基本案情
2017年6月中旬，魏某某因经营公司过程中出现资金链断裂，急需回笼资金，于是向其名下的一处夫妻共有的房屋出卖给林某某，并向其谎称得到了其妻子周某某的同意。林某某知情魏某某并为获得其妻子周某某的同意，但是为以较低的价格获得该房屋，便同意和魏某某签订买卖合同；双方签订了房屋买卖合同后，林某某将合同约定的购房款打到魏某某银行账户中。之后魏某某的妻子周某某以魏某某擅自处分夫妻共有房屋为由主张该合同无效。
法院判决
法院认为：在本案中的房屋买卖纠纷中涉及两个层次的问题，首先是合同效力的问题。根据司法解释的规定，无权处分不影响合同效力，本案中魏某某的妻子周某某以无权处分为由主张合同无效的，法院不予支持。其次是对于买卖房屋的物权行为，由于在本案中所处分的标的物为夫妻双方共同共有的财产，林某某明知魏某某在出卖房屋未经其妻子周某某同意，该处分行为不能发生物权变动的效力，故林某某不能取得该房屋的所有权，其可以依据与魏某某之间存在的合同关系主张解除合同以及承担相应的违约责任。
律师评析
在本案中需要注意的是，区分物权行为和合同行为之间生效要件的不同。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第3条的规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。
出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”
