法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人何恒恒。今天我们很荣幸请到北京盈科（上海）律师事务所的徐桐律师，徐桐律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

徐桐律师： 大家好，我是北京盈科（上海）律师事务所的首席房产律师，徐桐。很高兴做客《法律名人谈》，接下来我将从法律专业的角度和大家一起探讨“上海住宅标准调整而引起的卖房者跳价违约行为”相关问题。

法邦网： 对很多人而言，买房是人生中的一件大事。但就是这件大事，处理不好便会成为人们最头疼的事儿。近日，上海普通住宅标准调整引发的房东跳价违约潮，就是例子。当然，根据常理，违约是要承担责任的。那么对于卖房者违反购房合同约定，作为受害方的买房者应该如何维护自己的权益？

徐桐律师： 实际上，在卖方占据主导地位的二手房市场，房价上涨预期较强的情况下，往往容易出现较多卖方毁约的现象。比如卖方认为自己和买家事先说好的价格低于市场价格，希望加价；又或者是卖方认为自己的房子有更大的升值空间，不打算卖了。不过，面对可能出现或已经出现的类似情形，买家也不必过于担忧，可以通过合约条款等法律武器来有效保护自身的利益。

　　作为受害方的买房者，可以要求卖家继续履约,如果卖家拒绝履约,还可以提请诉讼,要求退还定金并做相关赔偿。

法邦网： 根据徐律师上述的介绍，继续履行、赔偿损失等都是违约责任的承担方式。可是，在房屋买卖中，卖房者甘愿毁约赔偿也不愿意交付房屋，而买房者却坚持给付买房的情形也会时常出现。那么在此种情形下，房屋买受人要求继续履行合同，该请求若能得到支持，是否有其法律依据？

徐桐律师： 当然可以得到支持。依据《中华人民共和国合同法》，房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应诚实、全面履行。

法邦网： 面对纠纷，尤其涉及到钱，不坐以待毙大概是生意人的特性，房屋的买卖当然也不会例外，徐律师您能给大家分析一下房屋买卖合同生效的要件有哪些吗？

徐桐律师： 房屋买卖合同只要具备书面形式、行为主体适格、意思表示真实、不违反社会公共利益等合同的一般生效条件，即为有效成立，双方当事人必须信守。

法邦网： 当然，由于房屋的购买花费甚大，为了保障合同交易的安全，经常当事人会以交付一定数额的定金而达成某种购房的意向合同或预约合同。对于此种合同其效力如何？能否对当事双方产生给付和交房的约束力？

徐桐律师： 从法律角度讲，意向合同有双重属性，第一重属性是对签订正式合同的预约性，意向合同的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务，该意向合同预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同(本约)为准，即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。第二重属性，在意向合同的内容已具备本合同的构成要件时，它就是一份有效的合同，一旦当事人一方违约，即需要承担违约责任。

法邦网： 说来说去，上海市普通住房标准调整的政策法规是该次违约跳价潮的“罪魁祸首”。所以，就该次住房标准调整的具体规定，徐律师您能给大家简单解析一下吗？此种“情势变更”的情形，能否作为卖方毁约的正当理由得到支持？

徐桐律师： 根据我国合同法相关规定，情势变更原则的适用有以下几项条件：（1）应由情势变更的事实，也就是合同赖以存在的客观情况确实发生变化；（2）情势变更，须为当事人所不能预见的，如果当事人在合同订立时能预见到相关的情势变更，即表明其知道相关情势变更所产生的风险，并自愿承担，此时并不适用情事变更原则；（3）情势变更必须不可归责于双方当事人，也就是由除不可抗力以外的其他意外事故所引起；（4）情势变更的事实发生于合同成立之后，履行完毕之前；（5）情势发生变更后，如继续维持合同效力，则会对当事人显失公平。

　　情势变更原则主要针对经济形势、经济政策的巨大变化，与国家对经济生活的干预有直接关系，如价格调整、经济危机、通货膨胀等，以下情形一般可以认定为情势变更。

　　因此，我们可以看出此次上海市普通住房标准调整的政策法规，不能认定为情势变更。

法邦网： 寻求合同非正常终止的合法化，使自身免于或尽可能少的承担责任，是合同纠纷双方当事人在处理合同纠纷时需要注意的问题。那么，对于房屋买卖合同的非正常终止，其有哪些法定的情形，可以使房屋买卖当事人正当的解除合同？

徐桐律师： 商品房买卖合同有如下12种无效或可以撤销的情形：

　　一、出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同。处理方式：应当认定合同无效（但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）。

　　当事人商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续。处理方式：请求确认合同无效的，不予支持（约定以其为生效要件的，从其约定，但一方已履行主要义务、对方并接受的除外）。

　　二、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人。

　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　三、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。

　　处理方式：可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。

　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　五、故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。

　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　六、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

　　处理方式：导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

　　七、出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋。

　　处理方式：买受人请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。

　　八、房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格。

　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　九、房屋质量问题严重影响正常居住使用。

　　处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　十、根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行。

　　处理方式：当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。

　　十一、商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记。处理方式：买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的。处理方式：当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

　　十二、因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现。

　　处理方式：当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

法邦网： 房屋买卖的纠纷可谓无处不在。合同签订的过程中常见，合同的实际履行中更不少。比如很多人兴高采烈去入住新购房屋时，却发现房屋却已被他人占住，而对于这种“一屋多卖”的情形，应该如何确定房屋所有权的归属？

徐桐律师： （一）已办理房屋过户登记手续的，房产归登记的买受人所有。

　　根据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”这说明，在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生改变。所以，数个买受人中，谁办理了商品房过户登记手续，法律就认定谁取得了该房屋的所有权。

　　（二）买受人均未办理商品房过户登记手续的，归已经办理商品房预告登记手续的买受人所有。

　　《物权法》第二十条第一款规定：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处理该不动产的，不发生物权效力。”这说明，不动产预告登记具有公示与公信效力，能够维护交易安全和正常的交易秩序，会得到法律支持，以确保依法办理了房屋预告登记手续的商品房买卖合同的完全履行。

　　（三）既未办理产权登记，又未办理预告登记的，归已先行合法占有房屋的买受人所有。

　　虽然根据我国物权法规定，商品房的所有权转移以办理产权登记过户为标准，交付使用并不具有所有权转移的意义，但是，房屋的转移占有与交付使用，仍然具有明显的公示与公信的作用。再者，《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担”。已先行合法占有争议房屋的买受人已经开始承担合同标的物毁损、灭失的风险，从这一点看，不支持其合同履行要求也不符合民法上规定的公平原则。在实践中，双方当事人一般在合同约定以出卖人交钥匙的时间作为其向买受人交付使用房屋的时间。

　　（四）均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有争议房屋的，归先行支付房屋价款的买受人所有。

　　法律无相关规定，但是，由于支付对价是房屋买卖合同履行行为，因此，已经先行支付房屋价款，履行了自己的合同义务的买受人，要求对方当事人相应履行合同义务的要求，理应得到支持，这样才能最大限度地维护正常的市场秩序，促进合同的善意履行，维护合同当事人的合法利益。

　　（五）如果上述情况均未发生，归签约在先的买受人所有。

　　据公平、诚实信用的民事行为的基本原则，签约在先的合同成立在先，理应得到优先保护。

法邦网： 房屋权属的变更，到相关部门办理变更登记，领取房产证，是一种法定的程序。根据上海相关法规的规定，申请房屋所有权转移的登记需要哪些申请材料？办理登记手续的具体费用应该由房屋买卖的哪一方承担？

徐桐律师： 申请房屋所有权转移登记，应当提交下列材料：

　　（一）登记申请书；

　　（二）申请人身份证明；

　　（三）房屋所有权证书或者房地产权证书；

　　（四）证明房屋所有权发生转移的材料；

　　（五）其他必要材料。

　　上述第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。

　　关于办理登记手续的具体费用有谁承担，目前没有硬性规定，明确这笔费用由卖方或买方支付。徐律师建议，在签订二手房交易合同前，买卖双方最好能明确这笔钱由谁来出，以免日后产生纠纷。

法邦网： 房屋的买卖，在国人的心目中是一件天大的事。因此，经常会买卖不成，仁义也难在。所以，撕破脸皮打官司，也不足为奇。那么，在房屋买卖纠纷中，当事人应该保存或提供哪些基础的证据材料？

徐桐律师： 包括以下各种证据：

　　1、房屋产权凭证；

　　2、2、房屋买卖合同及公证书；

　　3、有关机关批准买卖房屋的文件；

　　4、关于房屋交付情况的证明；

　　5、买卖双方交付、收取房款的凭证；

　　6、买主身份、买房用途及房籍情况的证明；

　　7、共有房屋的其他共有人放弃优先购买权和同意出卖房屋的证据；

　　8、出租房屋的承租人放弃优先购买权的证据；

　　9、其他证据。

法邦网： 任何的纠纷，都是一件非常令人头疼的事情，而关系很多人幸福的房屋买卖纠纷自然更不在话下。所以，为了能让广大的购房者免去很多烦恼，希望徐律师能结合自身的司法实践经验，给大家一些建设性的购房意见，以让大家能更安心的购房。

徐桐律师： 在二手房交易过程中，买卖双方对所签订的买卖合同的合法性、公平性和有效性应充分予以重视，使合同订立得尽可能完善。如对合同中细节问题的规定予以具体明确，以避免在物业交割后使买卖双方产生不必要的麻烦。在二手房买卖合同中以下条款是必备的： 　　

　　1.基本情况：买卖双方的姓名、住所、联系方法； 　　

　　2.房屋的基本情况，包括房屋位置、性质、面积、结构、格局、装修、设施设备、有无抵押、有无共有人；

　　3.价款及其支付方式、期限：写明总房价，注明是一次性付款、分期付款还是申请贷款，写清付款的时间，约定付款条件；

　　4.交房时间、条件、办理相关手续的过程及费用；

　　5.违约责任：明确违约责任，违约金、定金、赔偿金的计算与给付，争议的解决（仲裁、诉讼等）； 　　

　　6.合同生效、中止、终止条款； 　　

　　7.变更与转让的条件或不能进行变更、转让的禁止条款。

　　从现实情况来看，每个条款可能都埋伏有重重陷阱，如果稍微不慎，就可能给业主造成巨大损失，因此建议您聘请律师陪同您购买房屋，少量的费用，能让您安心、放心，避免出现问题才事后补救，悔之晚矣。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

徐桐律师： 购房者在签订合同时，如前所述，一定在购房时注意定金条款，违约条款，房屋质量条款以及物业交接条款。希望大家在购房时要谨慎处理，如有困难及时联系相关专业人士。

　　如果购房者遇到购房合同纠纷，最好是能够在第一时间联系相关房地产专业律师，及时规避相关法律风险。我认为所有法律风险最好还是在事先予以最大限度地规避。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢徐律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。如需咨询法律问题请拨打法邦网免费法律咨询热线400-817-8888。

徐桐律师： 谢谢大家，谢谢主持人，在房产方面遇到问题欢迎与我交流。