一、案情简介
2014年6月1日，郭某与房地产公司签订《首付款分期付款协议》，约定郭某购买房地产公司开发建设的房屋，房屋总价款为787742元，首付款237742元，贷款550000元，买受人如未按约付款，逾期超过10日后，出卖人有权解除合同，买受人按应付款的20%向出卖人支付违约金。2014年6月4日，郭某与房地产公司签订《商品房买卖合同》，也约定了逾期付款的违约责任。2014年6月5日，郭某与银行签订《房产抵押贷款合同》，以房屋作为抵押物向银行贷款550000元，房地产公司为该贷款提供连带保证责任。前述合同签订后，郭某履行了一期的首付款付款义务后，再未履行首付款付款义务。2014年8月，房地产公司诉至法院，诉求解除《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》、郭某返还房屋并支付违约金。
二、案件焦点
本案的焦点问题：第一、《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》是否应予解除；第二、郭某是否应向房地产公司返还房屋、支付违约金。
三、服务过程
本所是专注于房地产业务的律师事务所，房地产公司是本所的客户之一，为房地产公司提供优质高效的服务，也是本所的执业宗旨。本案中，房地产公司遭遇了购房人未按期支付首付款的违约行为，导致房地产公司合法权益受损，房地产公司向本所寻求法律帮助，本所对该案非常重视，组织了多次的内部研讨会议，认真仔细地研讨案情，分析论证诉讼策略，制定诉讼代理方案，指派专业房产律师参与立案、制订出庭计划、参加庭审等办案全过程。
四、法院判决
法院认为，《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》为双方当事人真实意思表示，合法有效，且双方约定了解除条件及违约责任，现因郭某逾期支付首付款，已达到解除合同的条件，《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》应予解除，郭某应承担返还房屋及支付违约金的违约责任，因此判决：一、解除《首付款分期付款协议》及《商品房买卖合同》；二、郭某向房地产公司返还房屋；三、郭某向房地产公司支付违约金9843.55元。
五、案件点评
根据本案的焦点问题及本案的裁判结果，法院支持了房地产公司要求解除合同、返还房屋及支付违约金的诉请，但对于违约金的数额，并没有按照房地产公司诉求的按照《首付款分期付款协议》的计算标准计算，而是依据《商品房买卖合同》的计算标准确定违约金的数额，法院认为，《首付款分期付款协议》为《商品房买卖合同》的附件，其签订时间在前，且约定与主合同相悖，应按照后签订的主合同条款履行，即按照《商品房买卖合同》约定的按累计应付款的5%向房地产公司支付违约金。
对于法院的上述观点，本所律师不予认同，本所律师认为，违约金的数额应按照《首付款分期付款协议》约定的标准进行计算，理由如下：
一、《首付款分期付款协议》、《商品房买卖合同》是两份独立的合同，前者是关于购房首付款的专门约定，后者是关于房屋买卖整体事宜的约定，本案所涉事实是购房人逾期支付首付款，导致合同解除事由成立，因此，应依照专门约定首付款相关事宜的《首付款分期付款协议》的相关条款计算违约金，本案应适用特别约定优先原则。
二、《首付款分期付款协议》第五条约定，本协议作为《商品房买卖合同》的有效附件，除本协议约定外，其他事项仍按《商品房买卖合同》履行。根据前述约定，在本案中，违约金的计算标准在《首付款分期付款协议》中已有约定，那么违约金的数额就应该按照《首付款分期付款协议》约定进行计算。
综上所述，无论是依据特别约定优先原则，还是依据合同约定，本案中的违约金数额都应依照《首付款分期付款协议》的约定进行计算。
六、【吉林雅成律师事务所提示】
1、合同中的违约责任应当明确约定，避免约定不明导致诉讼风险。
2、在此，本所律师提示广大购房人，在购房过程中需谨慎，在签署购房协议前应仔细阅读合同条款，选取的房屋价值及付款方式要与自己的经济能力相符合，避免发生无力支付房款的违约情形发生，从而给自己造成不必要的损失。
