导读：买受人签订的房屋买卖合同中，一般都包含开发商事先拟定好的格式条款，而格式条款基本上没有协商修改的余地。那么，房屋买卖合同中的设定的格式条款，如何认定其效力呢？请看房产专业律师以案说法。
案例简介：房屋实测面积误差大从而引起纠纷
原告诉称，原被告双方签订上海市商品房预售合同，由原告向被告购买位于上海市宝山区某房屋，并约定房屋建筑面积为87.58平方米，合同附件及户型平面示意图都明确该房屋朝南最外侧带有阳台。但实测房屋建筑面积仅82.31平方米，缩水5.27平方米，误差6.02％，且根据被告提供的房屋套内建筑面积明细表显示，该房屋无阳台面积。据此，原告认为被告交付的房屋与预售合同约定不一致，已经构成违约，要求被告支付原告面积误差款。双方预售合同的补充条款第二条约定面积误差超过3％的部分也仅据实退还房价款。该条款系被告事先拟定的格式条款，被告也未向原告履行解释、说明义务，应认定无效，故对于面积误差款的具体计算为：误差3％范围的面积按照合同单价退还，超过3％的面积按照合同单价的2倍退款。
被告某公司辩称，被告交付的房屋与预售合同所附的户型平面示意图一致，并不缺少阳台。由于房屋测绘单位在预测与最后实测时采用的标准不同，实测时没有将阳台面积计入房屋建筑面积，也不计入公摊面积，由此导致房屋面积的变化，该情况不属于被告违约。被告愿意根据合同约定，按照合同单价向原告退还面积差额款。
法院判决：合同合法有效双方应执行
法院认为，原被告双方签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应根据合同约定来确定双方的权利义务。判决如下：被告某公司于本判决生效之日起十日内按合同约定退还原告房屋面积差价款。
律师说法：房屋买卖合同的格式条款 如何认定其效力
首先，原被告双方签订的预售合同系双方真实意思表示，合法有效，应根据合同约定来确定双方的权利义务。本案房屋面积差异系预测图纸与实际施工图纸（即预售合同所附的平面示意图）不同所致，目前被告交付的房屋与预售合同约定的结构相同，故原告认为房屋无阳台，要求被告承担违约责任，支付违约金等意见，不予采纳。
其次，关于房屋面积差异的具体处理，根据双方合同的约定，房屋交付时，房屋建筑面积以上海市房屋土地资源管理局认定的测绘机构实测面积为准，暂测面积与实测面积不一致时，按合同单价多退少补；暂测面积与实测面积的误差超过3％（包括3％）时，乙方有权单方面解除本合同。从上述合同约定来看，双方在签订预售合同时已经充分考虑到实测面积与暂测面积可能存在的差异，并对不同情况约定了不同处理方式。根据本案事实，原告若认为该实测面积之变化影响其合同目的的实现，可以依照双方约定行使单方解除权，否则应当根据合同补充条款第二条的约定处理，由被告根据合同单价退还原告相应的购房款。原告认为补充条款第二条系格式条款，应属无效，面积误差超过3％的部分应当双倍退款。法律规定，格式条款具备免除己方责任、加重对方责任、排除对方主要权利等情况时，应依法认定为无效，但上述条款并不存在法定无效的情形，故原告的上述意见法院不予采信。
法律依据：《合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
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