案例简介：被告以原告购房前未尽审查义务主张合同无效
原、被告于2016年7月2日签订了系争房屋的买卖合同，约定房屋转让价为人民币162万元。系争房屋为动迁安置房。合同签订后，原告已向被告支付了房款80万元，并约定于同年10月15日支付65万元。在原告履行义务时，被告却不予配合，原告多次与被告协商未果，故原告诉至法院，要求法院支持其诉请。被告则称，原告签订房屋买卖合同应当履行审查义务，即系争房屋是属于被告一人所有还是与其他人共同所有，由于原告没有审查，所以原告应当对合同无效产生的法律后果承担责任。
法院判决：原被告间购房合同有效，被告承担违约责任
经审理查明，被告将与他人共有的房屋出售给不知情的原告，并签订相关协议，并承诺如被告违约则自愿赔付原告定金双倍赔偿，如原告违约则被告不退还定金，并由原告支付居间服务费为总房价的2％给居间方。当天被告出具收条一份载明收到原告支付的定金5万元。2016年10月15日，原告向被告转账65万元，因被告卡号状态非正常故交易失败。现被告未将系争房屋按约定交付给原告，原、被告协商未果，原告方故诉至本院请求判如所请。
法院认为，虽系争房屋系被告与第三人之拆迁安置房，安置人为五人，目前并无证据证明被告签订合同时取得了四名第三人同意或事后追认，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，即使被告未取得所有产权共有人同意出售系争房屋，造成的后果是所有权转移不能发生之后果，但其后果并不影响原、被告之转让协议的效力。现被告及第三人并无证据证明转让协议存在其他合同无效的法定情形，原、被告之房屋买卖合同应为合法有效，原告之诉请本院予以支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，放弃了对原告所主张的事实和证据进行辩驳的权利，由此可能产生的不利后果应由其自行承担。
律师说法：未尽审查义务房屋买卖合同有效吗?
房屋买受人的审查义务有那些，购房人的审查义务应尽到什么程度？从降低交易成本及保障交易秩序的角度，对购房人审查义务的要求不应过高也不应过低。一般购房者只要对房产证进行了表面上的、形式上的审查，就应认为其已尽到了必要的注意义务。实务中对购房者的审查义务究竟应到何程度并没有统一尺度，法院根据双方提交的证据有一定的自由裁量权。
在本案中，根据买卖双方提供的证据可知：原告非专业的房地产经纪人，只是普通购房者，本身并不具有房产交易的专业知识，其只需要对房产证进行表面上，形式上的审查，不能对其专业能力要求过高。因此，本案的买受人并不存在相应的过错。而根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”故法院判决被告承担违约责任。
以上就是对“房屋买卖合同中，购房人的审查义务有那些，审查义务应尽到何种程度”问题的相关解答。对购房人来说，为了保险起见，建议在购房前咨询专业的法律人士或购房过程中聘请专业房产律师陪同，以此避免不必要的损失。
徐红英律师：138-1807-6833
