房屋成为人类生活资料中最为重要的组成部分，从原古时代人们只是把房屋当作挡风遮雨的功能，随着时代演进，逐步发展成为一种文化，一种文明，一种资产和产业，从古至今，从城市到农村，人们本能地将一生的大部分积累投入到房产这种具有特殊价值的不动产上，对于那些可以被称之为芸芸众生的人们而言，房屋就成了人格的象征，同时与生存权不可分离，所以，土地和房产问题历来事关民众的根本利益和社会长期稳定，各国政府和立法机关无不给予特别重视。在惜墨如金的美国宪法中，修正案专门规定，非经法定正当程序，不得剥夺任何人的生命，自由和财产，非有合理补偿，不得征用私有财产供公共使用，美国宪法文本两百多年以来没有作过一个字的改动，宪法的基本内容非常稳定，美国对民众的财产权通过征收方式供公共使用的程序很是严格，可见对征收这一问题的举足轻重。美国的征收分两种情况，一是无偿征收，是政府为了保护公众的健康安全伦理及福利而无偿征收，这种征收方式得以适用的场合十分有限，并受到法律的严格限制，第二种征收是有偿征收，国家征收有同时必须给予合理的补偿，在美国征收的法定程序是：预先通告；政府对征收财产进行评估；向被征收方送达评估报告并提出补偿价金的初次要约，被征收人可以提出反要约；召开听证会说明征收行为的必要合理性，如果被征收方持有异议的可以提出司法审查，迫使政府放弃征收；如果征收补偿数额上达不成协议的，可以移交法院处理；法庭要求双方聘请各自独立的资产评估师提出评估意见并交换；双方最后进行补偿价金的平等协商；如果协商不成可交普通公民组成的民事审裁团公裁；裁决生效后二十天付清补偿价金。公平合理的补偿包括：补偿主体的平等，即给产权人补偿，也给承租人补偿；体事客观公平，不只补偿房屋，还要补偿附属物；估价公平，至于什么是公平估价，目前没有最好的方法，只有双方各自聘请评估公司独立估价，如果各自的评估价相差无几，就按被征方就高补偿，如果差距大则由普通民众公裁。
公平合理的补偿在美国的法律和市场体制下，不是很大争议的，大家有一个公认的价格，在这样一个标准下，就可以使大多数问题得到解决，房地产价格不是依据劳动价值理论的方式来确定的，而主要是通过市场交易来确定，在房地产这个行业，价格往往和劳动力成本相差悬殊，房地产价格特别是在产权过户以后的涨落，往往不是单纯依据房子的制造成本，更不是依据那些建筑材料中砖头木头的价值，而是主要依据它的空间位置，这个空间位置是稀缺资源的并具有不可替代性，稀缺资源使得市场上这一空间位置求大于供，房地产价格会一路上涨，由于房地产价格上涨很快，购买房地产不但可以保值，而且逐渐成为一种普遍的投资方式，美国有些地方半个多世纪以来，房地产已经涨到了名副其实的寸土雨金，在美国拥有房地产的人一个一度都会收到政府税收部门寄来的地产税单，房地产所有权人缴纳的税是根据他的房地产市场价确定的，政府税官的估价同市场价基本上差不多，因此每个房地产所有人对自己的房地产公平市场价格是心里有数的，交易价格一般一百分之十左右，由于美国房地产价格是相对稳定的开放的自己的公平的市场价，所以合理的补偿就没有太多的困惑，在相关的拆迁补偿中，房地产所有权人通常可以得到相当于自己自愿地出售其不动产的价格，同样在一个稳定开放的市场中，开发商即使再贪财，其利润也同样会受到市场规律的制约，我们不难看到在拆迁过程中，被拆迁方是按照市场公平价格出售的，开发商在将新的不动产产品重新出售时，也是按照市场价出售的，其中不存在太多的悬念，如果在变个过程中，任何一方受到欺诈或伤害，都可以去法院告状。需要注意的是美国的法律错纵复杂，但我们不得不承认同样是非常有意义的，由于可以理解的原因，国内的同行们未必会对这些发生在大注彼岸的案件感兴趣，凡是世界上传统和现代的种种争执，均可以在博大精深浩若烟海的美国法律体系中寻找到相关的原则和案例，经过长期争辩协调修改补充，美国的法律体系在最大限度地追求公平和正义方面，其影响力已经超出了美国本土的范围。房屋拆迁和土地征收的现状：从东西方各自不同的拆迁程序可见，中美两国国情不同，但不能否认上述司法原则和判例在某种意义上代表了人类社会追求公平正义的基本原理和手段，毫无疑问应当属于人类先进文明和文化的组成部分，值得欣赏的是，在经过改革开放的中国，已经很少有人再把它们慷慨地视为资本主义社会的专利，在社会经济和法律高度发达的美国社会，大多数司法上的争议为财产私有者挑战政府的征收行为，在中国现阶段，人们和政府之间的争执，主要发生在合理补偿的数额方面，今天的中国无疑是在经历一个飞速发展和新旧交替的时代，城市规划建设每天都在进行，政府对土地的征收和居民拆迁难以避免，但是当残坦断墙在推土机的轰鸣声中纷纷塌落时，我们社会中的某些传统却始终冥玩难移，这种严重的不协调，势必导致社会矛盾的严重激化和相关恶性案件的频频发生，在一个法治的国家里，司法原本是解决社会矛盾寻求公平正义的最有效的手段，有关数据显示国内各种拆迁纠纷急剧增加，民怨逐步升温，在最近发生的有关事件中，被拆迁人却没有选择司法的途径解决问题，而是要采用令人扼腕叹息的非理性方法，2003年南京市民翁彪的自殺身亡，安微农民朱正亮的天安门自焚事件震动了全国，足以令人惊醒和深思。我认为国内的旧城改造和拆迁，在坚持公平合理的补偿方面，一直存在三个致命问题，一是由于房地产市场的不成熟和不规范，国内一直没有形成一个现成的可以令人信服的公正市场价格，公平市场价格的形成，必须有畅通的市场交易渠道和有效的市场交易规则，可惜的是我国房地产界由于还存在着一定的垄断利益，市场不具备开放的条件。二是被拆迁人的补偿价格和开发商的再出售价格之间严重不对称，长期以来，开发商和政府补偿被拆迁人的价格是以核算其财产成本为基础，在征用农地的时候，则以若干年的农地收入或产出为基础，但是等到被拆迁人搬迁后，开发商们再返回市场上把某某花园村出售给购买者时，一个所谓的公平市场价格真的出现了，假如这真是开发商们提前看好的黄金地段，这些高档住宅区就能卖出天价，换句话说，最初拆迁的时候，开发商不是和被拆迁人讲愿意以按公平的市场价购地，而是在核算其中的砖瓦价格，当地到手后卖价就不是核算其中的钢筋水泥了，而是真金白银的市场价。国内的地产大鳄们都是这样一个又一个地发起来了。三是地方政府明显涉嫌在房地产拆迁中获取巨额利益，地方政府把土地用低于市场的补偿价从普通百姓手里征过来，再按市场价出让给开发商，这样补偿价和市场价的巨大差额就落到地方政府手里，或者地方政府按照优惠价出让给企业，这样补偿价和市场价的巨大差额就落到地方政府，总之这里的巨大差额由政府和企业分享，而与被拆迁人无关，很长一段时间里从沿海到内地，这种操作模式已经成为公开的秘密，对于地方政府而言，这是千载难逢的无本生意，这是坐享其成的额外利益，公私两全名利双收，何乐而不为呢，一个个开发商和大学城就是这样搞起来的，显然拆迁补偿的时候核算的是房子地成本，盖好新房子后立即按市场价出售，这对于被拆迁人是不公平的，可见这是个畸形和病态发展的市场，绝不是根据公平市场价格的补偿，如果再加上官商勾结的因素，其性质无异于变相抢劫，不少普通民众只是觉得此事不公平，但就是搞不懂不公平的真正原因，于是便采取非理性的手段来盲目抗争，结果令人痛惜，以上描述的的大致可以展示出中国国内的房屋拆迁和土地征收的现状。当地个发展中国家的人均收入在一万元左右俳佪时，是地方政府开展大规模城市规划建设的大好时机，因为这个阶段的拆迁成本和法律成本最低，其中的潜台词无非是说此时期被拆迁人群体尚处于弱势和懵懂之态，也许这一说法并非居心叵测或并非毫无事实依据，比如日本、韓国、东南亚等国家在十二世纪六十年代大规模城市化期间的经验，但是我们必须对此保持警惕，近年来我们在对待弱势群体等问题上看到，资本的贪婪和野蛮已经在我们并不完善的市场经济中露出了面目真狞的，有关遏制资本之贪婪和野蛮一面的努力已经渐渐进入人们的视野，事实上几十年来，在世界范围内资本主义市场经济制度虽然在全世界所向披靡，但即使在发达资本主义世界里，对待弱势群体等问题上看到对弱势群体的关怀和超越资本的精神也一直在玩强地生长着。归根结底问题的症结还是在于我们的拆迁征收没有遵循符合国际潮流的三大条件，一是为了公共种益目的；二是必须严格按照法律程序；三是必须予以公平补偿；这三个法定条件就是约束政府的行为，如果没有这三个条件，政府可以动辄借口征收来剥夺人民的财产，侵犯人民的利益，我国宪法修正案新增加的规定，国家为了共公利益公的需要，可以按照法律程序规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿，这里包含了两个基本精神，一是世界上不存在所谓绝对的神圣不可侵犯财产，当为了国家公共利益的需要，完全可以依照法定程序对公民私有财产实行征收或者征用，二是虽然政府可以不经民事契约行为而强制取得公民财产，但并不意味着政府可以为所欲为，国家征收并不是无偿剥夺，而是应当给予合理的补偿，如保补偿或补偿多少属于民事范畴。实事求是的说，中国内地在土地征用和房屋拆迁方面并不象海外一些人指责的那样无法可依，中国国务院早在2001年11月1日颁行了拆迁条例，尽管条例规定还不完善，在拆迁公告、拆迁管理、拆迁补偿安置以及违规罚则等方面，有此切实可行的规定，但是，如果仔细研究条例有关内容，不难发现其中有些条款的确需要重新考量并予及时修改，其问题主要是，对行政权力过分依赖，忽略司法程序的作用，条例十六条规定，拆迁人与被拆迁人或者拆迁人被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决，不难看出，依照这一规定，行政裁决是当事人绕不开的一道程序，即使选择了行政裁决，也无法改变被强制拆迁的命运，而城市规划和拆迁本身就是政府行为，政府的裁决很难对被拆迁人有利，这就是造成一些被拆迁人宁愿选择非理性的行为，也不愿选择法律途径解决问题，这种表面公平但实质上隐含着巨大的不公平的条款，有可能就是导致纠纷久拖不决并引发矛盾或激化的重要原因。政府在纠纷中不应当回避责任：由于政府拥有对土地和城市规划的垄断权力，所以政府指令拆迁或授权开发商拆迁本身就是政府行为，但是在条例中，政府下达了命令后，将拆迁人推到前台，政府淡入幕后扮演仲裁人角色，一旦拆迁人和被拆迁人对簿公堂，政府可以回避涉诉人责任和义务，这大概就是中国特色的规定，这样做固然减轻了政府机构的压力，但同时也无异于为政府官员的官僚主义和无视民众疾苦提供了一个合法借口，有关恶性事件成因的诸因素中，官僚的冷漠和资本的贪婪，显然是引发民怨的重要因素，事实上无论何种拆迁纠纷，政府无疑是这些纠纷的始作俑者。对此我们立法建议是，地方政府应当在法律上承担不可推卸的义务和责任，互至少应当和开发商共同承担法律上的责任。
明确平等公正和协商的原则，在拆迁过程中，补偿价格的确定不应当是由单方面强行决定的，任何强迫交易都不符合我国民法中平等自愿和协商的基本原则，除了政府方面提出的一般由所在地房管局或专门的评估机构作出的评估报告外，应当推行或准许被拆迁人另行聘请其他中立的专业评估机构提出不同的评估报告，并在此基础上使当事人有平等足够的机会进行协商，合理补偿方面可以采取以改造后的房地产的总价值挂钩的房地产核算方法，在制度上使独立的核算机构拥有足够的权威，通过独立和公正的核算使被拆迁人得到合理的补偿。此外可以让被拆迁人以自己原有的房地产的一部分补偿价格折换成房地产公司的股票，被拆迁人分享未来新的房地产公司的增值部分，也可以部分减轻地方政府和开发商的补偿负担。如果无法达成协议而不得不启动强拆时，为了保障被拆迁人的利益，人民法院可要求政府预先向法庭支付一笔适当的补偿金作为定金之后再可裁定。同时各地政府要保障拆迁知情权，避免不征求民意的暗箱操作，应当以法律的形式规定进行公开听证，专家论证，防止垄断权力和长官意志的滥用，禁止强行拆迁，保护弱势群体。贫富分化的局面已经随着市场经济的发展在中国出现，而且这一局面还将显示出不断加剧的趋势，两极分化部分导源于特权和歧视，反过来两极分化又进一步促进了特权和歧视，减少了社会成员阶层间流动的可能，相对固化了特权集团，使社会弱者群体处于孤立无援的境地，在拆迁过程中，被拆迁方通常都是社会底层的群体代表，现有诉讼案件表明，这些人群在强大的政府权利和开发商面前，无论多么执着和顽强，始终显得势单力薄而且不堪一击，由于法律知识的欠缺，很容易使他们放弃司法程序，因此可以可考虑在有关司法程序中设立专门的援助基金，由于人民法院为那些无能力支付律师费用的被拆迁人指派律师，提供无偿的援助，协助维权。世界文明与法治表明，一种游戏规则，只有当大多数人承认公平公正而甘受约束时，这种规则才可能发挥真正的效力，社会稳定才会可靠，发展才会长久，如果规则缺乏正当的道义和公平基础，只依靠习惯的强力压制来维持，不满与危机就会在暗地里蔓延，所谓和谐与稳定只能是表面和暂时的假象，社会不安和灾难就会不期而至。综上所述，要想彻底解决城市土地房产征用和拆迁中的失序状态，从根本上保护公民的权利不受侵害，仅靠行政命令显然是不够的，政府首先要认真明确立法理念，对现行法律进行修改完善，在目前情况下，亟须出台一个实施细则或司法解释，使中国的法官们获得明确的指导，同时对个别明显与国家法规不符的规章进行清理与废止，使司法程序及时有效地介入这个社会矛盾空前聚集的领堿，在司法实践中，充分发挥司法维护社会公平正义的作用，以化解由于拆迁过程中的不公平而引起的种种社会矛盾，保障社会稳定与良好秩序。
