案例简介：买房人不具有购房资格，请求法院解除合同
原告诉称，其于2014年2月27日与被告签订了《上海市房地产买卖合同》，购买被告602室房屋，房价为人民币240万元。合同签订后，原告支付被告房款共计65万元。因本市的房屋限购限贷政策，原告无法取得贷款，按照合同约定原告因政策原因不具有购房资格，双方可以解除合同。2014年5月10日，原告正式通知被告解除买卖合同，但被告拒绝返还房款，现原告起诉要求解除《上海市房地产买卖合同》，被告返还房款65万元。
被告辩称，合同约定因贷款政策变化导致原告不具有购房资格，可以解除合同。原告签约后政策未发生变化，限购限贷政策在原告购房前就已经出台，原告在签订买卖合同前知道自己属于限贷限购对象，故其不具有解约权。原告于2014年5月10日与被告协商解约事宜，但被告未同意解约，被告不认可双方的买卖合同已于2014年5月10日解除，被告同意买卖合同在开庭之日解除。合同约定如原告不能取得贷款或贷款不足时应以现金补足，故原告不支付房款构成违约。被告不同意原告的诉请，被告反诉要求原告支付违约金48万元及迟延履行违约金。
法院判决：买方违约，无权依据合同约定解除合同
本案中原告与被告于签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。根据原告提供的《住房公积金个人购房担保借款合同》等材料，其在签订买卖合同时即属于限贷限购对象，而非因签订合同后的政策执行细则变化而导致其成为限贷限购对象，故原告无权依据该约定解除合同。判决如下：1、解除原告与被告签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告于本判决生效之日起十日内，返还原告房款65万元。3、原告于本判决生效之日起十日内，支付被告违约金17，500元、赔偿金30万元。
律师说法：买房人不具有购房资格 是否有权解除合同
关于本案原告是否有权依据约定解除合同，关键在于是否因签订合同后的政策变化而导致其不具有购房资格。经查明，限购限贷政策在原告购房前就已经出台，因此原告知晓相关限购限贷政策，所以无权依约定解除合同。法律依据为《合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案例中的原告不符合约定解除合同的条件，原告应承担相应的法律责任。
目前很多城市都出台了房屋限购限贷政策，特别是在北、上、广、深等一二线城市，在此，提醒购房者一定了解清楚所在城市房屋买卖的相关政策，确保买房时具有购房资格，以避免不必要的损失。
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徐红英律师：13818076833
