案例简介：贷款政策调整致使合同无法履行，原告诉请解除合同
原、被告双方经中介介绍于2016年10月6日签订《房屋买卖合同》(以下简称合同)，约定由原告购买被告位于上海市浦东新区上南路3339弄(桃李家园)XX号501室房屋(以下简称系争房屋)，并支付被告履约定金15万元。合同约定该房屋总价为638万元，并于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日支付首付191万元，占比约为总房价款30%。同时约定于2017年2月28日前完成过户手续。双方至今未签订示范合同亦未办理申请公证手续。2016年11月28日，上海市住建委等部门发布沪建房管联(2016)1062号商品房购买新规(以下简称11.28政策)，导致原告如想购买被告房屋则需支付房屋总价款70%首付，即446.60万元，完全超乎原告承受能力。得知该政策后，原告随即与被告商量，请求被告返还定金15万元，被告拒绝。因重大政策调整，导致原告无力支付被告房屋首付款，属于不可抗力，不得归咎于原告，双方互不承担责任，被告应返还原告15万元，因双方无法协商一致，故原告诉至法院。被告辩称，贷款政策的调整不属于不可抗力，且原告应对购房过程中遇到的障碍有所预见，因此，不同意原告说法。
法院判决：贷款政策调整并不必然导致合同无法履行
原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，故原、被告之间的定金合同关系成立并在原告交付定金后生效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应恪守，若有违约，应承担相应责任。原告欲通过将自有房屋出售的方式置换系争房屋，10月6日原、被告签订合同时约定的房屋总价款638万元，原告对系争房屋为非普通住房明确了解，对自有房屋尚未出售心知肚明，对签订合同时应适用的住房信贷政策亦应明知。综合本案双方提供的证据及当庭陈述，原告虽主张签订合同前后均积极出售自有房屋，然实际仍以市场价挂牌，直至约定的签约日前仍未出售；且原告未能举证证明其在11月28日前后已具备合同约定支付首期房款191万元的能力，原告虽表示曾分别向两位朋友提及需借款200万元用于购房的主张，然证人杨某某到庭作证，证人张某某的证言及银行资金流水记录不能证明其10月6日至11月30日期间具备借款100万元给原告的能力。3.25政策与11.28政策在施行差别化住房信贷政策的内容上并无区别，即便没有11.28政策的出台，根据原告当时的房屋及自身状况，既不具有在11月30日支付191万元首期房款的能力、亦不具备向银行申请贷款300万元的资格。29日新政实施至30日签订示范合同仅相隔一日，现原告以在约定的期限内因政策原因导致其无能力再支付相应首付金额，与被告之间的买卖合同不能如期签订，过错责任不可归责于原告的理由，本院不予采纳。对原告要求被告返还定金15万元的诉讼请求，本院不予支持。双方对解除合同均无异议，对原告要求解除房屋买卖合同的诉讼请求，本院予以准许。
律师说法：贷款政策调整并非房屋买卖合同中的不可抗力
在我国《合同法》上，不可抗力解释为：不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。不可抗力条款中主要包括以下几种情形：1、自然灾害、如台风、冰雹、地震、海啸、洪水、火山爆发、山体滑坡；2、政府行为，如征收、征用；3、社会异常事件，如战争、武装冲突、罢工、骚乱、暴动等。向银行贷款是消费者购房融资的一种手段，并非唯一的手段。也就是说，消费者向银行申请贷款的行为是银行批准其贷款的必要条件之一，而并非充分条件。即使是政策不变动，消费者也并非百分百能从银行贷到款，因此政策变动显然不满足不可预见这一条。此外，政策变动导致银行贷款政策变动，主要是对缺乏资金的买家造成影响，他们可以通过变更付款方式继续履行合同，因此，贷款政策的调整并不属于不可避免和不可克服的情形。因此，因为贷款政策调整而解除合同是没有依据的。
以上就是对“因贷款政策调整无法购房属不可抗力吗能否解除合同”的解答。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，合同当事人在签订房屋买卖合同时对合同订立之后，可能出现的房地产市场风险，以及各种履行方面的障碍均应当有一定程度的预见和判断，不会对国家逐渐加强的宏观调控措施毫无心理准备。如有相关问题，请咨询专业房产律师。
徐红英律师：13818076833
http://wenshu.court.gov.cn/content/content?DocID=f5fb8106-27ff-4d88-9973-a767008e04d3&KeyWord=房屋买卖
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