案例简介：转租房屋代理权引争议 承租人主张优先续租
原告陈x诉称，2012年上海x公司租赁x林业局的坐落于上海市浦东新区x路门市房六间，租赁期限自2012年1月1日至2012年12月31日。同时，x公司委托原告对上述房屋进行管理，包括签订租房协议、收取房屋租金等事宜。2011年3月5日，原、被告签订租赁协议一份，被告租赁上海市浦东新区x路西起第二间门市房（以下简称系争房屋），租金人民币8,250元/季度，一季度一付，租赁期限从2011年3月5日起至2012年3月5日止。租赁合同到期终止后，原告多次要求被告迁出系争房屋并支付迁出前的房屋使用费，被告至今拒绝履行相关义务。原告起诉至法院，要求判令：1、被告返还系争房屋；2、被告向原告支付自2012年3月6日起至实际搬出时止的房屋使用费，以每日91元计算。
被告卢x辩称，不同意原告诉请。被告曾与x林业局签订租赁合同。之后，原告自称其为x林业局的负责人，受x林业局的委托与被告签订租赁合同。原、被告签订租赁协议情况属实，现租期已经届满。签订租赁协议的三十日内应当办理登记备案，故该协议有缺陷。现被告要求和x林业局重新签合同，但尚未签。如果x林业局不继续租给被告，应当予以赔偿，所以被告未迁出系争房屋。x林业局和x公司之间的租赁合同是无效的，被告有优先续租权。
法院判决：承租人返还房屋并支付使用费
法院认为，原、被告租赁期限届满，双方发生纠纷未继续签订租赁协议，根据法律规定，被告应将系争房屋及时返还原告，若违反该规定继续使用造成原告损失的，应予以赔偿房屋使用费。判决如下：1、被告卢x应于本判决生效之日起十五日内向原告陈x返还系争房屋；2、被告卢x应于履行本判决第一项义务之日起五日内支付原告陈x自2012年3月6日起至上述房屋实际移交之日止按每日人民币89元计算的房屋使用费。
律师说法：合法转租房屋受法律保护双方应履行合同约定
首先，本案原告是否有权与被告签订租赁合同？x林业局与x公司于2011年3月1日所签订的《房屋租赁协议》中确定将上海市浦东新区六间门市房租赁给x公司并同意该公司在租赁期间内转租经营，故x公司可依据该协议委托原告将位于上述房屋中的系争房屋转租被告。现在租赁过程中发生纠纷，由原告作为合同相对方向被告主张权利为原告的委托授权范围之内，并无不当。租房协议为原、被告真实意思表示，且已实际履行，故应为合法有效。法律依据为《合同法》第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。
其次，本案被告辩称，其与x林业局之前签订的租赁协议中确定其有优先续租权，故根据该协议，原告应赔偿其如不续签所导致的装修损失等。根据合同相对性原则，原、被告签订的合同中并没有此条款，被告应依据之前的租赁协议向x林业局主张权利。
律师在此提醒您，租房之前一定要核实清楚房屋的状况，若是转租房屋，要确认转租行为已经原出租人同意，避免造成不必要的损失。生活中当您遇到诸如此类的问题，请及时咨询当地的房产方面的专业律师，相信房产专业律师会为您提供一个合理的解决方案。
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https://www.itslaw.com/detail?judgementId=fe1c84c1-0a4d-4dc8-a1d6-b261ee2b9bdd&area=1&index=19&sortType=1&count=18609&conditions=searchWord%2B房屋%2B1%2B房屋&conditions=searchWord%2B纠纷%2B1%2B纠纷&conditions=region%2B9%2B6%2B上海市&conditions=trialRound%2B1%2B8%2B一审&conditions=trialYear%2B2012%2B7%2B2012
