基本案情
朱某某在AA房地产开发公司购买了一套住宅房屋，其向BB商业银行申请购房贷款，并以该套房屋进行抵押。若朱某某未按约定还款，则BB商业银行有权就该套房屋进行拍卖、变卖所得的价款进行优先受偿。朱某某和BB商业银行签订了抵押合同后仅办理了房屋抵押权的预告登记，未办理抵押登记。在BB商业银行将贷款发放给朱某某后，由于朱某某未按期归还贷款，BB商业银行向法院起诉，要求拍卖变卖该房屋，就其所得价款优先受偿。
【广州合同律师、企业法律顾问】
法院判决
法院认为：本案的争议焦点主要在于被告人朱某某在未办理抵押登记，仅办理预告登记的情况下，原告BB商业银行是否享有抵押权的优先受偿效力。根据我国《物权法》的规定可知，预告登记仅为一项债权保全方式，其本身并不产生物权效力，而仅具有对抗普通债权的效力，因此BB商业银行在对涉案房屋仅具有预告抵押登记的情况下，并不能当然的取得对该涉案房屋价款的优先受偿权。因此法院判决被告人朱某某应当在限期内办理抵押登记，已经办理或未按要求办理抵押登记的，则BB商业银行有权对该涉案房屋所拍卖、变卖的价款进行优先受偿。
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律师评析
本案中需要注意区分的是预告抵押权登记效力和抵押权登记的效力，两者不可混淆：根据《物权法》第20条，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；可知，预告登记制度旨在保障将来物权的实现，预告登记权利人享有当不动产物权登记条件成就时对不动产优先办理物权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对不动产的处分。故预告登记属于债权保全措施，并具有排除他人处分标的物的物权效力。但是预告登记并非正式物权登记，因此仅办理房屋抵押权预告登记情况下，抵押权并未依登记而设立。
