。因为房价和工资的不成比例，租金的无力支付导致合同解除使其无家可归，对他们来说是非常痛苦的。好在日前《上海市提取住房公积金支付房屋租赁费用操作细则》出台，给租房者带来了福音，徐律师，所有人都可以提取住房公积金去支付房租租赁费吗？提取住房公积金支付租金的范围是什么？又需要什么条件呢？

徐桐律师： 并不是所有人都可以提取住房公积金去支付房租租赁费，只有符合下列条件之一的，可以申请提取本人住房公积金账户内的存储余额，用于支付房屋租赁费用：

　　1、承租本市廉租住房、公共租赁住房或其他由政府认定的保障性住房；

　　2、承租本市商品住房、售后公房等其他住房用于自住，且房屋月租赁费用超出家庭月工资收入20%的。

　　申请人在申请提取本人住房公积金账户存储余额不足时，经共同提取人书面同意，可以申请提取共同提取人住房公积金账户内的存储余额。共同提取人限定为申请人的配偶、父母或子女。

法邦网： 通过提取住房公积金支付房屋租赁费来缓解当前的住房压力，不失为一个好政策。如果当一个人符合提取住房公积金支付房屋租赁费的条件，那么他要怎样才能顺利的提取住房公积金支付房屋租赁费用？在申请提取住房公积金支付房屋租赁费用时，又应该提供哪些证明材料？

徐桐律师： 申请人需持以下材料（原件及复印件）办理提取申请手续：

　　（一）身份证明材料：申请人身份证件；如有共同提取人的，应提供共同提取人的身份证件、其与申请人之间的关系证明（如结婚证、户口簿等）、出具的书面同意书；

　　（二）填妥的《提取住房公积金支付房屋租赁费用申请表》；

　　（三）提取原因证明材料。

　　1、承租本市廉租住房的：由本市住房保障部门出具的廉租住房实物配租通知单或廉租住房租金补贴协议；房屋租赁合同；房屋租赁合同备案证明等。如申请人再次就同一房屋租赁行为申请提取住房公积金的，无需提供上述原因证明材料。

　　2、承租本市公共租赁住房的：由本市住房保障部门认定的公共租赁住房配租审批件（承租获本市住房保障部门批复，且经上海市公积金管理中心备案的公共租赁住房项目的，可不提供该项材料）；上海市公共租赁住房租赁合同；已支付房屋租赁费用的税控发票等。如申请人再次就同一房屋租赁行为申请提取住房公积金的，无需提供第前两项材料。

　　3、承租本市商品住房、售后公房等其他住房用于自住的；房屋租赁合同；房屋租赁合同备案证明；已支付房屋租赁费用的税控发票等。如申请人再次就同一房屋租赁行为申请提取住房公积金的，无需提供第前两项材料。

　　（四）审核注意事项

　　1、提取要求

　　提取住房公积金支付房屋租赁费用，应符合以下要求：申请人及共同提取人已累计缴存住房公积金满六个月；申请人及共同提取人目前无住房公积金贷款、无提取住房公积金归还住房贷款委托或支付物业服务费等住房消费类提取行为；职工作为申请人或共同提取人仅可提取住房公积金支付一套房屋的租赁费用；申请人的租赁行为应符合本市房屋租赁相关规定。

　　2、办理流程

　　（1）符合租赁提取条件的职工，可向租赁房屋所在地的上海市公积金管理中心区、县管理部（以下简称“区、县管理部”）提出申请，并按规定提供相关证明材料。

　　（2）各区、县管理部应当自受理申请之日起三个工作日内，作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人。区、县管理部在受理申请后，如对申请人提供的证明材料有疑问的，有权要求申请人进一步提供其他有效证明材料。

　　（3）准予提取的，申请人凭审核单、提取审核材料到指定的建设银行办理提取手续；不准予提取的，受理机构应当说明理由。

　　3、时间限定

　　提取住房公积金支付房屋租赁费用以季度为单位，申请人可每季度提取一次住房公积金，即两次提取申请的间隔时间应为三个月，且每次提取不得超过三个月的规定提取限额。申请人提取住房公积金支付房屋租赁费用，应在房屋租赁期内提出，且不超过房屋租赁行为终止后半年内。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

徐桐律师： 近年来，国内大城市的住房问题，特别是需要租赁保障的群体构成，发生了重大变化。目前，城市中租赁住房的主体不仅仅是户籍低收入户或者残疾人等特殊困难户，更包括老年家庭、部分动拆迁临时过渡家庭、刚毕业落户的新白领和大量外来农民工。特别要注意的是，其中外来农民工人口在上海、北京和广州等大城市已经占五分之一以上，我们不仅应在政策上调整和完善住房租赁保障体系，还应该关注房屋租赁中所产生的法律问题。

　　希望这次访谈可以帮助大家了解在房屋租赁过程中的相关法律问题，在遇到相关问题时，可以用法律的武器保障自己的合法权益。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢徐律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

徐桐律师： 建议栏目组在以后的节目中多对社会热点及关系老百姓切身利益的事件予以分析报道，以提高大家的法律意识及法律水平，谢谢！