法邦网—法律名人谈

法邦网： 各位网友大家好！欢迎做客《法律名人谈》，我是本期的主持人薛加兴。今天我们很荣幸请到北京市力行律师事务所的石锦双律师，石律师您好，欢迎您做客《法律名人谈》，先跟大家打声招呼吧。

石锦双律师： 大家好，我是专职做房屋买卖、房产确权、离婚财产分割、遗嘱继承等法律业务的房产律师，很高兴来到这里，与大家一起探讨离婚房产分割方面的问题。

法邦网： 如今，买房置业已成为老百姓生活的重中之重，很多夫妻更是把房产作为结婚的条件。结婚时你侬我侬，离婚时却翻脸不认人，为了房产撕破脸的大有人在。而如果房产是贷款买的，纠纷就更难解决。那么，一般情况下，房屋在离婚时如何分割呢？

石锦双律师： 经确定属于个人财产范围的房屋在离婚时仍然归个人，属于婚后共同出资购买的房屋为夫妻共同财产，在分割时一般是平均分割为原则，同时照顾女方和抚养孩子的一方。具体到分割的方式可以双方协商一致，达成分割协议；协商不成的才会诉至法院解决。

法邦网： 通过石律师的讲解，我们了解了夫妻双方在离婚时可就所购房屋进行协议分割。那么，当事人应当如何签订分割协议呢，在签订分割协议时如何更好地为自己争取权益呢？

石锦双律师： 双方签订房屋的分割协议遵循平等公平的原则、不破坏房屋原有价值的原则、有利于生产生活为原则。既然是双方协商解决房屋的分割问题，还是凭心而论、各自做出让步，求同存异、少为细枝末节的事争持，为自己争取更多的权益，还是感情因素会起大部分作用。

法邦网： 实际上，生活中无法协议分割房产的占大多数。这时，就需要遵循法律的规定。而在解决这一问题时，必须具体情况具体分析。为此，我们选取了一些常见的情形，请石律师分析一下。现在来看第一种情形：夫妻双方婚后一同贷款买房，取得房屋产权的，离婚后房屋如何分割？

石锦双律师： 首先确定此房屋属于双方的婚后夫妻共同财产，以平均分割为原则。一方得到房屋产权的，作价的一半支付给对方，房屋的作价可以双方协商确定，也可以经评估公司评估确定。双方都要房屋的，双方可以竞价，由出价高者得；也可以优先判给没有其它住所的一方。

法邦网： 生活中，出于人们对房屋的重视，一般结婚前都会准备好房子，有的甚至把有房、有车等作为结婚的条件。结婚前一方已出资购房的情形很多见。那么，夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证，婚后夫妻共同还贷的房屋，离婚后如何分割？

石锦双律师： 夫妻一方婚前通过按揭贷款购房，取得了房产证并登记在一方的名下，这种情况属于一方婚前个人财产，离婚时一般仍归一方个人所有；

　　但双方在婚姻存续期间共同还贷的钱，不论实际是用一个人的收入，还是双方共同的收入，都属于自用夫妻共同财产进行还贷，所以这部分钱在双方离婚时应该进行分割；

　　房屋在双方婚姻存续期间有可能升值，房屋的升值部分也是需要进行分割的，也属于夫妻共同财产的所得。

法邦网： 通过石律师为我们介绍了一方出资购房，在婚前取得房产证，婚后共同还贷的房屋如何分割。但生活中还有一种情形，即夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证，并且婚后双方共同还贷。如果是这种情形，离婚时房子属于谁呢，还贷部分又该如何处理呢？

石锦双律师： 你说的这个案例与前一个的区别就是房产证取得的时间不同，一个在婚前已经取得，这个是在婚后取得。依据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外——是当事人房屋物权公示的时间；但依据《物权法》第十五条，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力——是不动产物权人取得物权的时间，在认定事实方面应该以婚前签订的购房合同为准。

　　登记属于对购房人婚前个人财产的公示和确认，因为购房人用以购房的钱款不是婚后取得，也就是说，该部分价值并非购房人婚后所创造或新增收入；婚前以个人名义购房并支付全款，购房人已经完成了购房所应负的全部合同义务，产权登记及房产证办法是开发商和行政机关的义务，不能因为第三人未能及时履行义务而剥夺守约人的权利，这也是公平原则最起码的要求。所以说这促情况的房产仍然属于一方的婚前个人财产，离婚时的分割原则和方式与上一种方式是一样的。

法邦网： 上面两种情况都是在夫妻二人离婚前就已经拿到了房产证。实际上，很多人在离婚前仍未拿到房产证。也就是说，夫妻一方婚前付了部分房款，婚后共同还贷，但是离婚时尚未取得房产证，这时，房子该如何分割呢？

石锦双律师： 依《婚姻法司法解释二》“离婚时双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。”即这种情况双方可以协商分割方案，如果由法院判决处理，因为房屋没有取得产权证书，不动产的物权尚未设立，一般的原则是不在诉讼中处理，待房产取得产权证后另案起诉分割。具体的分割原则可以参照上述的情形。

法邦网： 古人云：三十而立，而现在四十立已经让人颇为欣慰。很多渐渐步入适婚年龄的小青年都依靠父母买房。那么，父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？

石锦双律师： 这要分几种情况进行说明，第一种是在婚前父母支付全资，房屋登记在自己子女名下，这种情况属于的俱财产；

　　第二种是婚前父母付首付，婚前或婚后仍然由父母支付每月贷款的，我认为应该比照父母出全资的情况处理；

　　第三种情况是父母婚前支付首付，婚后由子女一方或共同支付贷款的，房屋的所有权属于子女的个人财产，但婚后共同偿还的部分及增值部分按共同财产进行分割；

　　第四种情况是婚后父母出全资并登记在自己子女名下的，依《婚姻法》司法解释三第7条规定“该不动产应认定为夫妻一方的个人财产”；

　　第五种情况是婚后父母付首付，由夫妻二人共同还贷的，依《婚姻法》司法解释二第22条规定“当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。”；

　　第六种情况是双方父母共同出资，全部或者是部分出资的，依《婚姻法》司法解释三第7条规定“由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。”

法邦网： 我们都知道国家规定了办理房产证的相关事宜，很多人在买房时为了符合国家的规定，或者出于自身的考虑，有可能在房产证上加夫妻二人以外的第三人的名字。遇到这种情况，离婚时该怎么分房子呢？

石锦双律师： 离婚分割房产，首先要确定共同财产的范围，房产证上有其他第三人的名字，需要对房产的所有权及份额进行确认，一般是进行房屋所有权确认纠纷的诉讼，查明、确定共同财产的范围后，再进行夫妻共同财产的分割。这需要另诉，在离婚诉讼中经常出现，

法邦网： 上述几种情况，都是婚前与婚后都有出资的情况，那如果婚前双方就已全额出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？

石锦双律师： 你说的这种情况属于双方的婚前财产，双方对房屋是按份共有关系，应该按照各自的出资额确定占产权的份额比例。共同购买房屋的二人结婚后再离婚，按照二人已经确定的比例分割，他们分割的不是夫妻共同共有的财产，是二人婚前按份共有的财产。

法邦网： “夫妻好比同林鸟，大难临头各自飞。”一旦离婚，感情不再，能得到房产也算给自己一些安慰。通过石律师的讲解，我们对离婚时房产分割的问题有了详细的了解，但生活中遭遇的情形往往比较复杂。为了更好地防范纠纷，请石律师就离婚房产分割中大家该注意的问题提供一些法律意见吧。

石锦双律师： 好的，首先双方与其在离婚时为了查清购买房产的出资情况、确定房产的分配比例争得不可开交，全没有君子的风度，不如在购置房产时就提前做个“小人”，父母想单独为子女出资购买房产的，应当保留出资的证据，对自己子女单独赠与的意思表示可以公证；双方父母共同出资的可以签订协议约定双方子女在房产上的出资情况、占有份额、分配比例等事项。其次，婚姻前的财产构成需要日常相关证据的保留完整，婚姻内的双方也可以签订《婚内财产协议》，确定个人财产的范围及共同财产的按份共有份额。

法邦网： 对于今天的话题，您还有什么要补充的吗？

石锦双律师： 今天所说的都是在婚姻中，如何分割财产防止损失的“技术”防范措施，但再好的技术防范都不如“心防”，即坦诚的做人做事，让浓厚的亲情、感情成为家庭生活的大氛围、主旋律，心无旁骛的建设而不是防范，才是最好的“应该注意的”。

法邦网： 打造高端访谈，解读民生焦点。《法律名人谈》栏目感谢各位网友的支持。再次感谢石锦双律师的参与。在此，也希望您对我们节目提一些意见或者建议，以促进我们更好的为律师和公众服务。

石锦双律师： 谢谢大家，贴近老百姓生活实际的服务才是最好的服务。