案例简介：悬挂标牌侵占邻居外墙面双方引争议
原告A公司诉称，原告与房屋的所有权人顾xx签订了房屋租赁合同，后顾xx按照合同约定将房屋交付给原告进行使用，原告需在承租房屋上方悬挂店招进行营业，但原告发现应当属于自己使用的外墙部分已被被告B公司侵占用来悬挂广告牌。根据原告承租的商业用房性质，出于商业惯例及经营目的，原告作为承租一楼的承租户，店招通常的悬挂部位应为一楼的上部至二楼窗户的下沿。经司法鉴定，被告位于该争议部分的广告牌底端超越了一、二楼楼板中心线1.299米，被告悬挂广告牌的行为已侵犯了原告的外墙使用权和经营权，故原告提起诉讼，要求判令：1、被告停止侵害、排除妨碍，将悬挂在应当归属于原告使用外墙部分的广告牌拆除。
被告B公司辩称，系争部分二楼窗户下沿外墙部分应当由被告用来悬挂店招，因为该系争部位与原告一楼外墙不在一个水平面，房产证上也亦未将该套外面积划归原告使用，因此不同意拆除系争部位的广告牌。
法院判决：被告悬挂标牌行为侵犯原告的外墙面使用权
法院审理后认为，本案被告在系争部位悬挂标牌之行为侵犯了原告所应享有的外墙面积使用权。法院判决，被告B公司限期撤除安装在原告A公司所承租一楼房屋外墙的标牌。
律师说法：在房屋外墙悬挂标牌 应当在合理范围内使用
首先，租赁合同生效后，出租人（业主）除享有该租赁物的所有权和处分权外，其他作为租赁物上的依法占有、使用和收益的权利便相应地转移给承租人。鉴于此，原告在合法成为承租人后便相应的拥有了承租房屋相对应外墙面合理的使用权。其次，根据司法鉴定报告，被告位于争议部分的标牌底端已超越了一、二楼楼板中心线1.299米，而被告依法仅享有墙壁、地板、天花板等境界壁之中心线向内围成的专有空间相对应外墙面的使用权，即被告仅可在一、二楼楼板中心线以上相对应外墙面悬挂标牌，其并不完全享有系争部位外墙面的使用权。再次，原告所承租的房屋系沿街一楼商铺，作营利性活动之用的房屋，其标牌悬挂的位置、标牌的大小等因素都直接影响其盈利。因被告在系争部位设置标牌之行为限制了原告在合理范围内选择标牌悬挂位置的权利，致使原告的标牌不具有突出性效果，已对原告的经营活动造成了影响，故被告的行为并不构成对系争部位外墙面的合理使用。综上所述，被告B公司在系争部位悬挂标牌之行为侵犯了原告A公司所应享有的外墙面使用权，对原告的经营活动造成了影响。
法律依据：1、《合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
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徐红英律师：13818076833
