-景某诉牛某等房屋买卖合同纠纷二审案例分析
自17年下半年至今，尤其长春的房地产迎来了新的春天，不管是南三环、南四环，还是北湖地区房价都涨势惊人。随着房价的上涨，引发的纠纷也日益增多，不少房主觉得自己房子卖的价格低了，提出不想再出售，其中一个常见的理由就是房屋为夫妻共同所有，在出售时仅一方签订合同，并未取得另一方的同意，现另一方以不同意为由主张合同无效，提出退还购房款，并要求购房人返还房屋。这样的理由是否充分呢？是否有足够的法律依据呢？还请见雅成律师以案说法之景某诉牛某等房屋买卖合同纠纷二审案例分析。
【案情简介】
【原告主张】
①被告协助办理更名过户；
②被告返还多支付的价款138，280元。
【被告抗辩】
涉案房屋为王某、牛某夫妻共同财产，签订合同时，牛某并不知情且现不同意出售房屋，因此房屋买卖合同无效，同意返还原告全部购房款。
【一审法院观点】
关于《房屋买卖协议》效力问题
本案中景某应王某张贴售房广告，向王某表明愿意购买，属于
向王某发出的要约，王某表示接受，是王某作出的承诺。但是，房屋买卖协议中的卖方是牛某，景某能提供证据证明向牛某发出了上述要约，以及牛某作出了承诺。景某也承认协议书中牛某的名字是王某代签。争议房屋是被告王某和牛某夫妻共同财产，出卖该房屋不能认定是日常生活需要，因此，王某不具有家事代理权。景某也未提供证据证明出卖该房屋是王某、牛某共同的意思表示。因此认定房屋买卖合同无效。本案也不符合物权法关于善意取得的情形，因此，关于判令王某、牛某协助办理更名过户手续的请求，本院也不予支持。
【二审法院观点】
关于《房屋买卖协议》效力问题
牛某、王某主张王某在与景某、杨某签订《房屋买卖协议》时牛某不知情，王某无权处分夫妻共有房屋，故《房屋买卖协议》无效。但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：当事人一方以在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故王某、牛某主张《房屋买卖协议》无效的理由本院不予支持，原审法院认定《房屋买卖协议》无效错误，应予纠正。
关于《房屋买卖协议》是否应继续履行的问题。
王某通过广告出售涉案房屋，其行为具有公示效力，该效力亦应及于牛某。另，在夫妻关系存续期间，王某将夫妻的重要共同财产即涉案房屋出卖，交付给景某住达五年之久，牛某既未收取租金，亦未以其他方式对该房屋进行管理，牛某称对该房已卖出不知情不符合常理。景某除交付大部分购房款外，亦向牛某账户转账168，280元，牛某作为账户所有人，主张对此不知情亦不符合常理。故本院认定牛某对王某卖房一事为明知且认可，牛某以不知情为由主张合同无效、拒绝办理更名过户手续缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
【裁判结果】
①、撤销一审民事判决;
②《房屋买卖协议》有效;
③王某、牛某于本判决生效后立即协助办理更名过户手续；
④王某、牛某于本判决生效后立即返还原告多支付的购房款138，280.00元。
【雅成评析】
本案关于合同效力问题，司法实践中普遍认为夫妻一方处分财产，另一方以不知情为由主张合同无效的并不成立，但是对于是否应该继续履行合同判决结果却各有不同。除考量是否具备继续履行条件这样的实际因素外，往往还会综合考虑签订合同时是否构成表见代理、房款支付、房屋交付情况等因素。现在在房价疯狂上涨的大潮中，诸如此类纠纷日益增多，购房人为降低购房风险，就更加应该加强法律意识，签订合同前及签订合同时都应严谨慎重，做到合理的注意义务。
