案情简介：抵押物价值减少导致损失，要求抵押人赔偿却败诉的原因
某基金公司与某实业公司达成股权转让协议，约定，某基金公司转让部分股权，实业公司作为购买人，提供与股权价值相适应的对价。之后，又签订《补充合同书》，约定，实业公司用某大厦第七层房产以抵付股权转让余款。且该房产应达到“完成室内高级装修，达到商场开业条件”的标准。如实业公司未履行上述义务，应承担违约赔偿责任。同时基金公司又与某地产公司签订《抵押合同》，地产公司作为抵押人以某大厦第七层房产作为抵押物为上述股权转让款提供担保。之后实业公司经营不善无力给付股权转让余款，也未使某大厦第七层达到商场开业条件。抵押物在拍卖时拍卖价款远低于抵押合同约定的担保价值。基金公司认为由于地产公司未履行使抵押物达到商场开业条件的义务，导致其债权无法得到清偿，要求地产公司承担违约赔偿责任。最终法院驳回其请求。
律师说法：抵押人使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复价值
本案例中，基金公司认为是抵押人导致了抵押物价值的减少，从而使其遭受损失，要求抵押人承担相应的责任。首先要确定的问题就是地产公司依据《抵押合同》是否负有“完成室内高级装修，达到商场开业条件”的义务。
基金公司与实业公司之间约定，用以抵付股权转让余款的某大厦第七层房产应达到商场开业条件的标准。此约定系实业公司基于其与基金公司之间的股权转让协议应承担的合同义务。而基金公司与地产公司之间是抵押合同关系。虽然用以抵付股权转让款的房产与抵押房产为同一标的物，但分别涉及不同的法律关系。《抵押合同》并未对地产公司作为抵押人提供的抵押物应当符合何种标准作出约定。实业公司作为股权转让关系的债务人向基金公司就抵付房产标准所做承诺并不能约束抵押人。
另外根据《物权法》规定，抵押人的行为使抵押财产价值减少的，抵押权人有权要求恢复抵押财产的价值，或者提供与减少的价值相应的担保。抵押人不恢复抵押财产的价值也不提供担保的，抵押权人有权要求债务人提前清偿债务。可见，基金公司要求抵押人给予赔偿并无法律依据。
