导读：租房现象较为常见，经常听说买卖不破租赁，即房屋出租后，即使房屋被出售，承租人仍然可以使用被出售的房屋直至租赁期满。那么，如果承租的房屋已经先设定抵押，会影响租赁房屋的使用吗？承租人可以房屋设定抵押在先解除租赁合同吗？房产专业律师为您以案释法。
案例简介：房屋已设立抵押承租人要求解除合同
原告诉称，原告与被告于2009年11月27日签订《上海市房屋租赁合同》，约定原告向被告出租上海市某路2110室房屋，合同当天被告支付部分保证金人民币5000元，被告应在12月15日前将剩余保证金和两个月租金存入原告指定帐户。合同签订后，原告收取了保证金人民币5000元，但被告于2009年12月15日向原告发出《解除房屋租赁合同通知》，表示因原告隐瞒出租房已抵押的事实，单方解除《房屋租赁合同》。现原告诉至法院，要求判决：1、终止履行原、被告签订的《上海房屋租赁合同》；2、被告支付违约金人民币51982元。
被告某公司辩称，双方在签订租赁合同时特别约定房屋未设定抵押，原告亦告知上述房屋未设定任何抵押。被告在区房地产登记处查询得知，涉案房屋于已抵押给银行。被告即通知原告解除合同。被告认为，原告故意隐瞒租赁房屋已设定抵押的事实，以欺诈的手段使被告在违背真实意思的情况下订立合同。不同意原告的诉讼请求，要求原告返还租赁保证金人民币5000元。
法院判决：出租人隐瞒房屋已抵押事实承租人有权解除合同
本案原告在签订合同时未将房屋实际情况告知被告，隐瞒了房屋设有抵押的事实。判决如下：1、对原告要求违约金人民币51982元的诉讼请求不予支持。2、撤销原告与被告于2009年11月27日签订的《上海市房屋租赁合同》。3、原告应于本判决生效之日起十日内返还被告保证金人民币5000元。
律师说法：租赁房屋已设定抵押在先，买卖不破租赁原则如何适用
本案原告主张双方签订的合同版本是中介公司提供的，没有注意到合同上有“未抵押”字样，即使合同履行中若抵押权人行使抵押权，根据买卖不破租赁也不会影响房屋的租赁使用。那么，本案是否适用买卖不破租赁原则呢？根据“《物权法》第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”可见法律对租赁合同签订于抵押权设定之前或之后的保护完全不同，本案中房屋抵押在先，不适用买卖不破租赁。被告对所承租的房屋不能设定抵押的要求是对其合法权益的保护，其以原告在签订租赁合同时隐瞒事实为由不再履行合同，不能视为被告违约。
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