【广州合同律师、企业法律顾问】
租赁合同到期后，承租人应在多大范围内对涉案房屋承担恢复原状的义务
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基本案情
2018年1月中旬，AA通信有限公司与赵某某签订了房屋租赁合同，合同约定，AA通信有限公司承租赵某某的房屋用作机房，并可以对房屋的窗户朝向进行改造，按月向赵某某支付租金等相关事项。租赁合同到期后，赵某某发现该房屋多处结构被AA通信有限公司改动，墙面留下污渍，赵某某遂扣留了AA通信有限公司尚未搬出的设备，要求AA通信有限公司将房屋恢复原状。
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法院判决
法院认为：本案中的涉案租赁房屋被用做通信机房使用，双方在签订租赁合同时已经明确约定了被告AA通信有限公司有权对该房屋的门窗结构进行改变调整；根据我国《合同法》的规定，租赁期间届满后，承租人返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中双方在租赁合同中就AA通信公司返还时应恢复相应的门窗结构进行了规定，AA通信公司在合同到期后，及时履行了有关的拆除、恢复工作，应当认为AA通信公司已经履行了合同约定的义务。原告赵某某在承租时已经知道该房屋用途，在合同到期后，要求将房屋恢复到合同订立之前的状态既不现实也无法定或约定依据，故对于原告赵某某的诉讼请求法院不予支持。
本案中赵某某在与AA通信公司就恢复租赁房屋状况无法达成一致时，扣留AA通信公司在房屋内的设备，造成AA通信公司无法将该设备取走，赵某某以此认为AA通信公司妨碍了将房屋再次转租可获得的收益，要求AA通信公司赔偿的，法院不予支持。
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律师评析
《合同法》第223条的规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”
根据我国《合同法》第235条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”
承租人对出租人所负担的恢复原状的义务，应当以约定或按租赁物的性质正常使用后的状态为限，而非将租赁物恢复至承租之前的状态，因此法院对于赵某某的主张不予支持。
