标题：中介公司与购房者签订独家委托协议独家委托协议具有法律效力吗？
导语：由于市场专业分工越来越细，很多专业的事情需要交由专业的人去打理。在今天，住房需求基本上是每个人在不同的人生阶段必须解决的基本问题。我们在购房时，往往会寻求房产中介的帮助。但是，房产中介为了让购房者支付的佣金不会流失，在订立居间协议时，利用自身的优势订立对自己有利的条款。那么，中介公司与购房者签订独家委托协议，独家委托协议具有法律效力吗？请看专业房产律师以案释法。
案情简介：房产中介公司以购房者违反独家委托协议义务，诉请购房者承担违约责任。
2012年12月，王先生到中介公司挂牌出售名下位于杨浦区殷行一村的房屋，工作人员告诉王先生，要挂牌出售房屋先要与公司签订居间协议，随后便拿出一份《房地产委托出售居间（独家代理销售）》合同让他签字，不明就里的王先生没有意识到自己签下的是一份在约定期限内只能委托该中介公司独家代理销售房屋，不得自行或另行再委托他人出售房产的“独家代理协议”。在此后的一段时间里，中介公司多次带客户上门看房，但始终没有购房者与王先生达成购买意向。就在王先生对中介公司的居间能力感到失望时，却意外地从其他中介机构处得知有顾客愿意购买自己的房屋。2013年1月15日，在其他中介机构的居间下，王先生顺利地卖出了房屋，并支付了佣金。
签订独家委托协议的房产中介公司得知王先生“跳单”另找其他中介机构卖房后，认为王先生违背双方签订的独家协议构成违约，应当向其支付违约金，协商未果，该房产中介将王先生诉至杨浦法院，要求承担违约责任。
法院判决：提供格式条款一方免除己方责任、排除对方主要权利”的格式条款无效。
律师案例评析：中介公司与购房者签订独家委托协议，独家委托协议条款效力如何？
本案律师认为：认定独家委托格式条款有效与否需要根据个案的具体情况判断，主要考虑的因素是该条款有无违背缔约自由的原则，以及当事人的利益是否因此失衡。
首先，在考量是否违背缔约自由原则时，居间人负有举证责任，证明其在与委托人签订该格式条款时采取了合理的方式提请对方注意并进行说明，在本案中，中介公司并未对独家委托条款进行特别的说明与提示。
其次，本案中的独家委托条款约定，从合同签订之日起至居间人完成委托事项之日止，委托人都不能再自行委托任何第三方出售房屋。意味着王先生需无期限地放弃选择其他居间人的权利，而中介公司却没有在协议中规定自己作为独家委托更重要的义务，使得独家委托条款成为对王先生单方面的约束，显然违背了公平原则，双方的权利义务严重失衡。该条款属于无效条款，因此对中介公司的诉请不予支持。
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徐红英律师：13818076833
法律依据：《中华人民共和国合同法》
第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。
格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。
第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
