【广州合同律师、企业法律顾问】
因第三人原因影响租赁房屋使用的，出租人是否应承担责任
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基本案情
2018年年初，孙某某和钱某某签订了房屋租赁合同，合同约定孙某某承租钱某某名下的一处房屋，孙某某按月向钱某某支付租金，钱某某需保障该租赁房屋以及相关设备符合使用的安全条件。事后，孙某某发现该房屋存在严重漏水现象，原因在于楼上住户下水道经常堵塞造成，孙某某多次向钱某某反映此情况，钱某某一直推脱不予解决。孙某某无奈拒绝向钱某某支付租金，双方协商未果，起诉至法院。
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法院判决
法院认为：首先，根据我国《合同法》的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决
本案中孙某某和钱某某租赁合同中明确约定，钱某某作为出租人有维修租赁物的义务，而至于该损害究竟是否由于第三人原因导致，根据合同相对性的原则，钱某某仍应对该租赁物的适租状态承担责任，本案中钱某某未及时加以维修而造成孙某某无法居住的，钱某某应当承担违约责任。其次，关于孙某某是否有权以钱某某违约为由拒绝支付租金。法院认为本案中钱某某已经履行了合同的主要义务，其未履行维修义务为履行瑕疵，但不构成孙某某有权以此抗辩拒绝支付租金的理由，因而孙某某不享有约定或法定的抗辩权，孙某某应当向钱某某支付租金，基于钱某某的违约行为，法院酌定减少孙某某所应支付的租金。
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律师评析
本案中需要注意的是，根据我国《合同法》的规定：
（1）“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”；
（2）“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”；
（3）“承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期间内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。”
