案例简介：房屋《定金合同》引发争议
原告诉称，2010年1月21日，原告与被告签署《定金合同》，合同约定：原告向被告预订位于上海市浦东新区的系争房屋，总价为553.41万元；若被告未告知原告在签约前该房屋有抵押、预租、查封等事宜，应双倍返还原告定金。签约后，原告共计支付被告160万元。之后，原告发现：一，被告已将系争房屋在银行进行了抵押；二，因被告拖欠建设方巨额工程款发生诉讼，上海市第一中级人民法院对系争房屋进行司法查封至今。为此，原告提起诉讼，要求：1.解除原、被告签订的《定金合同》；2.被告返还原告购房款160万元；3.被告支付原告违约金160万元。
被告某公司辩称，签订《定金合同》时原告对系争房屋上存在抵押和查封的情况是非常清楚的，且根据法律规定，定金不得超过合同总价的20％，不同意原告的诉讼请求。
法院判决：定金罚金不得超出合同总标的20％
原告主张的定金罚金，超出合同总标的20％的部分，法院不予支持。判决：1、解除原告与被告的《定金合同》；2、被告退还原告定金160万元；3、被告支付原告定金罚金1,106,820元。
律师说法：定金数额超过合同标的额的20% 定金罚则如何适用
首先，原告与被告签订的《定金合同》确立了原、被告此后就系争房屋签订正式房屋买卖合同的预约关系，并不违反法律规定，合法有效。根据《定金合同》的约定，因被告未告知原告在签订本合同前系争房屋已存在抵押、预租、查封等事实，原告拒绝签订商品房买卖合同的，被告应双倍返还原告已付定金。现法院经审理查明，系争房屋确被上海市第一中级人民法院查封，且至今未予解封，但被告在2010年1月21日与原告签订《定金合同》时，并未将此情况告知原告。现被告未在签订《定金合同》时将系争房屋已存在查封的事实告知原告，故原告依据《定金合同》的约定，主张解除《定金合同》，由被告返还已付款160万元，并承担违约责任，符合合同的约定，依法应予支持。其次，至于违约金160万元，根据原告的陈述，原告主张的该160万元违约金即为合同约定的定金罚金。现被告认为已付的160万元系房款，而非定金，对此，双方签订的《定金合同》对于该笔款项明确约定系定金，作为双方当事人订立商品房预售合同的担保，在签订买卖合同后转为房款，而被告出具的收款《授权书》也明确表明该款项为定金，虽然被告出具的收据写的是购房款，原告诉请要求返还的也是购房款，但是购房款本身可以包含定金及房款，因此，被告抗辩该160万元不是定金，而是房款，依据不足，法院不予采纳。根据法律规定，定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的20％，鉴于买卖的标的总额系553.41万元，为此，原告主张的定金罚金，超出合同总标的20％的部分，法院不予支持。
法律依据：《担保法》第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。
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徐红英律师：13818076833
