案情简介：商品房认购竟变成担保，背后发生了什么？
营某与马某、王某三人在无建设开发商品房资质的情况下合伙开发某小区房地产项目。该项目系马某挂靠于某地产公司，并以该公司名义开发的。某地产公司从中收取了一定的管理费。之后营某与刘某签订《借款合同》，约定营某提供某小区价值700万元的房屋为其向刘某的借款抵押担保。该合同订立同日，某小区售楼部按营某指示以某地产公司名义与刘某签订了《认购协议》，约定刘某以700万购买某地产公司开发的商品房，并在刘某未付款的情形下，向刘某出具了已收到房款的收据。之后发生纠纷，某地产公司称其不是《借款合同》的当事人，也没有为该合同提供担保。且刘某与某小区售楼部签订的《认购协议》为商品房买卖合同，属于商品房买卖法律关系，所以与该纠纷无关。最终法院要求房地产公司承担连带责任。
合议庭意见：变相担保，抵押权人主张权利时需承担责任
最终法院驳回房地产公司请求，要求其承担连带责任。
律师说法：变相担保，抵押权人主张权利时就需承担责任
本案例中的《认购协议》的性质认定是关键点。营某与刘某签订的《借款合同》中约定营某以其借某地产公司名义开发的小区中价值700万元的房屋做抵押，向刘某借款。同日，营某以地产公司名义与刘某又签订了《认购协议》。两份合同在同一天订立，且《借款合同》约定的抵押担保的房屋价值与《认购协议》约定的刘某所购房屋的价款金额相同，且小区售楼部在刘某未实际付款的情形下就向刘某出具了已收到全部购房款的收据。这就可以推断出某小区售楼部与刘某订立《认购协议》的真实意思并非买卖商品房。实则是双方变相履行对借款提供的担保。
另外，某地产公司为赚取管理费，在明知实际开发人无建设开发商品房资质而同意实际开发人以其名义建设开发，所以其自然也应对实际开发人实施的经营行为承担责任。
