导读：因政策性原因，有些城市的动迁安置房会有过户时间的限制。买受人交付房款之后，为了防止出卖人以后反悔另行出卖房屋，于是，双方又签订房屋抵押借款合同的情况时有发生，目的是防止房屋过户之前不确定的风险。那么，发生争议时，双方签订的是房屋买卖合同还是借款合同，应当如何认定其性质呢？请看房产专业律师以案说法。
案例简介：同一房屋签订买卖合同和抵押借款合同 如何定性引争议
原告诉称，原、被告双方签订《房屋转让合同》，约定将被告所有的本市浦东新区系争房屋出售给原告。因系争房屋是动迁安置房，按照上海市政策，自2005年11月29日起5年内无法办理过户手续，故双方约定待政策允许办理过户手续时再办理产权过户。现系争房屋目前已经具备办理房屋过户条件，被告向原告表示不同意办理过户。故原告诉请要求：判令被告继续履行房屋转让合同，办理系争房屋产权从被告名下过户至原告名下的手续。
被告辩称，签订转让合同一年后，双方办理了关于系争房屋的抵押登记手续，并签订借款抵押合同，由此双方的买卖关系已经转变为借款关系，被告将系争房屋交给原告使用，以作为折抵借款的利息。被告对原告的请求不同意。
法院判决：被告协助原告办理过户手续
法院认为，双方签订的两份合同法律关系并不相同，后签订的借款合同并不自然替代之前签订的房屋转让合同。判决如下：被告协助办理房屋产权登记过户至原告名下的手续。
律师说法：同一房屋签订买卖合同和抵押借款合同 法院如何定性呢
首先，本案原告向被告支付款项，被告对所收到的款项均出具收条，收条的内容及款项的总额均明确指向为房款；同时被告实际向原告交付房屋，原告占有使用房屋至今；上述的履行均符合正常房屋买卖交易过程。
其次，系争房屋为配套商品房，产证上注明房屋自2005年11月29日起5年内不得转让、出租，鉴于此双方在建立买卖关系后并未在当时办理产权过户；原、被告所约定的借款期满日与房屋符合上市过户交易的日期、借款金额与房款金额均予能相互对应，同时双方所约定的借款期限约三年半之久，却在借款合同中特别说明借款无利息不承担利率。本人认为，在并非小额的债权债务下，在并不熟识的原、被告之间所订立的借款合同已有异于正常的借贷关系，说明原告签订抵押借款合同的本意是基于已存的债权以借款合同的形式在房屋上设定有效的抵押权，以限制房屋权利人的另行处分权利，而非期待将来钱款的返还。
再次、按照被告所述房屋是免费给予原告使用以抵扣借款利息，房屋实际交付基于房屋买卖关系履行在先，而订立抵押借款合同在后，如建立借贷关系，设定担保，抵押房产的交付并非必须，如是将之后房屋使用抵扣利息，那么订立借款合同时应当对此及房屋的返还等内容作出书面约定才更符合常理，然而该合同不仅没有涉及相关内容反而对利息方面特别做出相反约定，由此可以看出被告对借款合同仅是设定抵押权的形式是明知的，且结合借款到期后被告从未向原告行使还款义务，也未提供证据证明在借款到期后要求原告返还系争房屋等，由此认为原告所作出解释的合理性、可信度更高。
综上，双方签订抵押借款合同并设定抵押权的行为，系买受人为限制出卖人处分系争房屋而为，并非存在真实的借贷关系。
法律依据：1、《合同法》第六条 当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。2、《合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
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徐红英律师：13818076833
