基本案情
2018年8月中旬，郑某某因公司经营出现困难，不得已四处借款。郑某某通过其朋友的介绍认识了彭某某，在郑某某提出借款请求后，彭某某要求郑某某对向其的借款提供担保。郑某某的朋友孙某某便以自己的名下的一处房屋与郑某某签订了商品房买卖合同，合同中约定：若郑某某无法按时向彭某某履行还款义务，则彭某某向郑某某出具的借款可以依法转为向孙某某给付的购房款。事后，郑某某由于公司经营不善，无法按时向郑某某还款，郑某某于是向法院起诉，要求履行其与孙某某之间的房屋买卖合同。
【广州合同律师、企业法律顾问】
法院认为：本案中，根据孙某某与彭某某之间达成了商品房买卖合同以及彭某某与郑某某之间的借款合同关系显示，由于彭某某与郑某某之间属于经朋友介绍才认识，相互之间并不了解。在郑某某向彭某某提出借款请求后，在正常情况下，彭某某向郑某某要求为此次借款提供担保。同时结合彭某某与孙某某之间的商品房买卖合同的约定，在郑某某无法按时向彭某某偿还借款的情况下，彭某某向郑某某出具的借款可以抵充为其向孙某某支付的购房款，属于物权法中禁止的流押条款，因此彭某某与孙某某之间的商品房买卖合同无效。但是商品房买卖合同的无效并不等同于孙某某不向彭某某承担担保责任。根据我国民间借贷的规定，法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝的，法院应裁定驳回。
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律师评析
本案中需要注意的是，根据我国《物权法》的规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。”此项规定属于禁止流押条款，本案中彭某某与孙某某之间的以订立商品房买卖合同，约定在郑某某无法承担还款义务时由彭某某取得房屋所有权的属于流押协议，通过此种方式的抵押行为无效。同时根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”因此，以流押方式订立的担保合同无效并不等同于免除担保责任，当事人可以通过变更诉讼请求的方式，要求合同向对方承担担保责任。
